Последние недели в правительстве и Госдуме заговорили об отмене или кардинальном изменении программ льготной ипотеки. С точки зрения Минфина, после повышения ключевой ставки Центробанка субсидирование ипотеки стало разорительным для бюджета. Центробанк видит большие риски в резко выросших ценах на недвижимость и ухудшившемся качестве заемщиков. Глава Центробанка Эльвира Набиуллина уже предложила внести изменения в программу льготной ипотеки, дифференцировав ставки в зависимости от доходов в регионе.
Эксперты пытаются придумать способы, как государству, банкам и девелоперам вырваться из ипотечной ловушки с минимальными потерями. При этом о стратегии развития жилищного рынка разговора нет. А она должна быть связана с альтернативными классической ипотеке инструментами жилищной политики. На базе широкой линейки таких инструментов: стройсберкасс, государственных и некоммерческих девелоперских компаний, агентов по строительству арендного жилья — можно создать новую социально ориентированную модель жилищного рынка. Модель, где жилье вновь станет доступным.
Статья по теме:
Льготная ипотека: отменить нельзя продолжить
Программы субсидируемой государством ипотеки разбалансировали рынок и увеличили риски в системе. Главная проблема — рост цен. По данным Центробанка, за последние три года цены на новостройки в стране выросли вдвое. Удорожание жилья продолжается: по данным Росстата, только за последние три месяца средняя стоимость квадратного метра в крупных городах увеличилась на 4%. Рост цен пугает Центробанк, он опасается, что при сдувании пузыря на рынке недвижимости жилье, находящееся в залоге у банков, резко подешевеет, залоги обесценятся, что может вызвать банковский кризис. Опасность роста цен признал даже Минстрой. «Пришло время внимательно посмотреть на цену квадратного метра, изучить себестоимость строительств и рентабельность девелоперов», — недавно заявил замглавы Минстроя Никита Стасишин.
Другое опасение Центробанка связано с закредитованностью населения. «Качество ипотечных кредитов в России существенно ухудшилось. Три года назад доля заемщиков, отдающих на обслуживание кредитов 80 процентов дохода, составляла 20 процентов. Сегодня уже 47 процентов. Почти вдвое выросла и доля заемщиков, взявших кредит с низким первоначальным взносом», — говорит директор департамента финансовой стабильности Банка России Елизавета Данилова. К тому же рынок разбалансирован: парадоксально, но сегодня вторичное жилье стоит значительно дешевле квартир в еще строящихся домах.
После резкого повышения ключевой ставки Центробанка льготная ипотека стала проблемой и для бюджета. В 2020 году бюджетные расходы на субсидируемую ипотеку составляли 40 млрд рублей. В этом году на семейную и льготную (для новостроек) ипотеку государство потратит уже 150 млрд рублей. А в следующем, согласно сверстанному бюджету, в три раза больше — 450 млрд рублей.
Одна из фундаментальных причин: предложение в девелопменте неэластично, не может быстро расти. Проектирование, согласования и строительство даже рядового дома занимает три-четыре года. К тому же шоки последних трех лет не внушали застройщикам уверенности, что можно активно запускать новые проекты. Есть дисбаланс и государственных инструментов стимулирования спроса и предложения. Спрос через льготную ипотеку был агрессивно накачан, а стимулирования нового предложения практически нет. Размеры госпрограммы «Стимул» по развитию инфраструктуры явно недостаточны. В итоге ключевые игроки рынка — частные застройщики и банкиры — предпочитают в условиях ограниченного спроса работать с высокой маржей, а не на больших оборотах.
Власти понимают проблемы, но попали в ипотечную ловушку, из которой нет красивого выхода. Вариант первый — оставить субсидируемую ипотеку в текущем виде до 1 июля, как запланировано, — плох. При таком сценарии надувание пузыря продолжается, жилье станет еще более дорогим и недоступным, а противоречия рынка усилятся. Но плох и второй сценарий — отменить ее. Без господдержки спрос на новостройки упадет в разы. А, например, в Ленинградской области с ипотекой проходит почти 90% сделок. Пузырь будет не медленно сдуваться, а прорвется. Есть риск, что весь сектор строительства жилья обвалится, последуют банкротства застройщиков. Непроданные квартиры остаются у банков, что грозит потрясениями и на банковском рынке. Для спасения девелоперов и банков в игру вновь должно будет вступить государство. Но это не всё: у строительства очень высокий мультипликатор. При его радикальном сокращении под ударом оказываются производители металла, стройматериалов, мебели и так далее. Это будет сильным ударом для экономики.
К тому же есть и политическое измерение: президент Владимир Путин недавно обещал не сворачивать, а наоборот, продлить льготную ипотеку, которая должна завершиться в середине 2024 года. Можно предположить, что до выборов в марте следующего года правительство не будет делать резких движений. Или ограничится полумерами: например, немного изменит условия программы.
Копим, потом покупаем
Нынешняя ситуация на жилищном рынке вызвана не только излишней накачкой спроса через льготную ипотеку — она стала следствием самой архитектуры рынка. Из всего спектра инструментов жилищной политики ставка была сделана только на один — ипотеку. Альтернативные инструменты: арендное жилье, система стройсберкасс и другие — были умышленно торпедированы лоббистами банков и девелоперов.
Одна из альтернатив классической ипотеке — стройсберкассы. Как инструмент, помогающий приобретать жилье, они успешно работают в Европе уже более двухсот лет. Их суть обычно поясняют на таком примере: представим, что есть десять человек, каждый из которых может отложить в год десятую часть стоимости квартиры. Если каждый будет просто копить, то они приобретут жилье через десять лет. Но можно объединить финансы в «общем котле», тогда уже на первый год можно приобрести одну квартиру, еще через год — вторую и так далее. Действуя вместе, можно кардинально сократить общее время накопления средств на жилье.
В этом году на семейную и льготную ипотеку государство потратит 150 млрд рублей. А в следующем в три раза больше — 450 млрд рублей
Сегодня стройсберкассы — это специализированные банковские организации. Первый этап взаимодействия вкладчика со стройсберкассой — накопительный. Вкладчик должен за счет ежемесячных взносов накопить 30‒50% от величины будущего кредита. В Германии минимальный срок накопления — пять лет. После этого начинается кредитный этап: вкладчик получает кредит сроком на семь‒восемь лет. В некоторых странах на стадии сбережения вкладчику начисляется небольшой процент, кредит в таком случае выдается по схеме «сберегательный процент плюс 1‒2 процентных пункта». Так, в Чехии на этапе накопления деньги лежат под 1% годовых, а ставка кредита —1,5‒4%. В Германии на накопительной фазе проценты могут не начисляться, зато на фазе кредитования можно получить деньги с крайне низкой ставкой — например, 2%. Размер кредита лимитирован: купить элитное жилье на него невозможно. Во многих странах государство начисляет вкладчикам с небольшим доходом ежегодную премию, например 10‒20% от размера вклада.
Лидером в области стройсберкасс является Германия. В стране более двадцати частных и государственных организаций, в систему включено порядка 40% взрослого населения. В целом в стране стройсберкассы выдали за свою историю кредитов на 800 млрд евро. В стройсберкассах состоит и почти половина чехов, несмотря на то что механизм появился только в 1990-е. Примерно по такой же схеме (накопительная, а затем кредитная фаза) во Франции используются жилищно-накопительные счета. Такой счет есть у каждого пятого француза.
В России было сделано не менее пяти попыток провести закон о стройсберкассах через Госдуму. Владимир Путин несколько раз давал поручения по поводу разворачивания этой системы в России. Госдума разработала законопроекты по американской, как это тогда любили называть (основанной на вторичном рынке ипотечных бумаг), и германской (стройсберкассы) моделям ипотеки. Предполагалось, что вкладчик стройсберкассы должен будет накопить за срок от 24 месяцев 30‒50% от суммы кредита, ставка последнего составит 6% годовых. На закон не был принят. Академик РАН Виктор Полтерович причиной отказа от развития системы, альтернативной ипотечному кредитованию, называл влиятельное банковское лобби.
Особенности стройсберкасс
Система стройсберкасс имеет ряд черт, особенно ценных в текущей российской ситуации на жилищном рынке. Первое: в отличие от ипотеки она не разгоняет цены на жилье. Дело в накопительном периоде: за счет него не все потенциальные покупатели сразу выходят на рынок. Это ограничивает текущий спрос на жилье, демпфируя рост цен. Хотя в случае ипотеки такой, пусть и более низкий, барьер для входа на рынок тоже есть: покупатель должен накопить на первоначальный взнос в течение какого-то времени. Но российские банкиры и застройщики научились обходить это ограничение. Они либо помогают взять потребительский кредит на первоначальный взнос, либо завышают стоимость недвижимости и часть «переплаты» оформляют как первоначальный взнос, либо проводят часть кредита как кешбэк, которым и позволяют заплатить первоначальный взнос. В ряде регионов до трети ипотечников не имеют денег для внесения даже первоначального взноса, но готовы использовать «схематоз», чтобы заработать на росте цен.
Ипотека, в отличие от стройсберкасс, способна кратно увеличивать спрос на жилье. Расчеты российских девелоперов показывают, что снижение ипотечной ставки на 1% влечет за собой увеличение спроса на жилье не меньше чем на 15‒20%. Механизм такой: чем меньше ипотечная ставка, тем ниже ежемесячный платеж по ипотеке, а значит, покупка жилья оказывается доступной для страт покупателей с более низкими доходами.
Второе, чем хороши стройсберкассы, — это изолированная финансовая микросистема. Средства одних пайщиков используют как кредит для других. Независимость от внешнего фондирования определяет высокую устойчивость стройсберкасс, что и было доказано во время серьезных экономических кризисов.
Третье: система позволяет выдавать кредиты с низкими ставками. Это снижает риски для заемщиков и самой стройсберкассы, ведь чем ниже кредитный процент, тем меньше переплата за период кредитования и ниже ежемесячный платеж. Это также повышает устойчивость системы к кризисам.
Недостатком системы стройсбережений обычно называют ограничения ее использования в периоды высокой инфляции. За время накопительного периода жилье может подорожать быстрее, чем вложенные средства с процентом. Этот эффект может быть существенным, когда рынок жилья разогрелся и есть двузначный рост цены в год. Его стараются снизить с помощью двух механизмов. Во-первых, в странах с потенциально неустойчивым рынком жилья могут сокращать период накопления. Например, в стройсберкассах Белоруссии период накопления ниже, чем в Германии: 19‒40 месяцев в зависимости от принятого графика платежей. Во-вторых, в большинстве стран государство из бюджета доплачивает участникам стройсберкасс.
«Дворец для рабочих Хет Схип» — необычное социальное жилье, построенное жилищной корпорацией в Амстердаме
Доплаты со стороны государства обычно имеют лимит. Это дает возможность компенсировать инфляцию, но не позволяет заработать на этом.
Таким образом, стройсберкассы становятся инструментом адресной государственной поддержки людей с невысокими доходами. В результате сосуществования стройсберкасс и ипотеки часто происходит так: более состоятельные покупатели берут ипотечный кредит, но покупают жилье сразу. А менее состоятельные несколько лет ждут, но получают господдержку и имеют кредит с пониженной ставкой.
Главный недостаток системы стройсбережений в том, что она невыгодна банкам. Для них стройсберкассы — это конкурент за депозиты населения, к тому же они снижают спрос на классическую ипотеку. Невыгодны стройсберкассы и частным девелоперам, так как это конкурирующий инструмент для схемы покупки жилья через договоры долевого участия.
Альтернативные инструменты жилищной политики
Текущая неолиберальная модель жилищного рынка выстроена как антитеза советской системе. Если в Советском Союзе главным застройщиком выступало государство, то теперь это частные девелоперы. Если в СССР жилье распределялось бесплатно, то сейчас его нужно обязательно покупать, используя дорогую ипотеку. Из одной крайности бросились в другую, без всяких полутонов. Однако в мире есть много различных инструментов жилищной политики. И стройсберкассы только один из них. Назовем несколько альтернатив ипотеке.
Голландские жилищные корпорации. Это частные некоммерческие компании, работающие в сфере социального жилья. Они выступают бесприбыльными девелоперами и владельцами жилищного фонда. Компании проектируют и строят жилые комплексы, а потом сдают квартиры в аренду. Арендная плата обычно устанавливается ниже рыночной и зависит от дохода нанимателя. Стройка финансируется за счет доходов от аренды с уже построенных зданий, привлекаются государственные займы, субсидии и частные кредиты. В какие-то периоды на долю жилищных корпораций приходилось до 70% строящегося в стране жилья. Сегодня порядка 700 корпораций владеют более чем третью всего жилищного фонда Голландии. Схема бесприбыльного девелопмента оказалась вполне рабочей: она успешно функционирует более 150 лет и в какие-то моменты обеспечивала застройку высочайшего качества. Инструмент оказался еще и весьма гибким: схемы взаимодействия государства и жилищных корпораций за полтора века несколько раз менялись в зависимости от возможностей бюджета и дефицита жилья.
Сингапурская государственная девелоперская компания. Принципиально иная схема: почти миллион квартир в Сингапуре было построено и эксплуатируется государственным девелопером-монополистом — Советом по жилищному строительству. Компания строит, сдает в аренду или продает квартиры в жилых комплексах по специальным ценам. Прибыль, полученная от девелопмента, вкладывается в инфраструктуру города. Монопольное положение Совета по жилищному строительству на рынке не предопределяет низкого качества жилья: компания привлекает известных архитекторов, обеспечивает разнообразие архитектуры и высокое качество объектов. В 1990-е годы средняя площадь квартир составляла 120 кв. м — для социального жилья это был мировой рекорд. Наличие государственного девелопера позволило добиться почти стопроцентной обеспеченности населения жильем, несмотря на ограниченность земельных ресурсов и постоянный рост населения.
Сингапурский государственный девелопер-монополист построил почти миллион квартир, а с определенного момента стал уделять много внимания архитектуре
Белгородская модель индивидуального-жилищного строительства. Оригинальная отечественная система неспекулятивного, социально ориентированного жилищного рынка, выстроенная экс-губернатором Евгением Савченко в середине 2000-х и имевшая большой общественный резонанс. Ее ключевой элемент — выделение земельных участков под индивидуальное строительство по символическим ценам (15 лет назад участок стоил 25‒50 тыс. рублей). Частный застройщик также оплачивал в рассрочку четверть стоимости инфраструктурного пакета (дороги, газ, электричество, канализация), остальные затраты (до 300 тыс. рублей на домовладение) брали на себя областная администрация и монополисты. Новая застройка представляет собой неспекулятивный сегмент рынка: физическое лицо может получить под застройку только один участок, предусмотрены антиспекулятивные механизмы и обременения. Частное строительство сопровождалось разнообразными мерами поддержки, в том числе местной стройсберкассой. При наличии политической воли и земельных участков эта модель могла бы быть тиражирована в стране.
Зацикленность на ипотеке как на монопольном инструменте жилищной политики более чем странна. Хотя бы потому, что, несмотря на значительные бюджетные вливания, не была решена главная поставленная правительством цель: увеличить объемы строительства многоквартирного жилья не удалось. «За три с половиной года цены на локальных рынках выросли более чем в полтора-два раза. Задолженность по ипотеке увеличилась в два раза. А объем текущего строительства вырос лишь на 15 процентов. На щедрых ипотечных стимулах отрасль в целом не смогла в достаточной мере нарастить предложение», — отмечает руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.
Создав широкую линейку инструментов жилищного рынка, можно обеспечить доступ к жилью для всех групп населения, избежав рисков, которые свойственны рынку с монопольной ипотекой. Таким образом можно выстроить социально ориентированную модель жилищного рынка.