За последние несколько лет цена на недвижимость выросла по меньшей мере на 90%. Такое удорожание, пожалуй, самое высокое за всю историю. На это повлияло несколько факторов и сегодня я предлагаю вам в них разобраться, чтобы определить свои дальнейшие действия на рынке недвижимости.
Содержание статьи:
- Ключевые факторы, которые повлияли на рост цен за последние 3 года
- Прогнозы на 2024-2026 гг: льготные программы, ключевая ставка, корректировка/падение цен
- Вторичный рынок: почему его не надо недооценивать ни покупателям, ни продавцам?
Ключевые факторы, которые повлияли на рост цен за последние 3 года
Надо сказать, что в росте цен "виноваты" не только льготные ипотечные программы и ослабление рубля — все началось еще в 2019 году, когда государство стало решать проблему с недобросовестными застройщиками путем принудительного открытия эскроу-счета.
Эскроу-счет: зачем был нужен и как повлиял на цены
Если вы помните, одно время новостные заголовки пестрили следующими формулировками: «Застройщик обанкротился!!», «Обманутые дольщики требуют компенсации» и т.д. И чтобы этого больше не случалось, государство лишило застройщиков доступа к деньгам дольщиков, пока проект строится.
Каким образом?
С помощью открытия эксроу-счета. Эскроу-счет — это специальный счет, на который кладутся деньги покупателя на момент застройки. Когда дом достроится и все пройдет успешно - деньги переведут застройщику. Если будет какая-то заминка и застройщик окажется ненадежным, то деньги вернут покупателю или назначат нового застройщика на данный проект.
Мера оказалась действенной и многих потенциальных покупателей отпал вопрос в безопасности сделки, отсюда и начался рост спроса на недвижимость, а рынок на это реагирует очень чутко.
Льготные ипотечные программы: почему так сильно взлетели цены именно после них
Апрель 2020 года, пандемия в разгаре. Государство в качестве временной меры поддержки строительной отрасли выкатывает программу «Льготная ипотека». Эта программа актуальна и по сей день. Если вы думаете, что она доступна только семьям и айтишникам, у меня для вас радостная новость: она доступна вообще всем, КАЖДОМУ ГРАЖДАНИНУ РОССИИ.
Да, у семей и ИТ-специалистов свои «плюшки»: ставки пониже, условия поприятнее, но это нисколько не обесценивает универсальную ипотечную программу на новостройки, где ставка тоже не такая уж и высокая (например на момент написаия статьи она составляет 8%).
Как вообще это работает?
Все просто: вы берете новостройку (это важно, на вторичку льгота не распространяется: из замысла программы это и понятно), часть платите сами, а часть покрывает государство.
Вот тут то мы и свернули на дорожку высоких цен. Спрос на недвижимость очень вырос, все стали скупать недвижимость: кто-то сохранял деньги в бетоне (разные кризисные ситуации очевидно настораживают людей), кто-то увидел крутые возможности для приумножения средств, кому-то покупка недвижимости просто стала доступнее.
А за ростом спроса (тем более за таким стремительным) всегда стоит рост цен. Программа должна была свернуться в 2023 году, но государство продлило ее до 1 июля 2024 года. А что дальше?
Прогнозы на 2024-2026 гг: льготные программы, ключевая ставка, корректировка/падение цен
Давайте постараемся заглянуть в будущее и постараемся ответить себе на вопрос: чего нам ждать в 2024 году и дальше?
Во-первых, сворачивания льготной ипотеки. Не думаю, что все программы уберут, но универсальную программу, о которой я говорил выше, думаю прикроют, чтобы умерить спрос населения и вызвать корректировку ну очень высоких цен на новостройки.
Сейчас даже так называемая шринкфляция не удерживает этот рост (шринкфляция — уменьшение объема/веса товара при сохранении цены, это явление присуще и рынку недвижимости, только вот цена продолжает расти, а квадратные метры продолжают сокращаться).
Во-вторых, все преграды к выгодной ипотеке скорее всего в ближайшее время так и будут оставлять. Я имею в виду и ключевую ставку (вряд ли ее снизят, поэтому уровень % ставки по обычной ипотеке будет скорее всего высоким), и первоначальный взнос по льготным ипотечным программам вряд ли в ближайший год будет скорректирован в меньшую сторону, что тоже отразится на спросе.
В-третьих, я все же ожидаю корректировку цен в меньшую сторону, но и не жду чуда: откат к доковидным ценам очевидно невозможен, поэтому если вы ждете какое-то серьезное снижение цен и не покупаете квартиру, задумайтесь стоит ли. Пока есть универсальная ипотечная программа, можно успеть ею воспользоваться и выгодно приобрести квартиру: это более реальная перспектива, чем выжидать падение цены на немыслимые 20%.
Но на что действительно стоит обратить внимание, так это на забытый вторичный рынок. И нет, я не про сталинки, хрущевки и другие старые квартирки. Давайте разбираться.
Вторичный рынок: почему его не надо недооценивать ни покупателям, ни продавцам?
Сейчас вторичный рынок явно ценится меньше: ставки огромные, жилье не новое — зачем это надо, если есть такие «вкусные предложения» по новостройкам?
Но поскольку ситуация на рынке меняется, здесь можно ожидать следующего.
Как только закроется льготная ипотека по новостройкам и произойдет корректировка цен, можно будет ожидать не только коррекцию по новому жилью, но и по вторичному, в том числе в части ставок на ипотеку по вторичке. Здесь в плюсе будут все: и продавцы, и покупатели.
Продавцы получат больше запросов на покупку жилья, а покупатели получат больше выгодных предложений на рынке.
Правда я не рассчитывал бы на такую картину именно в 2024 году. Рынок будет охлаждаться небыстро и скорее всего какие-то корректировки в части вторички мы получим уже к 2025 году, не раньше.
Помните: вторичным считается не только сталинка или хрущевка, но и сданная в эксплуатацию новостройка. Она может быть вполне новой и привлекательной.
Если вам понравилась статья, у вас остались вопросы, предложения, возражения — пишите их в комментарии, с радостью подискутирую и приму вашу обратную связь.