(статья третья)
Уязвимые места проектов и позиций?
Рассмотрите внимательно тексты документов, полученных от ДГИ города, особенно проект договора мены. Из этого проекта обычно следует, что:
*право собственности города на квартиру, предлагаемую для обмена, ничем не подтверждено. Даже предмет договора указан в проекте, как «…договор, предусматривающий переход права собственности на равнозначное жилое помещение», что недопустимо, поскольку существуют несколько видов таких договоров.
*В качестве документа, подтверждающего полномочия ДГИ города будет указана доверенность от Правительства Москвы (которую вам никто предоставлять не намерен).
Следовательно, у вас есть все основания предположить, что полномочия Департамента городского имущества, указанные в преамбуле проекта договора, не являются полномочиями распоряжаться квартирой, что прямо следует из текста проекта договора. Можно ли обжаловать полученные вами документы? Да, можно. Эти документы полностью соответствуют требованиям ст.435 ГК РФ и должны рассматриваться, как оферта, поскольку они адресованы конкретному лицу и содержат конкретное предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. При этом, письменное согласие, которое вы по недосмотру подписали, должно рассматриваться, как акцепт (ст.436 ГК РФ). В совокупности, оба документа, по своему содержанию и правовой природе, являются сделкой, заключенной в результате обмана. На основании требований статьи 179 ГК РФ (п.2) сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Чем доказывать?
Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Если сделка признана недействительной по этому основанию, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 ГК РФ. Представляется очевидным, что в данном случае существует возможность применить положения статьи 434.1. ГК РФ. В соответствии с частью 1 пункта 2 данной статьи предоставление стороне недостоверной информации является недобросовестными действиями при проведении переговоров.
Этот момент является главным в следующих наших рекомендациях.
*Подготовьте проект искового заявления, а также претензию (досудебную) и отправьте оба документа в адрес Департамента городского имущества города Москвы;
*Предусмотрите в тексте иска ходатайство о применении обеспечительных мер в форме наложения запрета на любые регистрационные действия в отношении обеих квартир;
*Вам следует продемонстрировать властям города свои намерения, показать, что перспектива административного дела в суде и вероятность введения обеспечительных мер вполне реальны.
Особенности понятия «равнозначное жилье»
Под равнозначным жилым помещением в настоящем Законе понимается, в том числе, жилое помещение, если оно соответствует стандартам благоустройства, установленным законодательством города Москвы, а также имеет улучшенную отделку в соответствии с требованиями, установленными нормативным правовым актом города Москвы.В данном случае представляется очевидным, что вам предложена квартира, которая стандартам благоустройства не соответствует и, следовательно, равнозначной не является. То есть, по своим качественным характеристикам предлагаемая квартира уступает той квартире, собственником которой вы являетесь.
Варианты правовой основы для иска в суд.
Законом предусмотрено, что договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение с условием предоставления равнозначного жилого помещения, подлежит заключению собственником жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, в обязательном порядке, в соответствии с гражданским законодательством. К договору, предусматривающему переход права собственности на жилое помещение с условием предоставления равноценного жилого помещения, применяются правила гражданского законодательства о мене.
Договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение, должен содержать, в том числе:
*сведения о сторонах договора, то есть о собственниках обеих квартир;
*сведения о равнозначном жилом помещении (с указанием кадастрового номера такого жилого помещения).
Согласно ст.567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
Уязвимые точки позиции ответчика по административному делу
Сомнительно, что Департамент городского имущества города Москвы сможет в суде быстро пояснить, насколько данная ситуация соответствует перечисленным выше требованиям закона. Во всяком случае, такой судебный процесс потребует привлечения нескольких заинтересованных городских структур, судебных запросов и ответов на эти запросы, то есть длительного времени, которого у «хозяев» города в этом случае нет.
Что у нас «в сухом остатке»
Из этого следуют три основных вывода:
*городские власти очень спешат с реализацией программы реновации и по этой причине совершают ошибки.
*наличие таких ошибок создает условия для проведения длительного судебного процесса, с применением обеспечительных мер в форме запрета на регистрационные действия в отношении обеих квартир.
*городские власти установили жесткие сроки в отношении реализации программы реновации и ни один чиновник не рискнет дать согласие на нарушение установленных сроков в связи с длительным судебным процессом. Богиня правосудия вам поможет.
Что это было? Случайность или, может быть, тенденция? Конечно случайность. «Это было бы слишком хорошо, чтобы быть правдой».
Иными словами, городским властям просто не остается другого выбора, они вынуждены будут удовлетворить ваши вполне законные и правомерные пожелания. Это означает, что шансы решить проблему без обращения в суд все-таки есть, даже с учетом ваших ограниченных возможностей и «весовой категории» вашего оппонента.
В одну статью не уложился, уж простите автора. Но ведь эти статьи – «пошаговая инструкция», не мог же я пропускать какие-то шаги… Уж очень хочется, чтобы еще кому-то удалось совершить невозможное – под угрозой судебного разбирательства заставить ДГИ Москвы выполнить требования гражданина.
Если статья Вам понравилась, сообщите это своим коллегам по работе, родным и близким людям. Этим Вы очень поможете развитию моего канала, который только что создан и нуждается в Вашей поддержке. Не забывайте ставить «лайки». Станете подписчиками канала – буду очень этому рад. Для меня это - лучшая оценка качества моей работы, стимул для профессионального роста.
Искренне желаю Вам, всем Вашим родным и близким людям здоровья, благополучия и мира в душе.