Смотрим рынок. Объем нераспроданного жилья в новостройках России перешел отметку в 71 млн кв.м., сообщает РБК 04.12.2023. И это на 5,4 млн кв.м больше, чем год назад... По законам рынка цена должна была снизиться. Но это еще одно доказательство того, что рынок ничего не регулирует. Строители не собираются снижать цены на жилье - тут даже им договариваться не надо, поскольку все уже привыкли к этому. Снижения на жилье не бывает. Поскольку часто покупают жилье для того, чтобы сохранить свои деньги и получить прибыль еще плюсом от сдачи в наем.
Руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг считает рост объемов нераспроданных квартир закономерным в связи с «рекордными запусками новых проектов и высоким уровнем ввода жилья». Да, с чем бы это не было связано. Денег у населения стало меньше. Дешевые ипотеки тут не вывозят ситуацию. Проценты поменьше, но жилье-то всё равно дорогое и дорожает!
Например, цены за 1 кв.м. в Новосибирске с января 2023 выросли с 104 373 до 110 134 рублей на 1 декабря этого года, т.е. на 5 761 рублей за квадрат. Скажем квартира 60 кв.м. подорожала на 345 660 рублей за неполный год!
Эксперты на рынке жилья прогнозируют, что рост цен на новостройки в ближайшие годы будет, скорее всего, на уровне инфляции - до 15% в год! Это кстати, еще один камень в огород ЦБ РФ, который считает, что официальная инфляция составляет 7%!)))
Итак, мы видим, что цены на новостройки не собираются падать. Думаю, что скоро на рынок жилья придут семьи военнослужащих СВО. И это скорее всего только увеличит цену, а не уменьшит. Как это недавно произошло с "дешевой" ипотекой!
Так что рынок рынком, а монополию строительной отрасли у нас никто не отменял. Государство будет поддерживать строительство и дальше, поскольку эта отрасль, как говорят, является драйвером экономики. В том смысле, что тянет за собой несколько производств: производство бетона, панелей, гипсокартона и прочих стройматериалов.
Сейчас у нас вторым драйвером экономики становится ВПК, которое тоже требует изготовления множества материалов и запчастей. Но это пока растущий драйвер.
Теперь подробнее о Новосибирске.
Эксперты оценивают рынок недвижимости так. В последние два года рынок новосибирской недвижимости шатает из крайности в крайность: от полного штиля без продаж (в марте 2022 года) до рекорда десятилетия. В августе 2022 года новосибирцы купили в новостройках почти 4 тысячи квартир — таких показателей за время открытых данных по сделкам не было ни разу. Возможно и то и другое было связано с началом СВО... Этот ажиотаж сопровождался и рекордом в денежном выражении: общая сумма вложенных в новостройки рублей добралась до 15 миллиардов.
Эксперты объясняют это тем, что застройщики увидели рост спроса — и в августе средняя цена предложения на новостройки выросла сразу на 56%!
Другая причина роста средней цены, ажиотаж, который создают в первую очередь риэлторы, во вторую – падение рубля, и, в-третьих, увеличение ключевой ставки ЦБ РФ. Собственно, последние две причины – это антироссийская деятельность Центрального Банка. Очевидно, что при ослаблении рубля цена на квартиры тоже будет увеличиваться. Как и на многое другое.
Григорий Якобсон считает, что с учётом роста инфляции до конца года может подорожать себестоимость строительства жилья, но ещё больший рост цен для покупателей ему кажется маловероятным. Поскольку, на его взгляд, повышение стоимости приведёт к уменьшению спроса, а это тоже невыгодно. Нет продаж — повышается процент по обслуживанию счета эскроу, так что сегодня даже при увеличении себестоимости застройщику просто нет смысла повышать цену квадрата, — объяснил он.
Тем не менее повышают!))
При этом, как единодушно отмечают все эксперты, тренд на затоваривание рынка новостроек Новосибирска только усиливается. Конец весны и начало лета 2023 года были отмечены запуском множества новых проектов, тогда как темпы продаж уже строящихся были не очень!
У нас в городе сейчас большая доля нереализованного жилья. Смотрим динамику: сентябрь 2023 года, от всего объёма жилья, которое может продаваться в Новосибирской области, продано 29%; в сентябре 2022 года – это было 33%, а в сентябре 2021 — около 41%.
Самое интересное, для Банка России стало неожиданностью резкое увеличение цен на жильё, как следствие нескольких лет субсидируемой ипотеки на новостройки... Вот так неожиданность!))
Разрыв в ценах между первичным и вторичным рынком к сентябрю 2023 года, по данным Александра Чернокульского, уже составляет 50%.
Из всего этого видно, что рынок контролируется монопольно строительными фирмами и ничем иным. Цены в основном только повышаются, исключая редкие акции снижения на неходовые квартиры для привлечения клиентов.
05.12.2023, #Виктор Венский
#аналитика цен на жилье
