Сделал в очередной раз легкий анализ рублевых цен используя индекс московской недвижимости ИРН.
Побудили меня на это просьбы подписчиков прокомментировать некоторых блогеров, которые утверждают, что цены на рынке недвижимости идут нормальным путем, и сейчас просто произойдёт "отрезание горбика" образовавшегося в августе-октябре 2023 года.
Я провел всего три линии тренда, которые показали:
1. На рынке недвижимости вновь дуется немереный пузырь, еще более страшный, чем в предыдущие годы
2. На построенном мной графике видно, что все 3 линии сошлись в одной точке, которая показывает где должны быть сегодняшние цены. И это 2030 год.
Т.е. цены, которые мы имеем сегодня должны были быть достигнуты только в 2030 году.
Поэтому все разговоры, что сегодняшний рост цен - это нормально, и у нас перегрев на рынке сучился только в августе-октябре 2023 года, а до этого цены росли согласно тренда, являются неубедительными.
Именно синяя линия тренда на моем графике является истиной линией тренда, все остальное - ненормальные отклонения. Желтая линия - это линия "перепроданности" рынка предыдущих периодов.
ВЫ можете сколь угодно сравнивать цены на недвижимость с ценами на автомобили, стройматериалы, и продукты питания, но это все нерелевантные сравнения.
Рынок автомобилей претерпел взлет цен, потому что на рынке возник дефицит из-за санкций - производство автомобилей на территории РФ остановлено, импорт практически недоступен.
Стройматериалы хоть и выросли в цене по разным причинам, но, тем не менее на графике ниже видно, что цены на стройматериалы выросли не столь значительно, как цены на недвижимость, и цена на стройматериалы в принципе движется в своем тренде.
График был составлен в январе 2023 аналитиками ЕРЗ, поэтому прогнозная линия тренда цен на новостройки не ушла вниз. Но, это очень хорошо показывает, что рост цен в росте цен на недвижимость не виноваты рост цен на стройматериалы и товары с услугами, которые согласно графика, вернулись к своим линиям тренда после истерики 2021-2022 годов.
Продукты дорожают из-за жадности производителей и продавцов, а так же из-за того, что никакого имортозамещения не произошло. Вернее сказать произошло импортоперераспределение. Раньше корма и оборудование везли из Европы, теперь из Китая. На территории России ничего не производится. И не надо мне говорить обратное, т.к., если бы что-то необходимое производилось в больших количествах, никакие производители птицы и яиц не рассказывали бы президенту о том, что всё (вплоть до эмбрионов и лекарств) приходится завозить из-за рубежа.
Так вот.
На рынке недвижимости нет дефицита, как на рынке автомобилей, стройматериалы не выросли в цене в 2-3 раза, а доля импортных материалов и техники только в элит и премиум классе составляет 40%. В экономе не более 20%.
Следовательно, весь этот рост цен носит рукотворный характер и основан чисто на лоббировании чиновников от банков и застройщиков, которые, как в учебнике по экономике, в чистом виде использовали идеи кейнсианцев, но использовали, мягко говоря, неумело.
Об этом, и не только, рассказываю в своих видео на моем ютуб-канале "Дмитрий Щегельский" и на этом дзен-канале "Недвижимость факты и домыслы".