Друзья, приветствую вас! Сегодня речь пойдет снова про моего коллегу на заводе. Про того самого Игоря, который упоминался в предыдущем посте. Я упомянул тогда, что у Игоря на руках маткапитал после рождения ребенка, уже целых два года. И до сих пор он лежит без дела. Порассуждаю, на что сегодня можно рассчитывать в его городе и можно ли вытянуть положительный денежный поток.
Игорь проживает в небольшом городе Северодвинске, в Архангельской области. Город этот считается моногородом, большая часть населения города трудиться на заводе. И я это не просто так упомянул, про моногород. Оказывается, в моногородах можно брать квартиру на вторичном рынке с господдержкой (семейная ипотека, арктическая ипотека и тд).
Арктическая ипотека у нас, вроде как стартовала. Люди подают заявки в банки, многим их уже одобрили, но какая-то бумажка сверху до сих пор не подписана и по факту люди пока что не могут воспользоваться арктической ипотекой. Среди масс людей ходит байка, что окончательно дадут зеленый свет с нового года. Что ж, ждем.
Поэтому, я даже не буду рассчитывать ипотеку для нашего героя (Игоря) под 2% годовых, тут все очевидно, почти бесплатные деньги. А возьму чуть менее привлекательную, но все равно хорошую ставку по семейной ипотеке (6%), тем более на фоне обычных ипотечных ставок (16%).
Рассмотрю простой пример, без всяких там переносов стен, чтобы поделить квартиру на студии, как это я люблю. До 3млн рублей на вторичке найти однушку не составляет особо труда, вариантов достаточно. И более мене с хорошим ремонтом, заезжай и живи (сдавай в нашем случае).
Однушка это будет в панельном доме, метраж около 31 метра квадратных, и даже не окраина города. Сдаются такие на длительный срок в среднем 20т плюс коммунальные платежи. На посутку картина еще лучше. В среднем 2200 рублей за стуки, если взять в среднем загруженность 22 дня, получится 48т грязными. Отсюда надо вычесть услуги управляющего и коммуналку. Сколько это будет стоить точно не знаю, но возьмем в среднем 18т рублей, итого чистыми примерно 30т рублей.
С ипотекой можно схитрить немного, взять с завышением. Тем самым высвободить немного относительно дешевых денег (под 6%). Если квартира стоит 3млн, не составит труда завысить ее стоимость под 3,5млн. Оценщики недвижимости это делают. Я сам лично брал доходную квартиру таким образом, стоила квартира 3,4млн, оценщики завысили ее до 4,2млн, сделка прошла успешно.
Что получается. Берем ипотеку 3,5млн под 6%, первоначальный взнос (20% или 700т) будет маткапитал (590т) и остальное из своих денег (110т), срок на 30 лет. 3,5млн -700т, долг у банка 2,8млн рублей под 6%. Ежемесячный платеж получится 16,8т рублей. Сюда так же можно добавить страховку, в год она выйдет до 20т или 1,7т рублей ежемесячно. Итого 18,5т ежемесячный платеж.
Эта сумма уже покрывается с длительной аренды (+20т). Но не надо забывать про те 500т, которые мы высвободили после завышения стоимости квартиры. Ими рисковать не будем, а положим их в банк под 15% или купим длинные облигации под 11% на срок до 10 лет и будем реинвестировать купоны.
В случае с вкладом в банке наши 500т рублей через год дадут 75к в год или 6к ежемесячно, покроет 1/3 ежемесячных расходов. А если взять 500т и купить длинные облигации с реинвестированием на весь срок, то по итогу получиться вот такая сумма 12,4 млн рублей. Да, расчеты сыроваты, ставка такая не вечная, налог у купонов и еще много различных нюансов.
В этой схеме много нюансов, много комбинаций. Я описал самую консервативную, самую простую. А ведь Игорю в теории можно провернуть такое и с арктической ипотекой (когда ее все-таки можно будет брать), цифры уже совсем другие будут. В этом примере я взял небольшое завышение, а ведь постараться и можно будет вытянуть из банка больше. Так же можно применить мое любимое деление на студии. И много чего еще.
На сегодня все, есть мыли? Пиши ниже в комментарии. Ставь палец вверх, всем пока!