В последнее время в крупных городах и, особенно,в Москве, в условиях стеснённой застройки, вводятся в эксплуатацию жилые комплексы, включающие в себя жилые и нежилые здания и помещения, у которых нет своей дворовой территории на земельном участке, свободной от застройки.
В таких жилых комплексах здания между собой имеют неразрывную физическую и/или технологическую связь и построены на здании подземной автомобильной стоянки, занимающей всю площадь отведенного земельного участка под строительство комплекса.
С учетом отсутствия незастроенных частей земельного участка конструктивно такие жилые комплексы проектируются таким образом, что дворовая территория жилого комплекса, включая элементы озеленения, благоустройства, а также объекты коммунальной и социальной инфраструктуры, располагаются на эксплуатируемой кровле подземной автостоянки (стилобате*).
(* Согласно пункту 3.1.29 Свода правил СП 118.13330.2022 «СНиП 31-06-2009 Общественные здания и сооружения» (утв. приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 19 мая 2022 г. N 389/пр) стилобатная часть здания (стилобат) это нижняя часть здания с единой отметкой верха этажа, выступающая за границы размещения несущих конструкций основного объема здания. Может композиционно и (или) функционально объединять несколько зданий)).
По сути стилобат в таких комплексах, многоквартирных домах и нежилых зданиях, представляет собой проекцию земельного участка, территории предназначенной для обслуживания зданий в виде специально оборудованного участка кровли, не занятого зданиями. В частности, на стилобате могут размещаться объекты озеленения, детские игровые, спортивные площадки, малые архитектурные формы, площадки для прогулок образовательных учреждений, территории и сооружения для обслуживания нежилых зданий.
В связи с тем, что эксплуатируемая территория кровли не является самостоятельным объектом недвижимости, в отличии от земельного участка,права на который можно приобрести в порядке, предусмотренным действующим законодательством, то возникают споры между собственниками зданий ипомещений в зданиях жилых комплексов по порядку использования территории стилобата.
Основные споры инициируют собственники квартир в многоквартирных домах, полагая, что стилобат находится в силу закона в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, ввиду чего только собственники своим решением могут определять порядок использования кровли и имеют право на использование всей территории стилобата, без каких-либо ограничений.
Вместе с тем, данная правовая позиция не может быть признана правомерной, в случае, если она не учитывает требования градостроительного законодательства и иные обязательные требования к порядку эксплуатации зданий.
Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно- техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (общее имущество в многоквартирном доме).
В пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №49, перечислено имущество, которое включается в состав общего имущества, в том числе помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (помещения общего пользования).
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 №12537/09 указано, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской̆ Федерации.
Указанная правовая позиция сформирована в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 №489-О-О.
В силу изложенных правовых норм, основным критерием отнесения движимого и/или недвижимого имущества (сооружения) к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме является предназначение такого имущества для обслуживания, эксплуатации и благоустройства более одного помещения в данном доме.
Введение режима общей собственности на имущество, необходимое для обслуживания только одного помещения (здания), имеющего своего собственника, законодательством не предусмотрено.
Данная правовая позиция подтверждается многочисленной сформировавшейся судебной практикой.
Предназначение имущества, то есть функциональное назначение имущества (помещений, сооружений и иных объектов) в здании или жилом комплексе устанавливается на стадии проектирования и закрепляется в проектной документации, которая утверждается в установленном порядке.
В силу пунктов 5 и 10 статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации эксплуатация зданий, сооружений, должна осуществляться в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации, нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и муниципальных правовых актов.Особенности эксплуатации отдельных видов зданий, сооружений могут устанавливаться федеральными законами. Эксплуатация многоквартирных домов осуществляется с учётом требований жилищного законодательства.
Применительно к определению режима эксплуатации стилобата, необходим анализ таких разделов проектной документации как Раздел 1 «Пояснительная записка», Раздел 2 «Схема планировочной организации земельного участка». Также информация об объектах, находящихся на стилобате может содержаться в Разделе 5 «Сведения об инженерном оборудовании, о сетях и системах инженерно-технического обеспечения».
В жилых комплексах территория стилобата может делиться на несколько функционально и физически обособленных частей: придомовая территория (для жилых домов); территория социальных и образовательных учреждений; территория объектов инженерной инфраструктуры; территории объектов доступа на стилобатную часть с подземной автостоянки, обособленных от зданий жилого комплекса; прилегающая территория зданий, расположенных на стилобате, необходимая для их обслуживания и иные территории и объекты.
Территория нежилого (административного) здания, вне основных границ здания, на стилобате в жилом комплексе обособляется плоскостными сооружениями (ограждениями с калитками, запирающими устройствами/системами контроля доступа).
Таким образом, исходя из функционального назначения объектов и территорий на стилобате жилого комплекса определяется предназначение данного имущества: для обслуживания, эксплуатации и благоустройства более одного помещения в жилом комплексе, либо для обслуживания одного помещения (здания), имеющего своего собственника с самостоятельным предназначением.
К примеру, придомовая территория и все расположенные на ней объекты предназначены для удовлетворения нужд собственников помещений (зданий) в таком жилом комплексе и относятся к их общей долевой собственности. Объекты инженерного оборудования на стилобате относятся к общей долевой собственности всех собственников жилого комплекса в случае, если само инженерное оборудование создано для обеспечения соответствующими ресурсами более одного помещения в комплексе.
Напротив, обособленная территория образовательной организации, расположенная на стилобате, предназначена для обслуживания только такой организации и не относится к общей долевой собственности всех собственников помещений (зданий) в жилом комплексе.
Из изложенного следует, что у собственников многоквартирного дома в жилом комплексе возникает право общей долевой собственности только на то имущество и территорию, которое предназначено для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома.
Имущество, сооружения и иные объекты, расположенные на стилобате жилого комплекса, не предназначенные для нужд многоквартирного дома, а предназначенные для нужд собственников других зданий (помещений) в жилом комплексе не относятся к общей долевой собственности многоквартирного дома, так как земельный участок в таких жилых комплексах формируется не только для жилищного строительства, но и для строительства объектов, не связанных с обслуживанием, эксплуатацией и благоустройством жилых корпусов.
Ввиду отсутствия правового механизма закрепления имущественных прав на территорию под сооружениями, расположенными на эксплуатируемой кровле (стилобате), объединяющей несколько объектов недвижимости в многофункциональном жилом комплексе, принадлежность соответствующей части территории и правовой режим эксплуатируемой кровли (стилобата) определяется в соответствии с проектной документацией на многофункциональный жилой комплекс, в том числе разделом «Схема планировочной организации земельного участка».
Управляющий партнер
Юридического бюро «Гинц и Партнеры»
Гинц Лариса Валерьевна