Что ты такое? - порой хочется мне спросить у московского рынка вторичной недвижимости. Потому что это, наверное, единственный рынок, который не подчиняется главному правилу экономики - закону спроса и предложения.
Смотрите какая история. По данным риэлторов, спрос на вторичку в Москве снижается. То есть желающих купить квартиру становится меньше. По логике, это должно и цены на квартиры толкать вниз - ну если хочешь продать, то скинь цену. Но что мы видим? Все с точностью наоборот - стоимость готового жилья растёт! Почему так происходит, кто в этом виноват и когда все это кончится? Попробуем разобраться. Итак, для начала давайте разберемся со спросом.
Если ориентироваться на данные Росреестра, то спрос на вторичном рынке недвижимости в Москве и правда понемногу выдыхается. Смотрите сами.
В начале года количество сделок ежемесячно увеличивалось почти на 40 процентов. Весной ажиотаж немного спал, а затем снова скачок - темпы роста уже меньше, да, но все равно двузначные. И вот она осень - с одной стороны, спрос высокий, но с другой - признаков дальнейшего роста не наблюдается. Скорее проглядывается тренд на сокращение числа сделок.
В целом, все логично - за год Центробанк четыре раза повысил ключевую ставку, сделав рыночную ипотеку неподъемной. Ставка по жилищному кредиту сейчас, в среднем, где-то 17%. Согласитесь, это не шутки.
Практически после каждого повышения ставки был скачок спроса - это классическая история с попыткой запрыгнуть в последний вагон уходящего поезда. Продавцы квартир, видя что происходит, пытались на этом играть и накручивали цены. Но народ это не останавливало. Все понимали, что дальше будет только дороже, поэтому стремились решить квартирный вопрос здесь и сейчас. Однако, люди с деньгами имеют свойство заканчиваться. В то время как жадность продавцов - бесконечна.
И вот мы подошли к текущему положению дел. В октябре спрос на ипотеку в Москве упал на 15%. А в первые 2 недели ноября - по данным платформы TYMY - более чем на треть. Значит, потенциальных покупателей стало значительно меньше. Но продавцы этого не видят или не хотят видеть. За месяц столичное жильё подорожало в среднем на 0,5%.
И как подсчитали в Инком-Недвижимость, среднестатистическая квартира на вторичном рынке столицы в пределах МКАД сейчас стоит чуть меньше 14 500 000. А в Троицком и Новомосковском округах средняя стоимость готового жилья - около 10 000 000 рублей.
Я абсолютно уверен, что в Москве есть люди, которые легко могут выложить 15 000 000 и даже 20 000 000 рублей. Причем наличными. Но все же, большинство предпочитает такие сделки проводить через ипотеку. Но как это теперь делать - с такими ценами, и такими ставками.
Берём, значит, квартиру в пределах МКАД. Ипотечная ставка - 17% годовых. Первоначальный взнос - минимально положенные 20%. На 30 лет.
И получаем ежемесячный платёж - в 164 000 рублей. Просто для понимания - это на треть больше, чем средняя столичная зарплата по данным Росстата.
И что делать в такой ситуации? Есть вариант купить новостройку - там льготная ипотека по 8%. Но это еще ждать пока достроят и тратиться на ремонт. Второй вариант - снимать, а не покупать квартиру. Ну либо копить, так чтобы ипотека была не больше там пары миллионов. Тогда платёж будет примерно 30 000 в месяц - это еще можно себе позволить.
Но другой вопрос - а что вы получите за эти деньги. Квартиру в Москве, да, но какую? Участники рынка говорят, что высокий спрос последних месяцев практически вымыл все самые ликвидные предложения - то есть однушки - и все более-менее адекватные варианты - то есть квартиры, которые не убиты в хлам. Это при том, что предложение растет. То есть продавцы думают, что рынок высокий и лучшего шанса избавиться от старого актива уже может не представиться. Но если уж и продавать его, то дорого.
Тем не менее, как уверяют риэлторы, при выходе на сделку продавцы, пускай и с неохотой, но идут на скидки - где-то в пределах 10%. И учитывая то, что до весны ставки по ипотеке вряд ли снизятся, собственники квартир - если они и вправду хотят продать свою недвижимость - могут в ближайшее время могут стать еще сговорчивее.
Так что, если планируете покупать готовую квартиру - будьте наглее, придирчивее и бейтесь за скидку. Продавцы за месяц-другой поймут, что покупатель сегодня - это очень редкая птица. Тем более, покупатель с деньгами. А значит, к ним придет и осознание того, что получить живые деньги можно лишь в том случае, если стать немного сговорчивее. И только от покупателей зависит как быстро это смогут понять продавцы. Перефразируя классику, скажу так. Я думаю, что торг сейчас как раз уместен. Дерзайте.