Почему строительство ГАБа в стрит-ритейле один из лидеров инвестиций в недвижимость?

Давайте ещё раз проговорим принцип в простых шагах:

1) Покупка коммерческого объекта категории стрит-ритейл преимущественно в строящихся жилых комплексах, либо на рынке вторичной недвижимости (что реже).

2) Заключение договора с арендатором, преимущественно сетевого формата.

3) Увеличение стоимости помещения за счет формирования арендного потока и пересчет через количество МАПов (месячных арендных платежей).

4) Продажа объекта.

Цикл инвестирования: как правило 6-12 месяцев в зависимости от конкретного объекта, прежде всего его площади и строительной готовности.

Стоимость объектов: как правило от 25 до 200 млн. рублей. Самый рабочий диапазон 30-90 млн. рублей.

Ориентир по доходности : от 40 до 80% годовых, что, как правило, дает инвестору его долю от 20 до 40% годовых на регулярной основе.

Какие бы ключевые плюсы инструменты я бы выделил:

1. Эстетика и экологичность инструмента: да, вот такой неожиданный первый плюс. Мы с вами не просто зарабатываем деньги, мы строим качественный ритейл. Покупаем бетон, преобразовываем в бизнес, продаем с добавленной стоимостью, тем самым несем пользу. Таким образом, инвестор, который проинвестировал, например 4 млн.рублей в супермаркет внес свою лепту в то, что в районе появляется крутая торговая площадь, куда приходят люди за покупкам.

1. Высокий уровень обеспечения: может быть этот пункт надо ставить на первое место, поэтому я даю ему второе первое место. Да, в инвестициях в недвижимость на первом месте стоит обеспечение средств, какой формат актива и с какой юридической природой их обеспечивает.

2. Вариации бюджетов

Для начала инвестирования не обязательно иметь всю сумму, имея даже 3 млн. рублей можно стать инвестором (дружите со мной, и можно будет начать и с двух миллионов).

3. Возможность заходить с ипотечным плечом: да-да, тут тоже можно через покупку объекта в ипотеку. Условно говоря, если объект стоит 25 млн., можно взять его имея на руках 10 млн.. В отдельном посте расскажу вам о всех нюансах и как мы отрабатываем риски.

4. Наличие плана Б при экономических рисках: если в стране очередной коллапс, объект начинает работать принося арендный доход и параллельно продается (по секрету, это единичные случаи, т.к качественные ГАБы уходят очень быстро, а мы инвестируем только в построение очень качественных ГАБов).

5. Хорошая средняя доходность, наличие вероятности получить высокую доходность. Всегда существует вероятность получить 50% годовых для инвестора при инвестировании с ипотечным плечом. Когда мне говорят, что вот во флиппинге можно больше я полностью соглашаюсь, но, друзья, не забываем о том, на каком цикле мы это делаем. Там речь идет о 3х месяцах, а тут может быть и 10 и 12.

6. Высокая плотность постановки средств: это как раз о циклах. Деньги выходят не так часто как, допустим, в квартирах в срочных выкупах. Это позволяет:

А) оперировать бОльшими бюджетами;

Б) суммарный простой средств меньше чем на инструментах инвестирования с короткими циклами, такими как срочный выкуп квартир или флиппинг.

Минусы инструмента рассмотрим в следующем посте, не переключайтесь.