В Юридическое бюро «Гинц и Партнеры»Ò за правовой поддержкой обратилось образовательное учреждение, которое приобрело здание для осуществления образовательной деятельности истолкнулось с неожиданной проблемой оспаривания его прав на прогулочную территорию, без которой функционирование здания по целевому назначению невозможно.
В последнее время в Москве, в условиях стеснённой застройки, вводятся в эксплуатацию жилые комплексы, включающие в себя жилые и нежилые здания и помещения, у которых нет своей дворовой территории на земельном участке, свободной от застройки. В таких жилых комплексах здания между собой имеют неразрывную физическую и/или технологическую связь и построены на здании подземной автомобильной стоянки, занимающей всю площадь отведенного земельного участка под строительство комплекса.
С учетом отсутствия незастроенных частей земельного участка конструктивно такие жилые комплексы проектируются таким образом, что дворовая территория жилого комплекса, включая элементы озеленения, благоустройства, а также объекты коммунальной и социальной инфраструктуры, располагаются на эксплуатируемой кровле подземной автостоянки (стилобате).
Одним из таких объектов является многофункциональный жилой комплекс «Хедлайнер» в г. Москва, который включает в себя многоквартирный дом и здание детского образовательного учреждения (ДОУ), здания в котором объединяет стилобат (эксплуатируемая кровля подземной автостоянки) и является внутренней дворовой территорией комплекса.
На стилобате данного жилого комплекса расположена обособленная огороженная территория ДОУ, оборудованная прогулочными площадками, элементами озеленения, малыми архитектурными формами.
Несколькими собственниками квартир в жилом комплексе оспаривается право ДОУ на эксплуатацию данной территории ДОУ, на основании того, что, по их мнению, стилобат находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме и собственники квартир в многоквартирном доме имеют право на использование всей территории стилобата, включая территорию ДОУ, без каких-либо ограничений.
Вместе с тем, указанные доводы об общей долевой собственности на территорию (имущество) ДОУ ошибочны, сделаны без системного анализа норм жилищного законодательства, а также без учета градостроительного законодательства и иных обязательных требований к порядку эксплуатации зданий.
Строительство данного жилого комплекса, включая здание ДОУ на 130 мест с прогулочной территорией 0,31 га предусматривалось проектом планировки территории квартала 809 Пресненского района города Москвы, утвержденнымпостановлением Правительства Москвы от 13.10.2015 №666-ПП.
На основании Градостроительного плана земельного участка была разработана проектная документация на строительство многофункционального жилого комплекса по адресу: Москва, Шмитовский проезд, вл.39- Мукомольный проезд, вл.6. участок 2 (Центральный административный округ), которая получила положительное заключение экспертизы Мосгорэкспертизы.
Положительным заключением экспертизы был согласован архитектурно-планировочный раздел проекта со следующими показателями планируемого к строительству многофункционального комплекса:
функциональное назначение: многоквартирный дом, жилищно-коммунальный объект, административно-деловой объект, торгово-бытовой объект, учебно-воспитательный объект;
характерные особенности: жилой комплекс, состоящий из жилых корпусов переменной этажности, встроено- пристроенное здание, расположенное на общем стилобате.
Строительство многофункционального жилого комплекса: квартиры, помещения коммерческого назначения, ДОУ площадью 3053,0 кв.м, вместимостью 130 мест, места для хранения автомобилей, кладовые для жильцов, велось в соответствии с разрешением на строительство от 27.06.2018 №77-181000-017452-2018.
Как следует из Раздела 3 проектной документации«Архитектурные решения, Детское образовательное учреждение на 130 мест. (надземная часть)», территория ДОУ, включающая в себя спортивную и групповые площадки, расположена на уровне стилобата рядом с главным входом.
Главный вестибюль на уровне стилобата, запроектирован с учетом того, что территория ДОУ расположена, на кровле подземной автостоянки. Вход со стороны улицы во второй вестибюль предусмотрен для жителей, которым удобнее попадать в ДОУ со стороны улицы.
Объёмно-планировочно стилобат, на котором располагается ДОУ, состоит из двух частей: подземной части, расположенной под всем комплексом, и надземной части, кровля которойявляется внутренним двором, вокруг которого строится композиция комплекса, большая часть которого занята площадками ДОУ.
По периметру территории ДОУ проектными решениями предусмотрено устройство ограждения с калитками.
В соответствии с Разделом 2 проектной документации «Схема планировочной организации земельного участка» на уровне кровли стилобата предусмотрена придомовая территория площадью 5871 кв.м., с детскими игровыми площадками и площадками для отдыха взрослого населения общей площадью 413 кв.м, а также площадь территории ДОУ, в том числе зона игровой территории ДОУ 2143 кв.м.
Участок территории ДОУ огорожен с калиткой и полосой зеленых насаждений, проходящей вдоль ограды с внутренней стороны участка. Вход в зону игровой территории находится со стороны выходов из ДОУ.
В зоне игровой территории ДОУ запроектированы: индивидуальные групповые площадки; общая физкультурная площадка; кольцевые дорожки вокруг площадок; полоса зеленых насаждений, проходящая вдоль ограды с внутренней стороны участка.
На проектируемых площадках придомовойтерритории и зоны игровой территории ДОУ размещается игровое оборудование и малые архитектурные формы.
На «Схеме планировочной организации земельного участка» выделена территория благоустройства участка многофункционального комплекса, предназначенная под устройство площадок для обслуживания встроенного-пристроенного здания ДОУ с игровым оборудованием и малыми архитектурными формами (см. ссылку на Схему).
На территории встроенно-пристроенного ДОУпроектными решениями предусмотрено устройство 5игровых площадок ДОУ для детей (обозначаемых на схеме под номером III) и одна физкультурная площадка ДОУ (обозначаемая на схеме под номером IV).
По периметру территории ДОУ проектными решениями предусмотрено устройство металлического ограждения с калитками (4 шт.).
В свою очередь, проектными решениями, как следует из Схемы планировочной организации земельного участка, для обслуживания жителей жилого комплекса предусмотрено устройство 2-ух площадок для игр детей дошкольного и младшего возраста (обозначаемых на схеме под номером I), площадка для отдыха взрослого населения (обозначаемая на схеме под номером II), физкультурная площадка (обозначаемая на схеме под номером V).
Таким образом, на момент ввода в эксплуатацию многофункционального жилого комплекса, а именно здания многоквартирного дома и здания Детского образовательного учреждения, огороженная оборудованная территория ДОУ, расположенная на стилобате данного жилого комплекса, была обустроена в качестве принадлежности к зданию ДОУ, ее границы на стилобате определены устройством плоскостного сооружения с металлическим ограждением, калитками, малыми архитектурными формами элементами благоустройства и озеленения, не предназначенного для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.
Согласно договору купли-продажи недвижимости, собственнику здания образовательного учреждения одновременно с передачей здания переходят права на соответствующую часть земельного участка, занятого зданием и на имущество, необходимое для эксплуатации здания в соответствии с его целевым назначением, предусмотренное проектной документацией.
По условиям договора купли-продажи недвижимости за зданием и прилегающим участком территории, расположенным на эксплуатируемой кровле автостоянки - стилобате - закреплены целевые назначения – Детское образовательное учреждение и его огражденная территория, объекты, размещённые на огражденной территории, предназначены исключительно для функционирования пристроенного нежилого здания детского образовательного учреждения (то есть являются принадлежностью основной вещи - здания) и переходят в собственность Покупателя, в том числе металлическое ограждение территории ДОУ, покрытие территории из резиновой крошки EPDM, озеленение, фонари наружного освещения.
Границы забора территории ДОУ отражены в акте приема-передачи здания и соответствуют границам выделенной территории благоустройства участка многофункционального комплекса, предназначенной под устройство площадок для обслуживания здания ДОУ с игровым оборудованием и малыми архитектурными формами в разделе 2 проектной документации «Схема планировочной организации ЗУ».
В свою очередь, в Техническом описании многоквартирного дома (далее – МКД) к общему имуществу дома только отнесена крыша МКД (неэксплуатируемая).
Территория стилобата (эксплуатируемая кровля) подземной автостоянки, на которой расположен МКД и здание ДОУ, не включено в состав общего имущества МКД. К имуществу общего пользования дома указанным Техническим описанием отнесены только лестницы и вентиляционные шахты, расположенные в стилобате. Плоскостное сооружение территории ДОУ на стилобате отсутствует в составе имущества общего пользования, указанного в Техническом описании дома.
Кроме того, проектной декларацией на многофункциональный жилой комплекс «Хедлайнер», имеющейся в свободном доступе, также предусмотрено разделение кровли стилобата на две функциональные зоны: придомовая территория и территория ДОУ. Имущество, расположенное на территории ДОУ не предназначалось для обслуживания МКД, а объекты благоустройства придомовой части стилобата напротив являются объектами общего пользования всех собственников зданий и помещений, расположенных на стилобате.
В перечне общего имущества, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в данном доме, указанном в проектной декларации, также отсутствует плоскостное сооружение территории ДОУ с объектами благоустройства, малыми архитектурными формами, расположенное на стилобате подземной автостоянке.
Таким образом, плоскостное сооружение ДОУ с металлическим ограждением, калитками, малыми архитектурными формами элементами благоустройства и озеленения с игровым оборудованием (малыми архитектурными формами), определяющего границы прогулочной территории ДОУ, принадлежит собственнику здания ДОУ на праве собственности в силу перехода права собственности на здание ДОУ, так как указанные объекты имеют общее предназначение и плоскостное сооружение ДОУ с металлическим ограждением, калитками, малыми архитектурными формами элементами благоустройства и озеленения с игровым оборудованием (малыми архитектурными формами)предназначено для его обслуживания и является вспомогательным (служебным) сооружением по отношению к основному зданию Детского образовательного учреждения.
Из изложенного следует, что у собственников многоквартирного дома не возникло право общей долевой собственности на территорию ДОУ общей площадью 2143 кв.м., по периметру которого проектными решениями предусмотрено плоскостное сооружение с устройством ограждения с калитками, так как земельный участок формировался не только для жилищного строительства, но и для строительства объекта, не связанного с обслуживанием, эксплуатацией и благоустройством жилых корпусов, а плоскостное сооружение, определяющего границы прогулочной территории ДОУ является принадлежностью по отношению к зданию ДОУ.
Более подробно правовое обоснование данного вывода можно прочитать в материале:
Поскольку затронутый вопрос эксплуатации объектов на стилобате жилых комплексов не имеет прямого ответа в законодательстве Российской Федерации, находится на стыке градостроительного, земельного и жилищного законодательства, является в какой-то степени новым с учетом внедрения новых подходов к строительству, Юридическое бюро «Гинц и Партнеры»Ò обратилось за получением независимого, компетентного мнения научного сообщества на юридический факультет Московского государственного университета им. М.В. Ломоносова.
Как следует из полученного юридического заключения, аналогичной позиции придерживается эксперт Бандорин Леонид Евгеньевич, чья компетенция в рассматриваемых вопросах не вызывает сомнения: доцент кафедры экологического и земельного права юридического факультета Московского государственного университета имени М.В. Ломоносова, кандидат юридических наук, первый заместитель председателя Комиссии по ЖКХ, строительству и дорогам Общественной палаты Российской Федерации, член Научно-консультативного совета при Верховном Суде Российской Федерации, заместитель председателя Экспертного Совета Национального объединения строителей по вопросам совершенствования законодательства в строительной сфере, член Ассоциации юристов России.
По его мнению, плоскостное сооружение ДОУ, ограждающее территорию ДОУ в установленном законом порядке и в полном соответствии с его целевым назначением было передано застройщиком собственнику здания детского образовательного учреждения, что подтверждается проектной документацией, градостроительным планом земельного участка, положительными заключениями экспертизы и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, вследствие чего его эксплуатация должна осуществляться в строгом соответствии с установленными нормами и правилами, иное противоречило бы действующему законодательству, установленным нормам и правилам и нарушило бы права несовершеннолетних детей, в частности право на получение образования и безопасное нахождение на территории образовательного учреждения.
Правовой режим эксплуатации детским образовательным учреждением плоскостного сооружения ДОУ в соответствии с проектным назначением и нормативными актами в сфере обязательных требований к образовательной деятельности, не нарушает право общей долевой собственности всех собственников жилого комплекса, ввиду следующего:
- на момент ввода здания многоквартирного дома и здания Детского образовательного учреждения в эксплуатацию, огороженная оборудованная территория ДОУ, расположенная на стилобате данного жилого комплекса, была создана в качестве принадлежности к зданию ДОУ, ее границы на стилобате определены устройством плоскостного сооружения с металлическим ограждением, калитками, малыми архитектурными формами элементами благоустройства и озеленения, не предназначенного для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома;
- у собственников многоквартирного дома не возникло право общей долевой собственности на территорию ДОУ общей площадью 2143 кв.м., по периметру которого проектными решениями предусмотрено плоскостное сооружение с устройством ограждения с калитками, так как земельный участок формировался не только для жилищного строительства, но и для строительства объекта, не связанного с обслуживанием, эксплуатацией и благоустройством жилых корпусов, а плоскостное сооружение, определяющего границы прогулочной территории ДОУ является принадлежностью по отношению к зданию ДОУ;
- проектной документацией и проектной декларацией предусмотрено разделение кровли стилобата на две функциональные зоны: придомовая территория и территория ДОУ, на придомовой территории стилобата расположены объекты благоустройства (детские площадки, площадки для отдыха взрослого населения, физкультурная площадка), созданные для нужд собственников многоквартирного дома и являющимися объектами общего пользования и общей долевой собственности дома;
- здание детского образовательного учреждения в силу санитарно-эпидемиологического законодательства и обязательных градостроительных требований в сфере образования не может эксплуатироваться по целевому назначению без наличия собственной прогулочной территории, а надлежащая эксплуатация многоквартирного дома возможна без территории ДОУ, обозначенной соответствующим плоскостным сооружением;
- соблюдение обязательных требований к прогулочной территории детских образовательных учреждений, включая ограничение и контроль доступа на территорию посторонних лиц, антитеррористические требования к безопасности объектов (территорий), обеспечивают безопасность жизни и здоровья несовершеннолетних, антитеррористическую защищенность, и не может рассматриваться как нарушение права общей долевой собственности всех собственников жилого комплекса.
По результатам исследования можно сделать вывод о том, что ввиду отсутствия правового механизма закрепления имущественных прав на территорию под сооружениями, расположенными на эксплуатируемой кровле (стилобате), объединяющей несколько объектов недвижимости в многофункциональном жилом комплексе, принадлежность соответствующей части территории и правовой режим эксплуатируемой кровли (стилобата) определяется в соответствии с проектной документацией на многофункциональный жилой комплекс, в том числе разделом «Схема планировочной организации земельного участка».
Управляющий партнер
Юридического бюро «Гинц и Партнеры»Ò
Гинц Лариса Валерьевна