Трансформация договора аренды в концессионное соглашение?

#судебная_практика #договор_аренды #концессия #115_ФЗ

Добрый день, уважаемые коллеги!

Сегодня команда You & Partners рассмотрит дело № А76-4393/2022, в котором речь идет о договоре аренды в отношении объектов ЖКХ, вместо которого потом должно было быть заключено концессионное соглашение (КС).

Описание дела:

18.11.2021 между Администрацией Томинского сельского поселения Челябинской области (арендодатель) и обществом «Здоровый дух» (арендатор) заключен договор аренды муниципального имущества – здания газовой котельной и тепловых сетей.

Согласно п. 3.1., договор аренды заключается сроком на 11 месяцев, с 18.11.2021 по 17.10.2022 включительно на период проведения арендодателем открытого конкурса на право заключения концессионного соглашения о передаче прав владения и пользования с целью реконструкции и обслуживания объектов договора – газовой котельной и тепловых сетей
или на период рассмотрения муниципальным образованием предложений о заключении КС без проведения конкурса в порядке, предусмотренным ст. 37 Закона о концессионных соглашениях.

18.11.2021 по акту приема-передачи Администрация передала, а ООО «Здоровый дух» приняло муниципальное имущество.

Прокуратура Челябинской области выявила нарушение требований законодательства в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг и 01.12.2021 направила в адрес Администрации представление об устранении нарушений, поскольку договор в отношении спорного имущества подлежит заключению с соблюдением требований ст. 17.1 Закона «О защите конкуренции».

В ответ Администрация сообщила о затруднительности разработки конкурсной документации на проведение открытого конкурса о передаче по концессионному соглашению прав на спорные объекты.

Полагая, что договор аренды муниципального имущества является недействительной сделкой, противоречащей статье 422 ГК РФ, статье 17.1 Закона о защите конкуренции, ст. 2, 28.1 Закона о теплоснабжении, ст. 3, 4, 13 Закона о концессионных соглашениях», прокурор обратился в суд.

⚖️ Суды всех трех инстанций поддержали прокурора, отметив следующее:
▪️ с момента ввода в эксплуатацию газовой котельной и теплотрасс, переданных по спорному договору, прошло более 5 лет -> передача владения и (или) пользования должна осуществляться исключительно по КС, заключенному по итогам проведения конкурса;
▪️ при трансформации договоров аренды в КС учитываются только те договоры аренды, в которых установлены инвестиционные обязательства по созданию и (или) реконструкции объектов теплоснабжения (п. 1 ч. 1 ст. 51 Закона о концессионных соглашениях).
▪️ ООО «Здоровый дух» нарушены условия ежемесячного внесения арендной платы (задолженность по арендным платежам должна отсутствовать);
▪️ спорный договор аренды не может трансформироваться в концессионное соглашение, т.к. при его заключении нарушены требования законодательства;
➡️ спорный договор является недействительным.

Таким образом, в рассматриваемом случае суды пришли к выводу, что заключение оспариваемого договора аренды не будет способствовать развитию переданных объектов, а также целям привлечения инвестиций, и его заключение с нарушением положений Закона о концессионных соглашениях является нарушением публичных интересов. Данное дело также иллюстрирует, что трансформация договора аренды в КС может не состояться, если в договоре отсутствовали инвестиционные обязательства, арендатор имеет задолженность по арендным платежам, а сам договор аренды был заключен с нарушением антимонопольного и иного законодательства.
Также в целом механизм трансформации предусматривался для превращения старых договоров аренды в концессию, а не как промежуточный этап до заключения новых концессионных соглашений.