Выбирая квартиру, покупатель смотрит на инфраструктуру и комфортность района, чистоту в подъезде, качество отделки. Но мы предлагаем поднять взгляд на того, кто продаёт квартиру и тщательно проверить владельца. Если купить недвижимость у ненадёжного человека, можно лишиться жилья, получить огромный штраф или даже уголовное дело. Ещё есть просто опасные продавцы, у которых можно покупать квартиру, но лучше это делать с осторожностью.
Экстремист
Экстремист — тот, кто придерживается радикальных взглядов и совершает преступления против личности из-за расовой или религиозной ненависти. Приверженность к экстремизму, его пропаганда и поддержка преследуются по закону (КоАП и УК).
Росфинмониторинг ведёт реестр экстремистов и террористов, в который входят около 13 000 физических лиц. Как видим, не так уж и мало, поэтому есть шансы с ними встретиться в обычной жизни.
Покупать квартиру у экстремиста небезопасно, поскольку по ст. 282.3 УК РФ финансирование экстремистской деятельности наказуемо.
Комментарий основателя онлайн сервиса по проверке недвижимости Legal check-up, Лины Коршуновой:
«За финансирование экстремистской деятельности российским Уголовным кодексом предусмотрена ответственность вплоть до лишения свободы до 8 лет. Список экстремистов и экстремистских организаций является общедоступным на сайте Росфинмониторинга. Предполагается, что вы перед сделкой должны ознакомиться с этим списком. Здесь действует принцип, что незнание закона не освобождает от ответственности, и покупатель, будучи осмотрительным и добросовестным, изучил данную базу»
В УК РФ сказано, что наказание предусмотрено за: «Предоставление или сбор средств либо оказание финансовых услуг, заведомо предназначенных для финансирования организации, подготовки и совершения хотя бы одного из преступлений экстремистской направленности либо для обеспечения деятельности экстремистского сообщества или экстремистской организации».
Если трактовать буквально, то кажется, что ничего страшного, ведь вы покупаете квартиру и не обязаны спрашивать, куда пойдут деньги от её продажи. Да и кто вам честно скажет, что планирует экстремистскую или террористическую акцию.
Однако, если ваш продавец окажется замешан в чём-то незаконным, оправдаться вам будет весьма сложно. К тому же сделки с экстремистами изначально проходят под пристальным контролем. У вас могут быть сложности уже на этапе сделки.
Комментарий руководителя NEXT, Павла Красавцева:
«Что касается сделок с экстремистами — если нет никаких арестов, либо обременений на недвижимости её можно продать, но лучше проводить через банк «по белому». Если у человека реально какие-то трудности, либо он финансировал куда-то, есть риск приостановки перевода денег, банк вообще может приостановить сделку и операцию. Банк может счесть это махинацией и деньги ему могут не поступить. И сделка просто заморозится. Росреестр фиксирует запросы и лиц, имеющих к этому отношение и имеет право запретить сделки с их имуществом. «В ЕГРН будут данные о запрете на регистрационные действия с указанным имуществом при купле-продаже, мене, аренде и других сделках», – пояснили в пресс-службе Росреестра.»
Нерезидент
Учитывая прошедшую в прошлые годы волну релокации, покупателям надо внимательно отнестись к резидентству продавца. Сложность в том, что у человека может быть российский паспорт, российская прописка, но постоянное место жительство в другой стране. Тот, кто отсутствует в РФ более полугода, становится нерезидентом. То есть во время сделки можно нарушить валютное законодательство, что наказывается штрафом.
Что вам нужно помнить:
- Операции в рублях между резидентом и нерезидентом на территории РФ — валютная операция.
- По ст. 6 Федерального закона 173-ФЗ ограничений на куплю-продажу недвижимости между резидентом и нерезидентом физическими лицами нет.
- По ст. 14 Федерального закона 173-ФЗ расчёты между резидентом и нерезидентом должны проходить через счета в уполномоченном банке.
Выходит, что сделки с нерезидентами не запрещены, но деньги нужно передавать только через банковский счёт. Наличные или банковская ячейка не подходят.
В 2018 году произошёл показательный случай. Семья решила переехать из Москвы в Подмосковье. Для этого пришлось продавать столичную квартиру. Цена сделки — 12 млн рублей. Однако покупатель оказался нерезидентом, а деньги передавались через банковскую ячейку. То есть было нарушено валютное законодательство. В итоге суммарный штраф составил 18 млн рублей (сторон сделки было несколько, а штраф получил каждый).
Разведённый супруг
Всё имущество, приобретённое в браке, считается совместно нажитым и при разводе делится пополам. Бывает, что супруги вовремя не договорились о разделе недвижимости. В этом случае потребуется согласие второго супруга на сделку. Если документа нет, то покупку недвижимости можно будет оспорить.
Сложность в том, что штамп о браке сейчас необязателен. Если продавец поменял паспорт, отметку о браке не поставил, то покупатель квартиры не узнает о том, что брак был, соответственно, не проверит документы.
На всякий случай берите с продавца справку из ЗАГСа, где сделаны отметки о браках. Если продавец в разводе, то требуйте согласие супруга на сделку или документ, доказывающий, что состоялся раздел имущества.
Комментарий арбитражного юриста, Сафронова Ярослава:
«Чтобы установить отсутствие претензий бывшей супруги к сделке, необходимо запросить у продавца справку с ЗАГС (по форме 15) об отсутствие зарегистрированного брака на момент покупки квартиры. А если брак был зарегистрирован, но имущество не разделено, то необходимо получить согласие супруги на сделку в нотариальной форме. Раздел имущества можно проверить у нотариуса, если такой был заключён нотариально. Сделать это можно с продавцом или через сайт районного суда по месту нахождения супруги или супруга, если раздел был через суд»
Хронические должники
Один из важных этапов проверки продавца — узнать, есть ли у него долги и открытые банкротства.
- Через базу судебных приставов узнайте, какие исполнительные производства открыты, много ли их, как долго тянется долг.
- Через базу банкротств узнайте, открыто ли банкротное дело.
- Через базу судов посмотрите, какие дела были заведены на продавца и есть ли споры о взыскании.
Один долг по алиментам вас не должен напугать. А вот множество долговых обязательств, особенно перед банками, — тревожный признак. Лучше квартиру у этого продавца не покупать.
Если вдруг человек объявит себя банкротом, то арбитражный управляющий может оспорить сделку и включить квартиру в конкурсную массу. Да, продавец обязан будет вернуть деньги покупателю. Но как он это сделает, если долгов и так много?
Комментарий адвоката Московской коллегии адвокатов «ЮрСити», Валерии Подгорской:
«Если долгов много, есть риски. Например, суд или приставы могут наложить арест на этапе сделки или в дальнейшем продавец может начать процедуру банкротства и ваша сделка потенциально может попасть под оспаривание»
Семьи с детьми
Сейчас материнский капитал дают уже на первого ребёнка. Большинство семей вкладывают деньги в покупку недвижимости.
Если вы покупаете квартиру у семьи, где есть хотя бы один ребёнок, уточните, был ли вложен материнский капитал. Для надёжности можете попросить выписку по счёту СФР, где видно вложен куда-то маткапитал или нет.
Отказываться от сделки не стоит, но потенциально такой продавец опасен, поскольку родители обязуются выделить доли детям. Если этого не сделано, подросшие дети могут предъявить претензии. В том числе — оспорить сделку.
Комментарий основателя онлайн сервиса по проверке недвижимости Legal check-up, Лины Коршуновой:
«Если выяснится, что маткапитал использовался при покупке недвижимости, то необходимо проверить, наделены ли дети долями в праве собственности на квартиру и затем выполнить все требования органов опеки и попечительства при совершении сделки по купле-продаже. Но покупатель квартиры должен максимально осмотрительно подходить к юридическому оформлению такой сделки. Если права детей будут нарушены при ее совершении, дети смогут оспорить законность сделки. При этом вернуть деньги, полученные за квартиру продавцами, будет крайне затруднительно»