Купить что то не очень дорогое, привести в порядок и продать с солидной прибылью? Знакомьтесь – «House flipping», довольно популярный бизнес частных инвесторов, который зародился на Западе и благополучно освоился на квадратных метрах в России.
Сразу оговорюсь – бизнес рискованный, требующий правильно оценить потенциал объекта. Итак, хотите попробовать и создать квартиру на продажу «под ключ»? Предлагаю в таком случае ознакомиться с материалами ниже. Данную статью пишу на основе наблюдений за деятельностью своих клиентов, которые занимаются «хаус флиппингом», и опыта реализации объектов, прошедших капитальный «улучшайзинг».
Где это практически не работает или работает с минимальным заработком? Бюджетное жилье (имеются ввиду «хрущевки», старенькие панельки). Студии в новых ЖК, с хорошим расположением (пешая доступность от метро, район с претензией на престижность) гораздо надежнее. Но такие объекты уже трудно назвать «бюджетными».
Наибольшей популярностью пользуются дома, построенные в пределах последнего десятилетия (плюс/минус), позиционирующиеся в сегменте «комфорт +» и «бизнес».
Осторожно со спорными локациями: плохая транспортная доступность, отсутствие парков и скверов рядом, неразвитая социальная инфраструктура, удаленность от центральных районов – могут свести на нет все усилия.
Хотя, значительная часть покупателей квартир «под ключ» - приезжие из других регионов, которые не желают тратить время и силы на ремонт, и у них свои представления об удобствах. Иногородний покупатель оценивает наш город со своей колокольни, и, например, район Пискаревского проспекта (где метро нет, а если и будет, то «не в этой жизни») выглядит для него вполне привлекательным за счет относительной близости к центру и Неве.
При выборе приобретаемого для дальнейшей перепродажи объекта ищем не только минимальную цену, но и обращаем внимание на соседство (продуктовый магазин или ночное кафе под окнами, если квартира на 2-3 этаже, не самый лучший вариант) и вид из окон («окна в окна» и темный двор тоже не добавят вам очков при продаже).
В журналах и на сайтах посвященных ремонту и дизайну – найдется множество интересных, оригинальных и смелых решений. Возможно, очень захочется соблазниться и попробовать. Но – ваша задача состоит в том, чтобы заработать. А для этого нужно создать максимально универсальный интерьер, который приемлем для большинства потенциальных покупателей. Допустим, мойка у кухонного окна может быть и выглядит красиво, но с практической точки зрения многих не вдохновляет (не смотря на наличие посудомоечной машины). То же самое и с цветовой гаммой – светлые, пастельные, все оттенки белого воспринимаются одинаково – как что то новое и чистое, к тому же увеличивают визуально пространство. Стены цвета «бешеного заката» или «зеленой тоски» будут долго ждать своего ценителя (а у вас время – деньги).
Минимум мебели – только самое необходимое и функциональное: гардеробная, места для хранения, кровать, комод или туалетный столик. Кухонный гарнитур со встроенной техникой: обязательный «джентельменский набор» - варочная панель, духовой шкаф, микроволновка, посудомоечная машина, вытяжка, холодильник. Приветствуется обеденная зона с диванчиком для гостей. Интерьер должен располагать к себе и быть уютным.
Главное помнить, что покупатель, готовый платить цену выше рынка, за свои деньги хочет получить все и сразу: квартира должна быть полностью «упакована» от коврика у двери до зеркала с подсветкой в ванной комнате. По сути, вы продаете не просто стены, а стены в «красивой обертке», поэтому будьте готовы к взыскательным покупателям. И сэкономить на мелочах в процессе ремонта и покупки мебели может статься себе дороже.
При продаже отремонтированной квартиры, срок владения которой был короток – встает вопрос налогообложения. Напомню, что это 13% от прибыли. Если вы приобрели квартиру, допустим, за 7 миллионов, а продаете за 10 миллионов, то налог взымается с разницы, в данном примере это 3 миллиона рублей и 390 тысяч рублей налога соответственно. Эти расходы также следует учитывать, чтобы не «вылететь в трубу». Кстати, приобретая недвижимость для «хаус-флиппинга» постарайтесь избежать занижения в договоре купли-продажи, вам полная сумма очень важна.
На выходе - наибольшим спросом традиционно пользуются однокомнатные квартиры с классической планировкой и так называемы «евро-двушки», особенно двусторонней планировки. У студий тоже своя стабильная ниша, а вот двухкомнатные квартиры после «хаус-флиппинга» уже требуют более длительного времени для продажи (все же цена по верхней планке, если не выше). Сейчас, с учетом высоких ставок по ипотеке на вторичке, наверное, не лучшее время для экспериментов с двушками.
В целом, инвестиции в такой бизнес, не так рискованны, как игры на биржах, но требуют изучения тематики, и, хотя бы минимальный опыт в ремонте (если хотите выполнять работы собственными руками). #бизнесремонтквартир#инвестиции#недвижимость#Петербург