Друзья, приветствую вас! Сегодня расскажу на каких условиях я сдаю свои студии арендосъемщикам. Расскажу, что прописано в договоре аренды. А также расскажу какие были казусные ситуации с жильцами за все время сдачи моей доходной квартиры.
Контекст для новых читателей. Я взял квартиру в ипотеку и поделил ее на 5 студий. Каждая студия сдается на длительный срок. Сейчас эти 5 студий приносят примерно 88т рублей в месяц. Отсюда надо вычесть платеж по ипотеке, коммуналку и налоги. Чистыми на данный момент приносит примерно 64т рублей.
Когда я впервые начал сдавать свои студии, а это случилось 2,5 года назад, много нюансов я не знал. Итак, первый мой косяк. Я не брал комиссию, вообще. Я собственник же, зачем мне брать комиссию и отсеивать часть потенциальных жильцов?
Сейчас же я беру комиссию, правда только компенсацию за размещения авито. Первый раз авито мне дало бесплатное размещение. Второе объявление уже надо платить, ладно, не беда. Объявление тогда, 2,5 года назад стоило что-то около 400р. Сейчас же, чтобы разместить такое же объявление, авито просит чуть ли не 1,5к, грабеж средь бела дня. Вот где конская инфляция, цены на бензин и рядом не стояли.
По началу мне казалось, что я ухватил Хатабыча за бороду, когда квартира стала приносить мне деньги. Но с каждым последующим платежом сервису авито, жаба меня стала давить. И я стал просто брать эту комиссию с жильцов, это все равно на много меньше для жильца, чем берут агенты за свои услуги.
Еще одна уязвимость в договоре аренды. Ввиду того, что с жильцов я не беру комиссию (почти), как это делают риэлторы, им ничего не стоит пожить у меня месяц или два, а затем сменить место жительства, к примеру нашли более выгодные условия в другом месте, в деньгах они почти ничего не теряют.
Такая проблема по началу у меня была. Наверное, жильцов 5-7 применяли такой прием за все время, живут месяц или два и благополучно сваливают под разными предлогами. То бабушка заболела, то с работы уволили, кто на что горазд. А это не есть хорошо, из полупассивного заработка, получается активный вид заработка. Для съема на месяц есть посутка, но там и платить в разы больше.
Что было сделано? В договоре прописал следующий пункт. Если жилец намерен съехать ранее чем через три месяца с момента подписания договора, сумма залога остается за мной. Залог я беру не большой, всего 5т рублей. Но это стало работать. Люди не стали съезжать. А если и съедут, мне даже лучше, плюс 5т в кармане. Студию все равно за сутки уже снимут.
Вот еще небольшой недостаток. Так же в договоре я прописал, что стоимость аренды я не могу поменять. Зачем я так сделал? Да сам не знаю, скачал типовой образец с интернета, что-то поменял, а что-то оставил. Этот пункт почему-то оставил без изменений.
Инфляция за последнее время бешеная, у меня есть жилец, который больше года живет по старым ценам. Теперь надо ждать, когда он съедет, чтобы обновить стоимость на аренду. Сейчас для будущих жильцов договор уже будет переделан.
Классические пункты такого плана как, шум, выпивки, тусовки различные у меня заранее были прописаны. За все время только один раз пришлось принудительно выселять жильцов. Заселилась молодая пара, и каждые выходные у них была попойка с кучей гостей. В одно «прекрасное» утро пришлось выставить их за дверь. Пост про это был «Я заселил алкашей».
На сегодня все. На какие моменты в аренде мне стоит обратить внимание? Может ввести комиссию по типу риэлтерского? Харя у меня не лопнет, как думаете? Пишите свое мнение в комментариях. Ставь палец вверх, всем пока!