В ежемесячном отчете аналитиков DataFlat.Ru констатируется охлаждение столичного рынка жилой недвижимости. Их методика расчетов позволяет сделать вывод, что сокращение числа сделок началось еще в сентябре. Оно ожидаемо — продажи не могут непрерывно рекордно расти, да и с числом ипотечных договоров был перебор. Но не стало ли падение критичным для рынка? И что будет с ценами на жилье?
Разворот или временное затишье?
В октябре продажи квартир и апартаментов по ДДУ и уступкам во всем столичном регионе («старая Москва» или столица в черте МКАД, плюс Новая Москва и Московская область) снизились по сравнению с рекордным сентябрем на 18% по числу сделок и на 16% по объему выручки. По уровню продаж в этом году октябрь уступил только ажиотажным августу и сентябрю, а по сравнению с 2022 г. и продажи, и выручка девелоперов выросли на 124% и на 166% соответственно. И площади за год подорожали: средняя цена проданной квартиры или апартамента на 19%, а квадратного метра – на 25% выше, чем год назад.
Средняя площадь квартиры сократилась за год на 3%. А доля сделок с ипотекой за год с 2022-го выросла с 78% до 82%. Росла она и в этом году, особенно в августе и сентябре. Октябрь стал первым месяцем уменьшения этой доли, хотя и незначительного, всего на 1%. Руководитель DataFlat.Ru видит здесь не временное явление, а разворот – от роста к снижению.
Александр Пыпин, СЕО DataFlat.Ru:
«Доля сделок с ипотекой снизилась с 83% до 82%, и в дальнейшем на фоне ужесточения условий ипотечного кредитования с высокой степенью вероятности продолжит снижаться. Продолжится и снижение активности рынка от рекордных уровней продаж в районе 20 тыс. лотов в месяц к уровню 12 тыс. лотов в месяц, наблюдавшемуся в первой половине года».
Что с ценами?
Что касается роста цен месяц к месяцу, то он тоже есть (см. таблицы ниже), но очень слабый.
Цены фиксируются DataFlat.Ru на дату регистрации ДДУ или бронирования согласно открытым прайс-листам без учета скидок и дополнительных опций. То есть речь, фактически, идет о ценах предложения, которые как правило выше, чем в сделках, и часто специально поднимаются, чтобы создать иллюзию скидки.
И вот даже здесь мы видим, что в сентябре-октябре квадратный метр внутри МКАД подорожал всего на 1% (на 5 303 руб.), а лот, то есть квартира или апартамент – на 89 768 руб., даже меньше процента. В Новой Москве изменения такие же – всего плюс 1% и к цене «квадрата» (1 806 руб.), и к цене лота (62 403 руб.). А цены фактически стояли на месте уже в сентябре. Более того, сравнивая официальные прайсы октября и августа, некоторые эксперты делают вывод о небольшом, но существенном понижении средних цен – примерно на 300 тыс. руб.
При этом в «старой» Москве сделок по ДДУ стало меньше на 14% (на 1 349 договоров). Самое заметное падение продаж квартир в новостройках по сравнению с сентябрем зафиксировано в Новой Москве, где заключено на 23% (на 957) меньше договоров по сравнению с предыдущим месяцем.
Статистика и действительность
Основываясь на данных команды DataFlat.Ru (без учета цен из-за девальвации рубля), мы сопоставили нынешнюю ситуацию с октябрем 2021 г., для рынка недвижимости более благополучного, чем октябрь 2022-го. Итак, в октябре продажи в столице снизились к предыдущему месяцу почти на 17%, но их рост к октябрю 2021-го составил больше 28% (по макрорегиону вместе с областью – 31%). То есть не только нет причин для паники, но и рано говорить об «охлаждении» рынка. А то, что в октябре этого года произошло сокращение продаж по сравнению с сентябрем — это начало возвращения к нормальности.
Вопрос, однако, в том, где и когда это снижение остановится. Его объем и темпы уже вызвали у застройщиков настороженность.
«При высоком объеме продаж в сентябре снижение на 18% в октябре не очень-то яркий показатель, — комментирует результаты подсчетов DataFlat.Ru старший партнер агентства недвижимости VysotskyEstate Сергей Смирнов. – Но из разговоров, которые я уже провел в кулуарах с застройщиками, можно говорить, что тренд, скорее всего, в ноябре продолжится. Почему? Потому что у льготной ипотеки есть лимиты по сумме. А Московский регион давно вышел за эти лимиты по ценам. Поэтому на продажи здесь уже влияет подъем ставки по нельготным ипотечным программам. И застройщики на сложных объектах, где цену невозможно подогнать под льготную ипотеку, выдумывают гибридные продукты, чтобы хоть как-то снизить ставку. Но они тоже стали ощущать на себе давление роста ставок по ипотеке».
Ужесточение регулирования ипотеки вполне может сделать застройщиков более сговорчивыми. И банки тоже – ведь и они очень заинтересованы в пополнении счетов эскроу. В этом случае предновогодний период, особенно вторая половина декабря (после подведения итогов ноябрьских продаж) станет особенно благоприятным временем для покупки квартиры в новостройке: будут скидки.