Договор аренды и реальный ущерб концессионера

#судебная_практика #аренда #115_ФЗ

Добрый день, уважаемые коллеги!

Сегодня команда You & Partners рассмотрит дело № А58-5744/2018, в котором арендатор, выполняя обязательства концессионера по использованию имущества, не сохранил его и обязан был выплатить убытки.

Описание дела:

01.05.2012 министерство имущественных и земельных отношений Республики Саха (Якутия) (концедент), ГУП «ЖКХ РС Я» (предприятие, выступающее на стороне концедента) и АО «Теплоэнергосервис» (концессионер) заключили концессионное соглашение в отношении системы коммунальной инфраструктуры.

27.05.2015 между концессионером (арендодатель) и обществом «Ассоциация строителей АЯМ» (арендатор) заключен договор аренды имущества, согласно которому арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование имущество, являющееся собственностью Республики Саха (Якутия).

Арендодатель владеет имуществом в объеме прав концессионера на основании концессионного соглашения от 01.05.2012. Стоимость аренды за весь период действия договора составляет 6,7 млн руб.

В договоре аренды стороны согласовали обязанность арендатора использовать имущество по прямому назначению, возвратить имущество в полной исправности в рабочем состоянии с учетом нормального износа, а также иные обязанности.

27.05.2015 концессионер и арендатор подписали акт приема-передачи имущества, согласно которому имущество находилось в удовлетворительном состоянии согласно степени износа, указанной в договоре аренды.

27.12.2017 в связи с истечением договора аренды арендатор направил в адрес арендодателя уведомление о намерении вернуть имущество.

01.02.2018 был проведен технический осмотр с участием концессионера, концедента и арендатора и составлен акт, который установил, что здания котельных и оборудование находятся в аварийном и/или непригодном к дальнейшей эксплуатации состоянии либо отсутствуют.

Концессионер обратился к арендатору с требованием уплаты реального ущерба в сумме 43 млн руб.

Арендатор отказался выплачивать сумму, и концессионер обратился в суд.

⚖️ Суды всех трех инстанций поддержали концессионера.

Была проведена судебная техническо-экономическая экспертиза, которая установила:
▪️ часть имущества находилась в неисправном состоянии, имела значительный физический износ более 80 %;
▪️ часть имущества находилась в исправном состоянии, износ составлял 35 %;
▪️часть имущества не была предоставлена для исследования и отсутствовала.

Эксперты оценили суммарную рыночную стоимость имущества на дату проведения экспертизы в 26,8 млн руб.

Суды отметили:
✔️ с момента заключения договора аренды и до рассмотрения дела судом имущество арендатором не эксплуатировалось, в связи с чем подвергалось ускоренному износу;
✔️ арендатор причинил концессионеру убытки вследствие несохранения имущества;
✔️ довод арендатора о том, что имущество передавалось ему в аренду без детализации и конкретизации, к какой из котельных оно относится, подлежит отклонению, поскольку акт приема-передачи подписан сторонами договора аренды без замечаний относительно состояния имущества;
✔️ в соответствии с концессионным соглашением концессионер обязан возместить стоимость утраченного имущества, предусмотренного соглашением, концеденту;
✔️ имущество было передано в аренду по арендным ставкам, которые учитывают все затраты собственника имущества, включая амортизационные отчисления, дополнительные затраты в виде накладных расходов порядка 30% и с учетом прибыли порядка 20% от прямых расходов.

➡️ Суды признали сумму ущерба в размере 25,4 млн руб.

👩🏻‍🎓Наша рекомендация.
Устанавливать в договоре аренды положения о целевой эксплуатации и санкции за их нарушения, положения о периодических проверках использования имущества и проводить их. Делать в договоре ссылку на концессионное соглашение и дублировать в договоре аренды ключевые положения об эксплуатации объекта, которые содержатся в КС и относятся к переданному имуществу.