В сокращении ввода жилья в России «виноваты» частные застройщики и сектор ИЖС.
В октябре в России ввели 6,5 млн кв. м жилья - почти на 25% меньше, чем в прошлом году. За 10 месяцев в эксплуатацию сдали 86,1 млн кв. м - минус 1,8% к такому же периоду 2022-го.
Ввод жилья в России просел за счет ИЖС. С января по октябрь в индивидуальной застройке было введено 48 млн кв. м. В октябре 2023-го частные застройщики ввели 2 млн кв. м. В сентябре 2023-го этот показатель составлял 5,9 млн кв. м - почти в три раза больше; в октябре 2022-го - 5,1 млн кв. м.
С математикой понятно, важно разобраться в причинах.
«Коммерсант» со ссылкой на экспертов НАМИКС (Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства) пишет, что основную роль сыграла сезонность. Объяснение вполне почтенное, но стоило бы уточнить: отчего в 2021-м и в 2022-м сезонность не влияла на показатели, а в этом году вдруг начала сказываться?
Вторая группа причин - затухание «ковидной» волны спроса на загородную жизнь.
Эксперты Nikoliers также полагают, что «доля частного домостроения должна снижаться на фоне планов девелоперов по созданию поселков со всей инфраструктурой». Этот тезис, на взгляд «Пригорода», как минимум нуждается в расшифровке и переводе: что, частники стали меньше строить, потому что где-то появляются большие малоэтажные комплексы?
Мы полагаем, что основные причины в другом. И мы о них писали - применительно к цифрам ввода по Ленобласти. (См. статью«Октябрьский провал»). Напомним: за октябрь в Ленобласти в частном секторе построили и сдали всего 1173 жилых дома - в 1,7 раза меньше, чем в сентябре.
Наиболее вероятным и логичным нам представляется комментарий Максима Хансона, руководителя АН Insiders: «Строительный цикл в загородном сегменте - в среднем около года. В сентябре 2022-го была объявлена «частичная мобилизация». У многих из тех, кто собирался начинать стройку, появились совсем иные заботы; другие взяли паузу».
Важен также мотив, указанный Дмитрием Новосельцевым, руководителем «1-ой Академии недвижимости»: изменение условий по ипотеке. «Новые дома ИЖС нередко приобретаются покупаются в кредит. При сильно выросшей ставке покупатели отказываются от ипотеки. В этом случае продавцы не спешат регистрировать дом, чтобы не платить лишние налоги».
По мнению девелопера Вадима Новикова (КП «Оберег»), на загородном спросе скорее может сказаться изменение предпринимательского климата из-за высокой стоимости кредитов. Но это влияние будет заметно, прежде всего, в массовом сегменте.
Федеральные чиновники по-прежнему уповают на выделение ипотеки для ИЖС в «отдельную программу» и на внедрение эскроу-счетов для частных застройщиков. По мнению авторов телеграм-канала «ИЖС в России», эта мера может привести к повышению цен на ИЖС на 20-30%. Что в условиях сокращения ввода и снижения спроса было бы совсем неуместно.