В 2024 году цены на новостройки вырастут или упадут? Пока льготная ипотека обеспечивает спрос на первичном рынке. А если ее условия скорректируют или вообще отменят господдержку? Прогнозами на следующий год с Циан.Журналом делятся эксперты.
ГЛАВНОЕ
Программу льготной ипотеки, скорее всего, ужесточат, причем в ближайшие месяцы. Но цены на новостройки вниз не пойдут.
Будут ли снижаться цены на новостройки в ближайшей перспективе?
Вряд ли. Снижение цен на рынке новостроек ограничивается механизмами проектного финансирования, объясняет Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики. Снизить стоимость квадратного метра в уже реализуемых ЖК без разрешения банка практически невозможно. А массовый вывод новых проектов по низким ценам маловероятен не только из-за «нежелания» девелоперов, но и из-за недостатка подходящих земельных участков.
Хотите купить квартиру в новостройке? Подберите лучший вариант на Циан
«Наш базовый сценарий предполагает сохранение медленного роста цен, — говорит Алексей Попов. — Также мы ожидаем, что спрос вернется к показателям марта–июня 2023 года. Это будет примерно на 40% ниже, чем показатели рекордных продаж последних трех месяцев, и на 20% ниже фоновых значений 2021-го».
Как будут действовать застройщики
Застройщики будут стимулировать спрос, потому что из-за высоких ставок по ипотеке сократится спрос на вторичном рынке. А продажа «вторичной» квартиры — наиболее частый источник первоначального взноса при покупке новостройки.
Для этого девелоперы будут использовать предоставление скидок, рассрочки, программ трейд-ин. Кроме того, новостной фон о сворачивании льготной ипотеки заставляет покупателей задуматься об ипотечном кредите.
Продлят ли льготную ипотеку в 2024-м
О прекращении программы льготной ипотеки речь, по мнению специалистов рынка, не идет: это поддержка, которая нужна строительному рынку. Но условия льготной ипотеки в 2024 году изменятся. В этом уверены почти все опрошенные Циан.Журналом эксперты. Пример корректировки в «ручном» режиме мы уже видели: например, когда был повышен первоначальный взнос.
Программа льготной ипотеки в нынешнем виде, когда разница между льготной ставкой и рыночной составляет почти 10 п. п., означает огромную нагрузку на бюджет страны (именно из бюджетных средств покрывается эта разница, поэтому и называется ипотекой с господдержкой).
К тому же дешевая ипотека продолжает разгонять цены на новостройки и увеличивает разброс стоимости 1 кв. м на первичном и вторичном рынках.
Вероятный следующий шаг — ограничение срока действия программы. За это выступает Центробанк. «Целесообразно перейти к адресным программам льготной ипотеки или как минимум дифференцировать их по регионам, где низкие темпы жилищного строительства и низкая обеспеченность жильем», — отметила Эльвира Набиуллина.
Доля сделок на первичном рынке с привлечением ипотеки в Московском регионе осенью 2023 года достигла 83%. Около 80–90% всех выданных ипотечных кредитов на новостройки приходится на льготные программы. Половина из них — это семейная ипотека.
По данным Циан.Аналитики
Какие именно ограничения будут использовать, пока неясно, комментирует Алексей Попов: «Можно снизить лимиты выдачи, повысить ставку, ограничить программу отдельными регионами или по социально-демографическому признаку. В каждой из опций есть свои преимущества и недостатки».
Что будет с льготной ипотекой в 2024 году?Узнать подробности
Изменения в программу льготной ипотеки будут внесены, вероятно, в середине весны: до выборов условия вряд ли будут менять, считает Максим Ельцов, генеральный директор «ПИА Недвижимость».
Есть ли шансы на то, что льготная ипотека останется без изменений? Да, и они велики, полагает директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев. «Это хороший стимул для развития строительного сектора и всех сопутствующих сфер», — объясняет свой оптимизм эксперт.
Хочу купить квартиру в новостройке: стоит ли мне торопиться?
Эксперты советуют принять решение в ближайшие пару месяцев. Высока вероятность, что после мартовских выборов условия льготной ипотеки будут ужесточены. К тому же начинаются новогодние акции: они не будут такими щедрыми, как в прошлом году, но несколько процентов от цены жилья все же отнимут.
Квартиры со скидками от застройщиков ищите в каталоге акций на Циан
Одним из главных критериев при выборе должна быть ликвидность квартиры, даже если вы не собираетесь продавать ее в ближайшие годы.
Но если вы пока не уверены, оцените: нужна ли квартира именно сейчас. Избавляться от высоколиквидной «вторички» в пользу новостройки эксперты не рекомендуют.
Что было со спросом и ценами в 2023-м
Вопреки прогнозам начала 2023 года цены продолжали расти. В Москве и Подмосковье цены предложения увеличились на 7%, в Петербурге и Ленобласти — на 2%. В регионах средний прирост цен выше: в среднем около 15% по городам-миллионникам. Почему это произошло?
Рост цен выше прогнозируемого связан с тем, что никто не предполагал повышенной волатильности курса рубля и ипотечных ставок. Из-за выросшей ключевой ставки (за 2023 год она поднялась с 7,5 до 15%) постепенно сократился спрос на вторичное жилье: слишком дорогая ипотека. А желание людей пристроить сбережения в недвижимость из-за падения курса рубля, наоборот, окрепло. И при низких ставках ипотеки на новостройки (льготная ипотека сейчас выдается под 8% годовых) спрос перетек на первичный рынок, что и подтолкнуло цены вверх.
КСТАТИ
В ноябре 2023 года на проблему резкого роста цен на новостройки обратила внимание глава Центробанка Эльвира Набиуллина. «В среднем по стране цены на новостройки за три года выросли на 90%, то есть практически удвоились. Это в два раза больше, чем рост средней зарплаты за те же три года», — заметила она.
Эти процессы продолжатся и в 2024 году: вторичное жилье будут покупать в основном те, кому не нужна ипотека, а таких покупателей немного. В то же время ожидания ужесточения условий льготной ипотеки, высокая инфляция, распространение семейной ипотеки со ставкой около 6% будут поддерживать спрос на новостройки.
Эксперты сходятся во мнении, что нас ждет еще один всплеск спроса на новостройки в первой половине 2024 года. Он произойдет, когда будет объявлено об ужесточении условий льготной ипотеки — вслед за спросом в очередной раз пойдут вверх и цены на строящееся жилье.