ПУЗЫРЬ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ: ЦЕНЫ НА ЖИЛЬЕ РУХНУТ И ИПОТЕКЕ КОНЕЦ?

В прошлой статье мы с вами разобрались, почему за последние 3 года недвижимость так сильно выросла в цене и постарались сделать прогноз на будущие несколько лет. В продолжение темы обсудим нашумевшие заголовки «ипотечный пузырь лопнет», «цены на недвижимость рухнут», «нас ждет кризис в секторе недвижимости» и т.д.

Содержание статьи:

1 – Насколько стабильна ситуация на рынке недвижимости?

2 – Сколько еще будет повышаться цена на новостройки?

3 – Когда обратить внимание на вторичку?

НАСКОЛЬКО СТАБИЛЬНА СИТУАЦИЯ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ?

Хочется все-таки быть островком спокойствия в океане беспокойных новостей. Напомню, почему цена на недвижимость (новостройки в частности) вообще так выросла. Я за точку отсчета считаю 2019 год, когда стали вводить практику открытия эскроу-счетов (если кратко, то деньги дольщиков стали помещаться на специальные счета, доступа к которым у застройщиков не было до тех пор, пока они не сдадут объект) – так страх о банкротстве застройщика у большинства людей пропал, что начало подогревать спрос. Подробнее писал в предыдущей статье. Вместе с этим, в пандемию государство решило поддержать строительную отрасль и еще простимулировать спрос на покупку жилья, введя льготные ипотечные программы. Околонулевые ставки, паника на фоне кризисных ситуаций только усилили желание покупателей «положить деньги в бетон». В общем, спрос незамедлительно вырос, а вместе с ним и цена предложения.

Причем выросла цена так, как никто не ожидал. По сей день мы видим как теперь этот спрос пытаются остудить. Не так давно Минстрой отметил, что будут приняты решения, которые этот спрос в ближайшие полгода сократят.

Понимая, что падение спроса отразится на застройщиках, государство параллельно разрабатывает точечные меры по поддержке застройщиков (субсидирование кредитов, например). Нужно понимать, что строительная отрасль – одна из ведущих отраслей экономики и «гасить» ее просто так никто не будет.

Вместе с этим, конечно, встает логичный вопрос: раз все идет к падению спроса, цена на недвижимость тоже должна снизиться? Когда это произойдет? Я предлагаю разобрать этот вопрос с другого ракурса – сколько еще будет повышаться цена на новостройки?

СКОЛЬКО ЕЩЕ БУДЕТ ПОВЫШАТЬСЯ ЦЕНА НА НОВОСТРОЙКИ?

На мой взгляд, есть вполне конкретная дата: 01.07.2024 г. До этой даты планируется сворачивание льготной ипотечной программы на новостройки (она доступна сейчас любому гражданину России). Конечно, на этом еще будут играть и застройщики, и агенты по недвижимости, поэтому незначительное поднятие цен возможно. А вот что будет после – можно только догадываться.

На самом деле доподлинно неизвестно действительно ли программа завершит свое действие. Если завершит, то окончательно или она просто будет пересмотрена, но при этом останется действовать для большинства людей? Это напрямую скажется на спросе и соответсвтенно отразится на ценах.

Я все же думаю, что программу свернут или сделают менее доступной. Если она станет менее доступной, то цены на первичку начнут потихоньку падать, и мы постепенно выйдем из зоны турбулентности. При этом в игру включится вторичка – это тоже интересный момент.

КОГДА СТОИТ ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ НА ВТОРИЧКУ?

Сейчас ставки на покупку вторичной недвижимости неадекватные, но на фоне изменений на рынке первичного жилья все может измениться. Я думаю, что мы вернемся к ставкам на уровне 10-11% (к концу 2024 - началу 2025 года при условии, что действительно свернут льготные программы)

Так или иначе число жителей в больших городах будет расти, им нужно будет где-то жить – вторичная недвижимость хороший вариант. Так что все, кто хотел продать свою квартиру выгодно – продадут, все, кто хотел сохранить свои деньги в бетоне – сохранят.

В качестве небольшого заключения своей статьи хочу отметить: да, цены на недвижимость очень раздуты, но учитывая как отрасль поддерживается, беды не предвидится. Недвижимость все еще надежный инструмент для инвестирования и сохранения денег. И по традиции: пишите свое мнение, подискутируем!