Рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС) претерпевает изменения, которые оказывают влияние на весь строительный сектор экономики.
По мнению экспертов всероссийского строительного конгресса «Создание», в 2024 году для рынка ИЖС будет характерно множество новых трендов — например, более активное применение инновационных технологий и рост конкуренции среди застройщиков.
Но каковы современные сложности в отрасли и как их решают с помощью маркетплейсов материалов?
Число желающих купить участок под ИЖС растет, несмотря на пандемию и прочие внешние сложности. По статистике Циан, за первое полугодие 2023 года доля ИЖС в общем объеме ввода жилья в стране показала уверенный рост и составила 58%.
Отрасль развивается и привлекает все больше внимания со стороны потребителей, крупных компаний и застройщиков.
Важно понимать, что рынок ИЖС зависит не только от строителей, но и от других участников — подрядчиков, ипотечных брокеров, риэлторов и, конечно, покупателей жилья.
Состояние рынка ИЖС в 2023 году
Чтобы проанализировать настоящее и оценить перспективы на будущее, нужно в комплексе рассмотреть несколько факторов: государственную поддержку, нюансы земельного налога и освоение земель регионами.
Государственная поддержка
В 2020 году заработали множество льготных федеральных ипотечных программ. Возможность приобретения и строительства жилья гражданами значимо влияет на демографическую ситуацию в регионе, поэтому государство начало применять различные программы поддержки населения в зависимости от категории граждан и региона проживания. Эти программы дополняются и дорабатываются каждый год, а развивать ИЖС становится все более выгодно.
Материнский капитал — еще один вариант господдержки для приобретения жилья, однако сейчас возникают сложности с сертификатами на погашение.
Сертификаты материнского капитала были предназначены для приобретения жилья либо погашения кредита на строительство. Однако часто встречаются ситуации, когда сертификат у семьи есть, а средств на первоначальный взнос недостаточно. К сожалению, это негативно влияет на рынок ИЖС, поэтому мы выдаем займы от компании, чтобы помочь семьям с первоначальным взносом.
Земельный налог
Земельный налог сегодня также существенно влияет на принятие решения о покупке ИЖС. Он взимается с собственников земельных участков и рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости земли.
Это дополнительные расходы для владельцев: если в период финансовых проблем ставка земельного налога для них слишком высока, им приходится продавать свои участки, не используемые для строительства жилья. Помимо этого, ставка земельного налога влияет на спрос на участки: иногда налоговая ставка значительно превышает стоимость самой земли под ИЖС, и это отпугивает потенциальных покупателей.
Освоение земель регионами
Рынок ИЖС в России ощутимо зависит от регионов. Спрос на недорогие дома ИЖС колеблется в зависимости от нескольких факторов по каждому региону — уровня экономического развития (величины доходов людей и наличия рабочих мест), степени развития инфраструктуры и наличия свободных и открытых для ИЖС участков земли.
Рынок растет, и регионы находят собственные рецепты успешных районов ИЖС. Например, Белгород одним из первых начал активную малоэтажную застройку, поставив ее в приоритет перед остальными форматами.
Мы сами из Курска — города, для которого привычно многоэтажное строительство. В Белгороде же благодаря вниманию со стороны губернатора выстроили весьма успешную модель развития коттеджных поселков с качественной инфраструктурой.
Была создана “Белгородская ипотечная корпорация” — ипотечное агентство, которое инвестировало, развивалось и строило ИЖС-поселки бизнес-класса с жильем по доступным для населения ценам.
Я считаю, что этот опыт нужно распространять и на другие регионы, чтобы районов ИЖС становилось больше.
Дома ИЖС и состояние этого направления — важная часть строительной отрасли. С какими трудностями приходится иметь дело тем, кто работает в этом сегменте?
Трудности для покупателей ИЖС
Перед покупателями участков под ИЖС встает вопрос выбора из огромного разнообразия технологий и материалов, и принять решение бывает настолько сложно, что люди отказываются от строительства. Услуги известных строительных компаний стоят очень дорого, при этом работа с небольшой малоизвестной компанией или бригадой — риск столкнуться с мошенничеством или просто получить результат очень низкого качества. Все это снижает доверие к покупке ИЖС.
Бурная динамика цен также не способствует спросу. На рынке для компаний-застройщиков и производителей работает свободное ценообразование, что вызывает сильные скачки цен.
Например, в 2021 году цены на металл выросли в 3 раза, и строительная отрасль отреагировала очень резко: поднялись цены на все остальные материалы — пеноблок, дерево, утеплители и т.д. Каждый производитель управляет себестоимостью по-разному, и это в первую очередь бьет по карману покупателя.
Маркетплейсы стройматериалов — оптимальное решение в таких случаях.
Например, мы тщательно проверяем подрядчиков и производителей материалов. Специалист маркетплейса профессионально поможет с выбором и расчетом количества материалов, а сотрудничество напрямую с производителями позволяет держать честные цены.
Отдельно отмечу, что при комплектации материалов через маркетплейс платежи полностью безопасны и не предполагают дополнительных сборов — когда вы оплачиваете корзину, деньги переходят на спецсчет и затем уходят напрямую на счета заводов (за вычетом небольшой комиссии, которую площадке платят поставщики).
Оплата услуг также защищена: деньги заказчика замораживаются на счете и переходят подрядчику только при условии выполнения работ.
Если же у заказчика есть претензии к качеству выполнения, то при наличии аргументов заказ будет отправлен на доработку. При этом все этапы работ у нас оцифрованы в соответствии с нормативами, поэтому благодаря цифровым графикам нам удалось снизить цену работ за квадратный метр и уменьшить сроки.
Трудности для подрядчиков
Подрядчики на рынке ИЖС сталкиваются со многими трудностями.
Во-первых, сложно найти клиентов — нужна реклама и соответствующие расходы. При этом клиента нужно не только привлечь, но и довести до сделки и оплаты, что тоже трудозатратно и требует времени.
Во-вторых, небольшим строительным компаниям и бригадам банки крайне неохотно дают аккредитацию, и в результате они не могут работать с ипотекой ИЖС (которой пользуются более 70% от общего числа покупателей ИЖС).
В-третьих, строительные бригады и небольшие компании не могут закупать материалы напрямую на заводах по сниженной дилерской или дистрибьюторской цене. Так работают практически все: закупают материалы на строительных рынках или в DIY-гипермаркетах, при чем редко удается приобрести все необходимое в одном месте: металлопрокат, песок, окна, кровлю и прочее компании вынуждены заказывать и оплачивать в разных местах, что приводит к простоям в работе из-за проблем с логистикой и снабжением.
В-четвертых, в технологиях и материалах практически отсутствуют инновационные решения. Бесплатных цифровых сервисов для строителей тоже нет, и это ощутимо сказывается на стоимости ИЖС.
Маркетплейсы становятся решением этих проблем.
Например, оплата с нашей компанией намного удобнее и безопаснее для сторон: в сервисе “Безопасная сделка” деньги заказчика холдируются и гарантированно переходят к подрядчику после выполнения заказа.
Вы заказываете полный перечень материалов, оплачиваете единой суммой и ждете доставку напрямую на объект в удобное вам время.
У нас выстроена логистика и действуют дилерские и дистрибьюторские цены для всех подрядчиков, работающих в экосистеме.
Это дает строителям возможность ощутимо экономить на закупках и работать с заказчиком по более выгодной цене.
Также подрядчикам не приходится самостоятельно искать клиентов и тратиться на рекламу: вы можете работать как субподрядчик через маркетплейсы, которые проводят сделки по ипотеке и бесплатно помогают сократить сроки оформления.
Кроме того, мы предлагаем усовершенствованные и эксклюзивные проекты для строителей.
Например, более 80% рынка эко-строительства приходится на каркасные дома из дерева, возведение которых требует достаточно много времени и труда, а стоимость ниже, чем хотелось бы.
Для решения подобных проблем мы создали инновационную сборно-монолитную технологию на основе готовых оцинкованных панелей. Она позволяет возвести дом на 100 квадратных метров всего за пару дней, и при этом заработать больше за счет сниженной в 2 раза металлоемкости.
Рекомендуем также бесплатно воспользоваться нашим прогрессивным цифровым решением — мобильным сервисом с интерактивными графиками и нормативами, с помощью которого строителям удобно поддерживать порядок на объекте и вовремя сдавать работу.
Мы учитывали стоимость смены специалиста и подсобного рабочего, поэтому получилось качественное приложение как для самих строителей, так и для клиентов.
Наш оператор по аналогии с оператором такси назначает бригаду строителей на объект. Каждому специалисту приходит push-уведомление и смс с задачей в соответствии с заранее запрограммированным сценарием, нормативами и этапом проекта. Заказчик же остается на связи в статусе наблюдателя, следит за ходом работ на каждом этапе и видит отличный уровень сервиса.
Трудности для риэлторов и ипотечных брокеров
При подборе недвижимости для клиентов риэлторы и ипотечные брокеры встречают ряд трудностей. Часто объект недвижимости не подходит клиентам по расположению, не удовлетворяет требованиям к планировке либо не вписывается в бюджет, при этом, времени на подбор уходит очень много.
Цены на готовые объекты обычно завышены, так как на них большой спрос, вторичное жилье также продается по цене выше рыночной. В среднем, за 1 квадратный метр готовой жилой недвижимости в радиусе до 50 км от МКАД придется выложить от 100-150 тысяч рублей.
Если же риэлтор работает в партнерстве с маркетплейсом, ему доступны варианты от 50 тысяч рублей за квадратный метр с учетом стоимости земли.
Это намного привлекательнее и финансово выгоднее для клиента. Кроме того, заказчику не предлагается выбор из “того, что есть” — он может сам выбирать расположение участка и планировку, что позволит ускорить сделку. А с использованием цифровых графиков строительство займет 2-3 недели, что намного быстрее, чем искать подходящий готовый объект.
Маркетплейсы также пригодятся и опытным кредитным брокерам: в сотрудничестве с маркетплейсом проще оформить покупку или ИЖС через ипотеку, а еще это возможность ощутимо увеличить базу клиентов.
На практике клиенты брокеров чаще всего стремятся сначала получить кредитное решение, а потом выбирать подрядчика.
В результате оказывается, что у бригад и компаний “с авито” аккредитации нет, а крупные компании с аккредитацией работают по завышенным ценам, либо к ним сложно попасть из-за очереди. Однако брокеры, участвующие в партнерской программе, могут гораздо проще выходить на сделку с заказчиками и получать больше доходов.
Чем активнее развивается рынок ИЖС, тем больше в регионе рабочих мест, выше ВВП и лучше жилищный фонд и демографическая обстановка.
Если качественно выстроить работу в этой отрасли и оказывать ее участникам грамотную поддержку — ИЖС и дальше будет показывать устойчивый рост.
Markets.house — Первый маркетплейс для строительства дома