Доля нераспроданного жилья в российских новостройках на 1 ноября достигла рекорда с января 2020 года — 67 процентов (71,1 миллиона "квадратов"). Подешевеет ли из-за простоя новое жилье, выяснял "Прайм".
В сухом остатке
В начале ноября средняя стоимость первичной недвижимости на 18 крупнейших региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) составила почти 160 тысяч рублей за квадратный метр, увеличившись на 2,4 процента за 30 дней. При этом спрос на новостройки месяц к месяцу просел на 11 процентов, писал "Коммерсант" 12 ноября.
Напрямую на прибыли застройщиков и их возможности реализовывать дальнейшие проекты это не сказывается. По словам директора направления "Новостройки" ИНКОМ-Недвижимость Валерия Кочеткова, сегодня стройки идут с помощью проектного финансирования и не зависят от продаж, как это было до 2019 года. С момента введения обязательного проектного финансирования прошло четыре года, этого достаточно для полного цикла — от начала стройки до ее завершения.
"При этом в финансовой модели и в графике продаж "зашито" около 30 процентов жилья, которое будет в остатках после ввода дома в эксплуатацию и по самым высоким ценам в этой финмодели. Поэтому сегодня наличие квартир в готовых домах — это норма", — пояснил эксперт.
Не первый и не последний
Конечно, процент нераспроданного жилья меняется от проекта к проекту. Квартиры высоких ценовых категорий продаются сложнее, чем лоты комфорт- или экономкласса.
Совсем плохо расходятся проекты, где нет программ льготной ипотеки. К примеру, если застройщик переоформил все квартиры на аффилированное лицо и программы льготной ипотеки на продаваемые им объекты не распространяются, поясняет специалист.
Сегодня, как правило, покупатели жилья делают главный акцент не на планировке или виде из окна, а на стоимости, рассуждает директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин. Важна и отделка: люди хотят заехать как можно быстрее, а не тратиться на ремонт. Поэтому квартиры с отделкой — самые популярные лоты в массовых новостройках, а лоты даже без white box (предчистовая отделка) заметно менее востребованы.
Кроме того, покупателям важны балконы, лоджии, террасы, хоть это и увеличивает стоимость квартиры. "После пандемии собственные "выделенные пространства улицы" очень востребованы в России", — замечает Тумин. Традиционно хуже других продаются первый и последний этажи. Хотя и такие лоты уходят, как только застройщики предлагают хорошую скидку.
Без иллюзий
Но даже изобилие нераспроданного жилья не побудит застройщиков снизить цены. Недвижимость в последние годы неуклонно дорожает, и оснований для смены тренда нет. Напротив, квартиры будут еще дороже. "Никаких предпосылок к снижению не наблюдается, поскольку себестоимость строительства не падает", — признает Кочетков.
По его мнению, в 2024 году текущие проекты будут завершены в соответствии с графиком строительства. А вот с выводом новых застройщики повременят — решение примут в зависимости от конъюнктуры рынка, спроса и предложения. Так что рынок сформируют уже начатые стройки, а вот в них предложение квартир сократится, особенно в комфорт-классе из-за сравнительной доступности этого жилья.
"Таким образом, в конце следующего года может сформироваться дефицит подобных объектов и, как следствие, рост цены на 10-15 процентов", — подытожил Кочетков.