На фоне повышения ключевой ставки ЦБ все острее становится вопрос о целесообразности продления льготных ипотечных программ, которые слишком дорого обходятся казне. Завершить их резко и сразу нельзя – стройотрасль слишком плотно сидит на игле бюджетных субсидий. Весьма вероятно, что власти поступят как в 2021 г., то есть сохранят поддержку в депрессивных регионах, не интересных застройщикам без дополнительного стимула, но существенно сократят ее в крупных мегаполисах с высокими миграционными потоками, где дешевая ипотека только раздувает цены и уменьшает доступность жилья.
Государственные программы субсидирования ипотечных ставок, действующие с 2020 г., привели к перекосам на рынке жилья, чреватым серьезными проблемами для банковской системы, поэтому против их продления в нынешнем виде резко выступает Центробанк. К тому же в условиях ключевой ставки 15% бюджетные расходы на эти программы растут взрывными темпами, что очень сильно не нравится Минфину.
Однако резкое прекращение «аттракциона неслыханной щедрости» может привести к серьезной просадке строительной отрасли - по данным Минфина, 80-90% новостроек в стране продается в рамках льготных программ. Конечно, высокие ипотечные ставки можно компенсировать снижением цен на жилье, но, учитывая, что за три года стоимость метра, по оценке ЦБ, увеличилась в среднем на 90%, снижать их придется кардинально, что не всегда возможно. Не говоря уже о том, что застройщики будут этому отчаянно сопротивляться.
Поэтому Центробанк предлагает компромиссный вариант: сделать льготную ипотеку адресной или дифференцировать с учетом региональных особенностей.
«Широкие льготные программы очень полезны как временная антикризисная мера, если спрос резко снижается, но в перспективе целесообразно перейти к адресным программам льготной ипотеки или как минимум дифференцировать их по регионам, где низкие темпы жилищного строительства и низкая обеспеченность жильем», - заявила глава Банка России Эльвира Набиуллина, выступая в Госдуме.
По словам главы ЦБ, массовое субсидирование ставок привело к региональным перекосам: «У нас значительная часть льготной ипотеки берется в столичных центрах, и здесь же покупается инвестиционное жилье — люди из других регионов стараются купить жилье и конечно, нужно дифференцировать».
Как именно дифференцировать, ЦБ собирается обсудить с правительством.
«Я думаю, надо с правительством обсудить, как дифференцировать - уровень доходов населения может быть одним из критериев. Я думаю, надо посмотреть и на уровень проникновения ипотеки и жилищное строительство», – отметила Эльвира Набиуллина.
Дифференциация по регионам - это, фактически, вариант политкорректного сворачивания льготной ипотеки образца 2021 г. Тогда, напомним, сделали просто и изящно – сократили максимальную сумму кредита до 3 млн руб., что сразу отсекло перегретые рынки от бюджетных субсидий. Сейчас предлагается методологически более сложный вариант, но результат должен получиться примерно таким же.
И это вполне разумно: сохранение дешевой ипотеки в депрессивных регионах с низким платежеспособным спросом будет способствовать развитию жилищного строительства в локациях, непривлекательных для застройщиков на рыночных условиях. При этом повышение ставок в мегаполисах, где и без всякой льготной ипотеки строили много благодаря высокому спросу, не обвалит стройотрасль, но существенно снизит затраты бюджета - именно на большие города приходятся основные объемы выдачи льготных кредитов.
Насколько именно повысят ставку по льготной ипотеке в крупных городах и сохранят ли там госпрограмму вообще, прогнозировать сложно. Но можно ориентироваться на предыдущий опыт: в 2015-м, и в 2022 гг., когда ключевая ставка также была заградительной, льготные кредиты выдавались под 12%. Да, в 2022 г. ставки по льготной ипотеке были быстро скорректированы, но тогда и ключевая ставка снижалась, а не увеличивалась.
Ставка в 12% вполне приемлема для заемщиков – во всяком случае, вторичный рынок жилья при таком уровне ставок чувствовал себя вполне комфортно. Правда, из-за льготной ипотеки цены на готовое жилье сейчас ниже, чем на строящееся с аналогичными характеристиками, например, на 20-30%. Скорее всего, на фоне ужесточения условий госпрограмм застройщики запустят новые маркетинговые ипотечные программы. Но в любом случае существенное увеличение льготной ставки снизит спрос и заставит девелоперов проводить более адекватную ценовую политику. И это пойдет на пользу не только покупателям, но и банкам, которые из-за разрыва цен между «первичной» и «вторичкой» принимают на баланс переоцененные залоги, и, в итоге, самим застройщикам. Потому что чем дольше надувается ценовой пузырь, тем с большим грохотом он потом лопнет. Для всех гораздо лучше будет сдуть его постепенно.