По поводу недвижимости всегда очень много разных вопросов. Сегодня мы остановимся на такой интересной теме, как «вечные жильцы».
Вечными жильцами называют тех, кто сохраняет право проживания в квартире несмотря на смену её собственника.
Всем известно, что собственник квартиры имеет право: владения, пользования (жить в ней) и распоряжения квартирой (может продать, подарить, передать по наследству и т.д.). В то время как пользователь квартиры (в том числе бывшие члены семьи или временно зарегистрированные лица) сохраняет только право проживания, пользования квартирой, их согласия на совершение сделки купли-продажи в отношении объекта недвижимого имущества не требуется.
Основанием для права пользования квартирой, чаще всего, служит регистрация по месту жительства («прописка», в т.ч и временная).
Но право пользования может возникнуть и без «прописки» – например, на основании договора найма или договора безвозмездного пользования, а также на основании так называемого завещательного отказа и кое-чего еще.
По сути, право пользования – это один из видов обременения прав на квартиру с точки зрения ее потенциального покупателя. Такое обременение не регистрируется в Росреестре и его не видно в Выписке из ЕГРН.
Чтобы собрать сведения обо всех, кто имеет право пользования квартирой, т.е. о людях, которые прописаны в квартире, или имеют другие основания для проживания в ней и узнать, необходима Выписка из домовой книги, причем желательно архивная! Она предоставляется в МФЦ или паспортном столе по запросу собственника или зарегистрированных в жилом помещении лиц. Сведения о зарегистрированных в квартире на текущую дату жильцах представлены также в Едином жилищном документе (ЕЖД).
Само наличие регистрации в квартире не является безусловным основанием сохранения права пользования квартирой, т.к. согласно п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника (или временными жильцами), если иное не установлено законом.
Из буквального толкования указанной нормы следует, что право пользования жилым помещением членом семьи прежнего собственника при переходе права собственности к другому лицу может быть сохранено только в случаях, четко установленных законом.
Соответственно, каждый из прописанных в квартире жильцов, несмотря на наличие прописки, после сделки должен выполнить условие договора (условие о снятии с регистрационного учета всех проживающих в квартире на момент сделки). Если они этого не сделают, то новый собственник квартиры может снять их с учета, предъявив договор в паспортный стол, либо решением суда, которое также предъявляется в паспортный стол (в МФЦ), и является обязательным к исполнению.
Кто же сохраняет право пользования квартирой даже после ее продажи?
К такой категории относятся следующие лица:
1. Лица, отказавшиеся от приватизации квартиры, но на момент ее совершения проживавшие в ней;
2. Лица, проживающие в квартире на основании завещательного отказа;
3. Пайщики ЖСК и некоторые члены их семей, прописанные в кооперативной квартире;
4. Супруг (-га) собственника, право проживания которого установлено в брачном контракте или в соглашении о разделе имущества;
5. Несовершеннолетние дети, находящиеся под опекой, попечительством или оставшиеся без попечения родителей;
6. Проживающие в квартире получатели ренты;
7. Лица, которым право пожизненного проживания в квартире предоставлено на основании договора или письменного обязательства.
1. Отказ от приватизации. При продаже такой квартиры, право пользования теряют все члены семьи собственника, в т. ч. бывшие, за исключением тех, кто ранее отказался от участия в приватизации данной квартиры. Такие жильцы имеют право пользования квартирой бессрочно. При этом, право проживания у таких жильцов сохраняется независимо от основания перехода права собственности к новому владельцу квартиры (будь то купля-продажа, мена, дарение, рента или наследование).
2. Завещательный отказ возникает в случае, когда квартира была получена Продавцом в наследство по завещанию или по наследственному договору, и там в тексте присутствует завещательный отказ, устанавливающий право проживания в наследуемой квартире для какого-либо лица (не наследника). Это право проживания сохраняется за указанным лицом даже после продажи квартиры (п.2 ст.1137 ГК РФ).
3. Пайщики ЖСК (в т.ч. бывшие) и их супруги, которые принимали участие в выплате пая, имеют пожизненное право проживания в кооперативной квартире. Даже если человек не является собственником, но у него сохранился документ, подтверждающий оплату пая (даже частичную), то право пользования квартирой за ним сохраняется бессрочно. Выписаться он может только по собственному желанию.
Кроме того, даже проживающие с пайщиком ЖСК члены его семьи (включенные в ордер на заселение, но не участвовавшие в выплате пая – в т.ч. несовершеннолетние дети), тоже могут сохранить за собой пожизненное право проживания в квартире. И хотя прямого указания на это в законе не имеется, в судебной практике права этих лиц фактически приравнены к правам членов семьи собственника приватизированной квартиры (определение Верховного суда РФ от 12.01.2016 №56-КГ15-31).
4. Если между мужем и женой заключен брачный контракт или соглашение о разделе общего имущества супругов, где указано, что один из них (не титульный собственник) имеет право на проживание в квартире, то это право он сохраняет и после развода, и после продажи квартиры.
5. Находящиеся под опекой, попечительством, или оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние дети, проживающие в квартире, и не являющиеся ее собственниками, также могут сохранить свое право пользования квартирой при ее продаже. Для их выписки необходимо до сделки получить согласие Органа опеки и попечительства (п.4 ст. 292 ГК РФ).
6. Получатели ренты – это бывшие собственники этой же квартиры, продавшие ее по Договору пожизненного содержания с иждивением, с условием своего проживания в ней до конца жизни. При последующей продаже квартиры ее новым собственником (плательщиком ренты), рентополучатель сохраняет за собой право пользования квартирой, согласно условиям Договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ).
7. Право пожизненного проживания в квартире может быть предоставлено определенному человеку кем-нибудь из бывших собственников этого жилья, в т.ч. и Продавцом этой квартиры. Например, условие о сохранении права проживания может быть указано в Договоре купли-продажи или в Договоре дарения квартиры (в т.ч. в прежних договорах, если квартира несколько раз меняла владельцев). Кроме того, такое право может возникнуть из отдельного письменного обязательства (нотариального заявления от прежнего собственника) о том, что такой-то человек сохраняет право пожизненного проживания в квартире. Такие случаи встречались в судебной практике, и суды вставали на сторону «вечного жильца» (пример: Апелляционное определение Московского городского суда от 12.01.2017 по делу №33-1137/2017).
Прекращение прав пользования квартирой и снятие таких граждан с регистрационного учета (выписка) возможно только, если они добровольно сменят место жительства и сами выпишутся из проданной квартиры. Причем, такая выписка должна иметь постоянный, а не временный характер.
Кроме того, возможны ситуации при которых право пользования квартирой сохраняется и в отсутствии регистрации (прописки)
Для Покупателя квартиры ситуация усугубляется еще и тем, что, если даже на момент покупки квартиры в ней никто не прописан, это ещё не гарантия того, что лица, имеющие право пользования, не воспользуются этим своим правом в будущем. Такое может быть, когда человек был выписан из квартиры временно или по ошибке/недоразумению.
Например, признание гражданина безвестно отсутствующим, объявление его судом умершим, снятие с регистрационного учета в связи с отбыванием наказания, а также в связи с нахождением в детском доме, интернате или каком-то другом учреждении соцзащиты и т.п. – не будут являться препятствием для вселения таких граждан обратно в квартиру после их возвращения.
Лица, осужденные к лишению свободы, снимались с регистрации по месту жительства только до января 2015 года. Теперь такие граждане по общему правилу не снимаются с регистрационного учета по месту жительства, но если гражданин отбыл в места заключения и все же был снят с регистрационного учета в квартире, то такой человек после отбывания наказания вполне может восстановить свою прописку в квартире. Как было разъяснено в Постановлении Конституционного суда РФ от 23.06.1995 № 8-П – временное отсутствие гражданина, в том числе в связи с осуждением к лишению свободы, само по себе не может служить основанием лишения права пользования жилым помещением.
Чтобы такие жильцы не стали сюрпризом для Покупателя квартиры, можно вычислить их заранее с помощью профильных юристов.
Специалисты ООО «Объединение ПРИАМ&студия И2» осуществляют сопровождение сделок по купле-продаже объектов недвижимого имущества на территории г.Москвы и Московской области, а также оказывают консультационную помощь по всем вопросам, связанным с недвижимостью.
Кроме того, независимо от «прописки», права пользования квартирой имеют те, кто проживают в ней на основании договора найма (ст. 675 ГК РФ), или на основании договора безвозмездного пользования (п.1 ст. 700 ГК РФ).
При продаже квартиры собственником, эти лица сохраняют свои права пользования по договору, а Покупатель, как новый владелец квартиры, становится стороной этого договора, автоматически превращаясь в арендодателя. То есть новый собственник в таком случае получает квартиру с обременением.
Прекращение прав пользования таких лиц происходит либо по истечении срока действия такого договора пользования, либо путем его расторжения по обоюдному согласию или в судебном порядке, если на то имеются законные основания.
Благодарим за внимание!
Не забудьте подписаться на канал и оценить статью, поставив внизу "лайк", а если вам требуется юридический совет или профессиональная помощь, - обращайтесь к нашим профильным юристам!
авторы- юристы ООО «Объединение ПРИАМ&студия И2»
e-mail: info@priam-i2.ru тел. +7 968 866-0862