В последнее время в российском правительстве и Госдуме рассматривают вопрос об отмене или серьезном изменении программы льготной ипотеки. По мнению Министерства финансов, после повышения ключевой ставки Центробанка, субсидирование ипотеки стало непосильным бременем для бюджета. Глава Центробанка Эльвира Набиуллина предложила внести изменения в программу, предлагая дифференцированные ставки в зависимости от доходов в регионах.
Эксперты активно разрабатывают стратегии, направленные на снижение потерь для государства, банков и девелоперов, пытаясь избежать ипотечной ловушки. Однако, в то время как обсуждается эффективность текущих мер поддержки, стратегия развития жилищного рынка, включающая альтернативные инструменты жилищной политики, не получает достаточного внимания. Использование разнообразных инструментов, таких как стройсберкассы, государственные и некоммерческие девелоперские компании, и агенты по строительству арендного жилья, может способствовать созданию новой социально ориентированной модели жилищного рынка, делая жилье более доступным.
Льготная ипотека приносит большие проблемы
Программы субсидирования ипотеки со стороны государства привели к дисбалансу на рынке и увеличили системные риски, особенно в контексте роста цен на недвижимость. Эксперты также обращают внимание на ухудшение качества ипотечных кредитов и увеличение задолженности населения. Эти факторы создают вызовы для финансовой стабильности и вызывают необходимость внимательного анализа ценовой динамики и себестоимости строительства.
Правительство осознает эти проблемы, но сталкивается с дилеммой относительно дальнейших шагов. Оставить программу льготной ипотеки в текущем виде до июля кажется нецелесообразным, так как это может привести к дальнейшему нарастанию пузыря и ухудшению ситуации на рынке. С другой стороны, отмена программы без должной подготовки также нецелесообразна, так как это может резко снизить спрос на новостройки и вызвать серьезные последствия для банковской системы и сектора строительства.
Существует предложение рассмотреть варианты частичных изменений условий программы. Однако политический контекст, включая обещание Президента Владимира Путина продлить льготную ипотеку, может ограничивать радикальные изменения до марта следующего года, когда запланированы выборы.
Есть ли другие инструменты помимо ипотеки?
Нынешний дисбаланс на рынке жилья объясняется не только перегревом спроса из-за льготной ипотеки, но и особенностями структуры самого рынка. Все усилия в сфере жилищной политики сосредоточены исключительно на ипотеке, при этом альтернативные инструменты, такие как арендное жилье и система стройсберкасс, были сознательно ограничены влиянием лоббистов из сферы банковского и застройщиковского бизнеса.
Один из перспективных вариантов, представляющих альтернативу традиционной ипотеке, — это стройсберкассы. В Европе эти инструменты успешно функционируют уже более двухсот лет. Их принцип довольно прост: предположим, что десять человек могут каждый год откладывать десятую часть стоимости квартиры. Если каждый будет накапливать отдельно, то им придется ждать десять лет, чтобы приобрести жилье. Однако, объединив финансовые ресурсы в "общий котел", они могут позволить себе купить квартиру уже на первый год, и таким образом, сократить общее время накопления средств.
В настоящее время стройсберкассы представляют собой специализированные банковские организации. Первый этап взаимодействия с ними — накопительный, в течение которого вкладчик должен ежемесячно откладывать 30–50% от будущей суммы кредита. В Германии минимальный срок накопления составляет пять лет. После этого наступает этап получения кредита на семь–восемь лет. В некоторых странах вкладчикам начисляются проценты на этапе накопления, и кредит предоставляется по формуле "сберегательный процент плюс 1–2 процентных пункта". В Германии, например, на фазе накопления проценты не начисляются, зато на этапе кредитования можно получить деньги с очень низкой ставкой, например, 2%. Однако размер кредита ограничен, и нельзя использовать его для приобретения элитного жилья. Во многих странах государство также предоставляет вкладчикам с низким доходом ежегодные премии, составляющие, например, 10–20% от суммы вклада.
Лидером в области стройсберкасс является Германия, где более двадцати частных и государственных организаций привлекли около 40% взрослого населения. За историю своего существования стройсберкассы выдали кредиты на общую сумму 800 млрд евро. В Чехии система стройсберкасс приобрела популярность даже среди половины населения, несмотря на то, что она была внедрена только в 1990-е годы. Франция, используя схожую схему, привлекает 20% своих граждан через жилищно-накопительные счета.
В России предпринимались не менее пяти попыток внедрения закона о стройсберкассах, однако они так и не были успешными. Проекты законов были разработаны по образцу американской (основанной на вторичном рынке ипотечных бумаг) и германской (стройсберкассы) моделям ипотеки. Согласно предложенным условиям, вкладчику предлагалось накопить 30–50% от суммы кредита в течение 24 месяцев, и ставка кредита составила бы 6% годовых. Тем не менее, эти законы не были приняты, исключительно под влиянием влиятельного банковского лобби, сдерживающего развитие альтернативных систем ипотечного кредитования.
Стройсберкассы. Что это такое?
Стройсберкассы весьма полезны в российской ситуации на жилищном рынке по нескольким причинам. Во-первых, в отличие от ипотеки, они не способствуют росту цен на жилье. Это происходит из-за накопительного периода, в течение которого не все потенциальные покупатели сразу появляются на рынке, что ограничивает текущий спрос и умеряет рост цен. В случае ипотеки тоже есть барьер для входа на рынок – необходимость накопить первоначальный взнос, но российские банки и застройщики умеют обходить это, предоставляя потребительские кредиты или используя манипуляции со стоимостью недвижимости.
Во-вторых, стройсберкассы представляют собой изолированную финансовую систему, где средства одних участников используются как кредит для других. Их независимость от внешнего финансирования придает этой системе высокую устойчивость, как показали серьезные экономические кризисы.
Третье преимущество – возможность выдачи кредитов с низкими процентными ставками. Это уменьшает риски для заемщиков и для самой стройсберкассы, так как более низкий процент приводит к меньшей переплате и ниже ежемесячным платежам, что повышает устойчивость системы в условиях кризисов.
Недостатком системы стройсбережений обычно считается ограниченное использование ее в периоды высокой инфляции, когда стоимость жилья может расти быстрее, чем вложенные средства. Этот эффект стараются смягчить сокращением периода накопления и дополнительными выплатами от государства.
Таким образом, стройсберкассы становятся инструментом государственной поддержки людей с невысокими доходами. В соседстве с ипотекой происходит следующее: более состоятельные берут ипотечный кредит и сразу приобретают жилье, в то время как менее состоятельные ждут, получают господдержку и кредит с более низкой ставкой.
Главный недостаток системы стройсбережений заключается в ее невыгодности для банков, поскольку она конкурирует за депозиты населения и уменьшает спрос на традиционные ипотечные схемы. Также она не выгодна частным застройщикам как конкурент для долевого участия в покупке жилья.
Альтернативные инструменты для решения жилищных проблем
Современная модель жилищного рынка, ориентированная на неолиберальные принципы, противопоставляется советской системе. В прошлом в главной роли было государство как застройщик, а теперь это обязанность частных девелоперов. Где раньше жилье распределялось бесплатно, теперь его нужно обязательно покупать, часто используя дорогие ипотечные схемы. Произошел переход из одной крайности в другую, без учета промежуточных оттенков. Тем не менее в мире существует множество различных инструментов жилищной политики, и стройсберкассы - всего лишь один из них. Рассмотрим несколько альтернатив ипотеке.
- Голландские жилищные корпорации: Частные некоммерческие компании, специализирующиеся на социальном жилье. Они выступают в роли бесприбыльных застройщиков и владельцев жилищного фонда. Создают жилые комплексы и предоставляют квартиры в аренду, устанавливая арендную плату ниже рыночной и зависимую от дохода арендатора. Строительство финансируется доходами от аренды, государственными займами, субсидиями и частными кредитами.
- Сингапурская государственная девелоперская компания: Государственный девелопер-монополист, строящий и обслуживающий жилье в Сингапуре. Построено миллионы квартир, предоставленных в аренду или проданных по специальным ценам. Полученная прибыль инвестируется в инфраструктуру города, и несмотря на монопольное положение, обеспечивается высокое качество жилья.
- Белгородская модель индивидуального жилищного строительства: Уникальная отечественная система неспекулятивного, социально ориентированного жилищного рынка. Земельные участки выделяются для индивидуального строительства по символическим ценам. Частный застройщик также оплачивает часть стоимости инфраструктуры, остальные затраты берут на себя областная администрация и монополисты.
Зацикливание на ипотеке как единственном инструменте жилищной политики представляется странным, учитывая разнообразие возможных подходов. Развитие разнообразных инструментов может обеспечить доступ к жилью для всех, избегая рисков монопольной ипотеки и создав социально ориентированную модель жилищного рынка.