Ремонт подъездов должен проводиться каждые 3-5 лет. Управляющая компания не имеет права собирать с жителей деньги на такой ремонт. Что делать, если ЖЭК «отмазывается» от обязательств или требует «скинуться»? Можно ли получить перерасчет, если ремонт не провели. Как проверить качество выполненных работ. Подробности – в новой инструкции Центров защиты прав граждан.
"Нет денег на ремонт. Кирпичи же еще не падают на голову?! Ваш дом не провел собрание по ремонту подъездов – поэтому ремонта не будет..."
Доводов у работников управляющих компаний хоть отбавляй! Ремонтировать подъезды ЖЭК не любит. Куда проще заменить по заявке лампочки или подштукатурить трещины, и списать на текущий ремонт подъездов десятки тысяч рублей!
Руководитель проекта сети Центров защиты прав граждан, депутат Госдумы РФ
Дорогие друзья!
В начале 2023 года в одном из подъездов рязанской многоэтажки на ул. 3-и Бутырки рухнул потолок. По счастливой случайности никто не пострадал. Сотрудники УК собрали с пола отвалившуюся штукатурку и успокоились. Дескать, придет время ремонта подъезда, тогда и исправим.
– А когда придет время? – спросили обескураженные жильцы.
– Когда денег на ремонт насобираем, – ответили в УК.
После вмешательства рязанского Центра потолок в пострадавшем подъезде восстановили. Но осадочек, как говорится, остался.
Как избежать подобных ЧП? Что делать, если ремонт подъездов откладывают, ссылаясь на нехватку средств или отсутствие необходимости в ремонте? Куда пожаловаться на нерасторопную УК? А если ремонта нет десятилетиями, можно ли получить перерасчет?
В новой инструкции ответим на главные вопросы о ремонте подъездов, опираясь на законодательство и победную практику Центров защиты прав граждан «Справедливая Россия».
Какие работы входят в ремонт
Как заставить ЖЭК провести ремонт и проверить качество работы
Как потребовать перерасчет, если ремонта не было
Образец заявления в УК/ТСЖ/ЖСК на проведение ремонта подъезда
Образец жалобы в Госжилинспекцию на отказ в проведении ремонта
Скачать инструкцию с образцами заявлений можно бесплатно на сайте Центров справедливо-центр.рф в разделе ЖКХ
ПЕРИОДИЧНОСТЬ: каждые 3-5 лет
Проводить полноценный ремонт подъездов – прямая обязанность управляющей организации! Об этом говорится в ч. 16 ст. 161 ЖК РФ. А минимальный перечень услуг и работ установлен Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 №290.
Законодательством определена также периодичность ремонтных работ в подъездах – каждые 5 или 3 года (в зависимости от классификации зданий и физического износа).
Регламент содержится в п. 3.2.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда №170.
Кроме того, в случаях возникновения угрозы жизни и здоровью жильцов управляющая организация обязана провести ремонт подъезда незамедлительно!
ВАЖНО ЗНАТЬ! Все работы по ремонту общедомового имущества, в том числе ремонт подъездов, не требуют дополнительных денежных сборов с собственников жилья. Расходы на эти работы оплачиваются из ежемесячных платежей жителей по строке в квитанции «Ремонт и содержание жилья».
ОСНОВАНИЯ ДЛЯ РЕМОНТА
- Подошел срок профилактических или косметических ремонтных работ (ремонт не проводился больше 3–5 пяти лет).
- Участки инженерных коммуникаций пришли в аварийное состояние и требуют срочного восстановления (к примеру, пришла в негодность электрическая проводка, течет радиатор отопления).
- Появились повреждения окон и дверей в подъездах, нарушена теплоизоляция, трещины и отслоение штукатурки на стенах и потолке, сломаны поручни или перила, необходима частичная замена напольной плитки или полов и т. д.
КАКИЕ РАБОТЫ ВКЛЮЧЕНЫ
Общий перечень работ по текущему ремонту МКД приведен в Приложении №7 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 №290 тоже содержит виды ремонтных работ в целях надлежащего содержания МКД.
Поскольку подъезды – часть общего имущества, работы по ремонту подъездов могут включать в себя:
- восстановление покрытия стен, потолков, полов (целиком или частично) в подъездах, технических помещениях, в других общедомовых вспомогательных помещениях;
- устранение дыр и трещин в перегородках, а также в стеновых швах;
- установку недостающих, частично разбитых и укрепление слабо укрепленных стекол в дверных и оконных заполнениях;
- укрепление или регулировку пружин, доводчиков и амортизаторов на входных и тамбурных дверях;
- установку или укрепление ручек и шпингалетов на оконных и дверных заполнениях;
- закрытие подвальных и чердачных дверей, металлических решеток и лазов на замки;
- утепление оконных и дверных проемов;
- покраску стен, потолков, перил и поручней в подъездах;
- установку или замену почтовых ящиков;
- ремонт или замену светильников в местах общего пользования;
- замену клапанов мусоропровода.
Чем отличается текущий ремонт от капитального
Средства на капитальный ремонт формируются из ежемесячных взносов, которые делают жители. Это целевые взносы, которые так и называются: «взнос на капремонт». Капитальный ремонт включает:
- ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
- ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений;
- ремонт фасада, фундамента, крыши и подвальных помещений.
ВАЖНО ЗНАТЬ!
Отсутствие предписаний со стороны надзорных органов не освобождает управляющую организацию от обязанности выполнять текущий ремонт общедомового имущества. В том числе подъездов.
НА КАКИЕ ХИТРОСТИ ИДЕТ ЖЭК
«В доме не было общего собрания собственников и нет решения о необходимости ремонта. УК не уполномочена без такого решения что-либо делать»
Отсутствие решения ОССД не освобождает управляющую организацию от обязанности выполнять работы и исполнять обязательства по содержанию общего имущества МКД.
Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда №170, выявленные неисправности строительных конструкций (стен, полов, окон, дверей, лестниц и т. д.) следует устранять по мере их появления и не допускать дальнейшего разрушения.
Правила и нормы эксплуатации жилищного фонда обязывают управляющую компанию осуществлять все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги независимо от того, имеется ли по вопросу о необходимости их выполнения решение общего собрания собственников помещений в доме и указаны ли в Договоре управления соответствующие конкретные действия.
«На лицевом счете дома слишком мало средств. На ремонт подъездов не хватает. Накопим – тогда сделаем»
Требования к управлению МКД, которые установлены законом, обеспечивают благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в МКД.
Отсутствие у управляющей организации достаточных средств – не повод не выполнять предусмотренные Договором управления обязанности по содержанию и текущему ремонту жилья.
Совету МКД следует проверить годовые отчеты УК, чтобы выяснить, на какие статьи расходов были потрачены накопленные домом средства по строке «Содержание и текущий ремонт жилья».
ЗАЧЕМ НУЖНЫ РЕГУЛЯРНЫЕ ОСМОТРЫ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА
Чтобы не запустить дом и своевременно проводить восстановительные работы, Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 за управляющими компаниями закреплена обязанность проводить текущие, сезонные и внеочередные осмотры общего имущества МКД.
Текущие осмотры бывают общими и частичными. Соответственно, осматривается состояние всего МКД либо каких-то элементов (подвал, кровля, фасады, подъезды).
Сезонные осмотры проводятся два раза в год. Весной – чтобы оценить ущерб дому после таяния снега и окончания отопительного периода. И накануне начала отопительного сезона – чтобы подготовить дом к зиме.
Внеочередные осмотры проводятся в течение 24 часов после возникших аварийных ситуаций в доме.
Результаты каждого осмотра оформляются Актом. Акт осмотра – документ, согласно которому управляющая организация обязана устранить все нарушения и провести текущие ремонтные мероприятия.
КАК ЗАСТАВИТЬ ЖЭК ОТРЕМОНТИРОВАТЬ ПОДЪЕЗД
ШАГ №1. Подайте заявление в УК
Образец заявления размещен в инструкции. К заявлению можно приложить фотоматериалы и копии ранее проведенных Актов осмотра, где подтверждена необходимость в проведении ремонтных работ.
Заявление подготовьте в двух экземплярах. Один – для УК, второй останется у вас.
Потребуйте у сотрудника УК, который примет заявление, поставить на вашем экземпляре дату, время и номер регистрации поданного заявления.
Заявление также можно направить в УК по почте, подать в электронном виде на сайте УК либо из через личный кабинет на портале ГИС ЖКХ.
В срок, не превышающий 10 рабочих дней, УК должна предоставить ответ – решение о том, будет ли проводиться ремонт в подъезде.
ШАГ №2. Проведите совместный с УК осмотр подъездов и заактируйте выявленные дефекты
Если управляющая организация отреагировала на жалобу, сотрудниками УК проводится осмотр состояния подъездов для составления сметы на необходимые работы.
Рекомендуем принять участие в таком осмотре и представителям Совета МКД (или жилищным активистам).
ШАГ №3. Если УК не отреагировала на заявление, подключите Госжилинспекцию
Если управляющая компания бездействует, направьте жалобу в региональный орган государственного жилищного надзора (ГЖИ). Образец жалобы в ГЖИ – в Приложении №2 к нашей инструкции.
Жалобу можно подать на сайте ГЖИ или через личный кабинет на портале ГИС ЖКХ. Надзорный орган обязан провести проверку и сообщить заявителю о принятых мерах в течение 30 дней со дня обращения (при обращении по почте срок исчисляется с даты поступления).
Срок рассмотрения заявления может быть увеличен (не более чем еще на 30 дней). Но об этом госорган обязан сообщить заявителю (ст. 12 Федерального закона от 02.05.2006 №59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ»).
ЕСЛИ РЕМОНТ НЕКАЧЕСТВЕННЫЙ
ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ ЦЕНТРОВ ЗАЩИТЫ ПРАВ ГРАЖДАН
КИРОВ. Так подъезд отремонтировали, что надо затевать ремонт!
Облезлые стены, отпавшая штукатурка и разбитая напольная плитка. Так выглядел подъезд дома на Некрасова, 6а. Жильцы пожаловались в УК «Рассвет». Коммунальщики провели часть работ. Однако собственники остались недовольны качеством ремонта. Оштукатурили стены неравномерно, перекрасили стены фрагментами и в другой цвет. Не заменили разбитую напольную плитку. В Центре защиты прав граждан «Справедливая Россия» собственникам подсказали, как добиться качественного ремонта подъезда.
Качество работ и услуг должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством РФ правил содержания общего имущества в МКД. Об этом говорится в п. 2.3 ст. 161 ЖК РФ.
Правозащитники помогли жильцам обратиться с жалобой в Госжилинспекцию Кировской области. Надзорный орган организовал внеплановую проверку. В ходе проверки доводы жителей подтвердились. По итогам проверки в ГЖИ возбудили дело об административном правонарушении по ч. 2 ст. 14.3.1 КоАП РФ (управление многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований). Кроме того, в адрес руководства УК выдано предписание с требованием привести в порядок подъезд девятиэтажки. Управляющая компания тут же произвела полноценный ремонт подъезда.
КАК ДОБИТЬСЯ КАЧЕСТВЕННОГО РЕМОНТА
1. Контролировать ход ремонта на всех этапах
Это могут делать Совет МКД или жилищные активисты. К примеру, накануне отделочных и покрасочных работ входные двери и двери квартир жильцов должны быть закрыты защитной пленкой, чтобы не испачкать их краской. Строительный мусор ремонтная бригада должна выносить на контейнерную площадку.
После окончания «грязных» работ окна и полы в подъездах должны быть вымыты, убраны потеки побелки, шпатлевки, клея или краски со стен и пола. Если эти требования не соблюдаются, необходимо поставить в известность управляющую организацию.
2. Принять участие в приемке работ
Представители собственников должны быть уполномочены на подписание Акта о приемке работ по текущему ремонту дома общим собранием собственников жилья.
Гораздо эффективнее, если решением общего собрания такими полномочиями наделен Совет многоквартирного дома.
3. Зафиксировать недоделки и установить сроки устранения
Перед тем как подписать Акт приемки работ, необходимо внимательно проверить наличие дефектов и недоделок.
При их обнаружении – подробно описать их в Акте, указав на необходимость их устранения в конкретные сроки.
ВНИМАНИЕ! Если представитель от собственников не принимал участия в приемке работ, а ремонт выполнен некачественно, необходимо направить жалобу в УК.
Жалоба должна содержать подробный перечень допущенных нарушений, выявленных дефектов и требование их устранения.
ПОЛУЧИТЬ ПЕРЕРАСЧЕТ, ЕСЛИ ПОДЪЕЗД НЕ ОТРЕМОНТИРОВАЛИ
В 2021 году один из собственников жилья в Екатеринбурге обратился в суд с требованием взыскать с УЖК «Урал-СТ» в свою пользу деньги за не проведенный в установленный законом пятилетний период ремонт подъезда.
Собственник требовал вернуть часть средств по ежемесячной строке за содержание и ремонт жилья за период с того момента, когда УК была обязана отремонтировать подъезд и по дату обращения в суд.
В обосновании исковых требований собственник предоставил Акты, в которых были зафиксированы все факты ненадлежащего состояния подъезда.Мировой судья участка №7 Кировского судебного района истца поддержал. Но УЖК «Урал-СТ» попыталась оспорить решение в вышестоящих судебных инстанциях.
Однако все суды встали на сторону собственника. УК обязали выплатить жителю за период «два года и три месяца с даты установленного Правилами №170 ремонта подъезда» порядка 20 000 рублей, включая судебные расходы и потребительский штраф за отказ досудебно выполнить требования собственника.
НА ЗАМЕТКУ СОБСТВЕННИКУ!
- Свои требования собственник подтвердил Актами осмотра. Вот почему необходимо своевременно фиксировать все нарушения по обслуживанию общедомового имущества, которые допускает управляющая организация.
- При разрешении требований потребителя бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств, лежит на исполнителе (п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»). А значит, это УК придется доказывать, что общедомовое имущество содержалось безупречно. И эти факты тоже должны быть подтверждены соответствующими Актами осмотра. Нет таких Актов – будь добр, верни собственнику деньги за некачественное обслуживание!