Согласно части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Как указано в ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), «участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона».
Таким образом, участник долевого строительства (дольщик) вправе не принимать объект долевого строительства ненадлежащего качества и потребовать безвозмездного устранения недостатков в нем вне зависимости от того, являются они существенными или нет, а застройщик обязан такие недостатки устранить, в том числе и при наличии возможности использования такого объекта по прямому назначению.
В силу части 1 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 этой статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Это право подтверждено, Верховным Судом РФ на заседании коллегии по гражданским делам 12 октября 2021 года.
Также следует заметить, что наряду с этим правом, дольшик вправе:
🪙 требовать выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры.
Конечно, желательно при наличии спора с застройщиком, воспользоваться юридической помощью. Что касается юридической консультации, то ее стоимость напорядок меньше расходов по представительству в суде и начинаются от суммы 1500 рублей.
Для разрешения данной ситуации в пользу участника долевого строительства возможно воспользоваться следующими основными вариантами решения вопроса:
1. Застройщик не возражает против составления акта👍
На момент осмотра помещения предложите застройщику составить акт несоответствия объекта требованиям ч. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ.
В акте необходимо указать: дату, время и место осмотра, участвующих при осмотре лиц (полные данные), все выявленные на момент осмотра недостатки, подписи лиц, участвующих при осмотре с расшифровкой. Полномочия представителя застройщика должны быть подтверждены доверенностью (если акт подписывает не директор), на акте поставлена печать застройщика.
Акт необходимо составить минимум в 2х экземплярах по количеству сторон (участник, застройщик).
До устранения недостатков акт приема-передачи не подписывайте.
2. Застройщик уклоняется от составления акта
Произведите фото/видео-фиксацию недостатков (не обязательно).
Направьте в адрес застройщика письменный отказ от подписания акта приема-передачи помещения на основании выявленных недостатков (несоответствия объекта требованиям ч. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ).
В письме перечислите конкретные недостатки и заявите требование об их устранении (либо иные требования, которые указаны в ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ и в договоре участия в долевом строительстве). Предложите составить акт несоответствия.
Письмо направьте в адрес застройщика заказным письмом либо передайте уполномоченному представителю застройщика, который должен на экземпляре письма участника поставить отметку о принятии, число, подпись и печать организации.
После устранения недостатков (или удовлетворения иных заявленных требований) можете подписать акт приема-передачи
3. Вариант компромиссный
Когда участник долевого строительства подписывает акт приема-передачи квартиры, но в самом акте стороны указывают, что на момент приемки квартиры обнаружены недостатки (перечислите их), которые участник просит устранить, а застройщик гарантирует их устранение в согласованный с участником срок (срок также необходимо указать в акте).
Данный вариант подойдет только тем дольщикам которым необходимо срочно оформить право собственности на квартиру, а недостатки переданной квартиры являются несущественными.
Подписывайтесь на мой канал и узнаете много интересного!
