Спад в индивидуальном жилищном строительстве стал предметом обсуждения на самых верхних этажах власти.
«Малоэтажное строительство несколько снизилось», - заявил вице-премьер Марат Хуснуллин. Он объяснил сокращение объемов ввода ИЖС в октябре (на 60%) «спецификой реализации программ газификации»: мол, когда к жилым кварталам подведут газ, владельцы начнут их массово регистрировать.
Вообще-то, все наоборот: подавать заявки на газификацию могут только собственники частных домов. Наверное, начальство знает что-то, скрытое от публики.
Глава Минстроя Ирек Файзуллин в ходе встречи с президентом также признал снижение объемов частной застройки; он уверен, что для поддержки сегмента нужно объединить разные ипотечные программы для ИЖС («сельскую», «семейную», ипотеку с господдержкой) в единый проект: «67% россиян хотят проживать в индивидуальных домах. Создаем для того условия…».
В СМИ сокращение ввода ИЖС объясняли то «сезонными факторами», то снижением «эффекта пандемии».
«Пригород» также приводил данные, которые свидетельствуют о сокращении ввода индивидуальных домов в октябре 2023 года: на 70% - в штуках, на 60% - по площади. (См. «Октябрьский провал»). Насколько устойчивой будет эта тенденция, покажет статистика по итогам ноября-декабря.
Ирина Зырянова, руководитель Российской Гильдии риэлторов, полагает, что «в 2024 году начнется переориентация покупателей со вторичного рынка на рынок ИЖС».
Экономист Наталья Зубаревич, профессор МГУ, полагает, что «ипотечный пузырь» в жилищном строительстве будет постепенно рассасываться («лопнуть ему не дадут»), но ипотека со временем перестанет быть главным драйвером спроса.
Ранее президент Владимир Путин давал поручение разработать программы для поддержки производства домокомплектов и для введения в частном домостроении эскроу-счетов и банковского проектного финансирования.
Специалисты и эксперты относятся к этим инициативам скептически. За исключением, естественно, тех, кто производит домокомплекты и крупных застройщиков, заинтересованных в строительстве масштабных малоэтажных кварталов.
«Пригород» попросил участников рынка поделиться соображениями: какие меры господдержки для сегмента ИЖС действительно необходимы, а какие могут только навредить?
Алексей Потапов, девелопер КП «Ламбери»:
- Комментировать работу правительства дело неблагодарное и даже вредное. Свести программы загородной ипотеки в одну «универсальную» - это, на мой взгляд, неправильно, ибо не по-рыночному. А значит, получится вредно и дорого.
Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой»:
- Высокий спрос на ИЖС отчасти решал проблему отчетности федеральных чиновников за выполнение целевых показателей нацпроекта: вводить 120 млн кв. м жилья. Только благодаря ИЖС удавалось сдавать последние годы 90-100 млн кв. м. А теперь этот сегмент вдруг начал проседать. А ввод МКД, оказывается, не растет…
Я не верю, что в сегменте ИЖС можно применить те же механизмы, что в многоквартирной застройке: эскроу-счета, массовую ипотеку и т.д. Это принципиально разные области: то, что хорошо для многоэтажных новостроек, плохо для ИЖС.
Кроме того, высокий интерес покупателей к ИЖС, который отмечался после начала пандемии, с 2020 года, забирает часть спроса с первичного «квартирного» рынка. Увеличивается количество людей, которые выбирают загородный сценарий жизни. Они научились решать проблемы с обучением детей
А стоимость квадратного метра в загородном доме в 1,5-2 раза дешевле, чем в МКД. Проблема отдельной комнаты на каждого члена семьи в «загородке» решается проще. Возникают другие проблемы - инфраструктура, досуг. Но сдвиг в сторону загородки - это устойчивый тренд.
Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом»:
- Спад в частном домостроении, на мой взгляд, связан в основном с политикой ЦБ. Официальная позиция Центробанка: кредитный рынок перегрет и пора его остудить.
Списывать снижение ввода на газификацию - странно. Раньше этой программы не было, а продажи были, и люди строились, сами или с подрядчиками. В коттеджных посёлках в инфраструктуру всегда вкладывался инвестор.
Эффективность единой ипотечной программы будет зависеть от конкретных условий. Как и применение эскроу-счетов для частных застройщиков. Но лучшие меры для поддержки ИЖС - не менять правила игры и не задирать кредитные ставки на немыслимый уровень.
Вадим Новиков, девелопер КП «Оберег»
- Для меня снижение показателей по вводу ИЖС в области и на федеральном уровне стал неожиданным. Полагаю, действует совокупность разных факторов. Подняли ключевую ставку, кредитование затруднилось; выросли цены на различные виды материалов. Заметно подорожала стоимость рабочей силы. Отчасти, возможно, сказались события прошлой осени, когда всем было не до начала стройки. И это замедление сказалось в уже этом году.
Аргументы, связанные с газификацией, звучат странно. Газ подводят, когда дом уже есть. Невозможно подать заявку на льготную газификацию, если у тебя строение не оформлено. Даже разговаривать не будут.
Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии Недвижимости»:
- К полезным и эффективным мерам поддержки ИЖС можно отнести: сохранение льготной ипотеки на уровне 6-7% годовых; сохранение режима «дачной амнистии» для ИЖС; льготное кредитование домокомплектов для разных ценовых сегментов и на основе различных строительных технологий (каркасные дома, из клеёного бруса, домокомплекты для панельных домов). Выделение какого-то одного вида противоречит правилам конкуренции.
Максим Хансон, руководитель АН Insiders:
- Самая эффективная позиция федерального правительства - не мешать! Не могу сказать, что у нас какие-то проблемы, если говорить о рынке Ленинградской области. Конечно, федеральные руководители видят более широкую картину.
Возможно, есть глобальная идея освоить производство домов из SLT-панелей, загрузить заводы, которые еще до СВО были построены для экспорта продукции в Европу. Сейчас их владельцам приходится думать, как наладить сбыт.
Льготная общедоступная ипотека для «загородки» не помешала бы. С пониженными ставками, не такими, как сейчас. Спрос увеличится - правда, и цены полезут вверх.
Но, вместе с тем, больше людей смогут позволить себе загородный дом. Будут платить налоги на недвижимость в местные бюджеты. Логично было бы ввести льготы и для первичного, и для вторичного рынка. Но это мечты.
Если и введут - то, скорее, как обычно, для отдельных, узких категорий граждан, для каких-то категорий домов, для отдельных регионов. Ленобласть, как обычно, будет по ценам из лимитов выбиваться.
Вот если бы власти реализовали планы по развитию территорий, проложили дороги и подтянули сети - это было бы достаточно. Люди сами придут, сами купят и все построят.