Столице Татарстана не хватает офисных пространств — особенно класса А с парковкой. У синих воротничков на первом месте комфорт, поэтому старые помещения уже не пользуются спросом. Обзор рынка офисной недвижимости — в материале «Вечерней Казани».
НА ВЕСЬ ГОРОД — 62 БИЗНЕС-ЦЕНТРА
В Казани катастрофически не хватает офисных площадей, утверждают участники рынка. Сильнее всего, по их словам, востребованы самые высококачественные из них, класса А. Заместитель гендиректора компании «А-Девелопмент» Владимир Шайхиев пояснил «Вечерней Казани», как оценивают офисы.
— Критериев масса. Есть целый список условий, которым помещения должны соответствовать: по комфорту, сервису, системе вентиляции, охране и т.д.. Представители нашей компании входят в комиссию по сертифицированию торговых и бизнес-центров. Нас в том числе привлекают и для оценки офисов, — уточнил он. В качестве примера современного бизнес-центра такого класса он назвал «Urban» на улице Островского, 98.
— Себестоимость строительства в целом растет, а офисы класса А относятся к самым капиталоемким в своем сегменте, — обозначил проблему Шайхиев.
По оценке руководителя офисного комитета в представительстве российской Гильдии управляющих и девелоперов Татарстана (он в том числе проводит экспертизу бизнес-центров с точки зрения их классификации — прим. «ВК») Анны Ложкиной речь идет о недостатке в Казани 40-50 тысяч квадратных метров комфортабельных офисов самой высшей категории.
Чем же наш город располагает? Эксперт сообщила, что рынок офисной недвижимости столицы оценивается в 558 тысяч квадратных метров.
— Это 62 бизнес-центра, которые делятся на классы А, В+ и В. Был еще класс С, но в 2021 году его из обновленной классификации убрали. Хотя офисы более низкого уровня мы неофициально по-прежнему относим к этому классу, — говорит она.
В Москве, по заверению собеседницы издания, с началом СВО в офисных центрах началось резкое сокращение площадей. На рынке возникло большое предложение и офисы долго пустовали.
— У нас дело обстоит с точностью до наоборот, — констатирует эксперт. — После февраля 2022 года какие-то компании ушли из Казани. К примеру, в бизнес-центре Urban большие площади освободила американская IT-компания, но буквально на следующий же день они были сданы в аренду российской фирме.
По ее словам, арендаторы в Казани не съезжали из офисов даже в пандемию ковида. В индивидуальном порядке договаривались с собственниками об оплате-неоплате и оставляли помещения за собой.
— Это говорит о том, что спрос на качественные офисные площади на рынке стабилен, — подчеркивает Ложкина.
В ЦЕНТРЕ ИЛИ НЕТ, НО НЕПРЕМЕННО С ПАРКОВКОЙ
Самые дорогие офисы традиционно находятся в сердце города. К примеру, по оценке риелторов хорошие бизнес-центры есть на улицах Карла Маркса и Волкова. Анна отмечает, что в Казани исторический и деловой центр сосредоточены в одном месте.
— Новый и старый IT- парки, технопарк «Идея», бизнес-центры Urban и «Сувар-Плаза» находятся на одном пятачке, ограниченном улицами Салимжанова-Спартаковская-Островского. Исходя из этого, этот район можно назвать деловым кварталом,— заключает она.
Руководитель «Доступного офисного фонда» (ДОФ) Вячеслав Пимурзин видит несколько «офисных ядер» города. Одно из них действительно сосредоточено в историческом центре. А второй деловой центр, убежден он, вырастает сейчас в Заречье, в Ново-Савиновском районе.
Вице-президент Гильдии риелторов РТ, управляющий партнер агентства «БЕСТ-недвижимость Казань» Андрей Савельев считает, что бизнес как бы дистанцируется от исторического ядра и начинает «растекаться» по всему городу.
— Сейчас запросов на то, чтобы офис обязательно находился в центре, нет. Тем более, что там имеет место еще и проблема с парковками, — говорит он. — Например, на одной из старинных улиц Казани находится прекрасный бизнес-центр, но он пустует, хотя владелец готов не только сдать его в аренду, но и продать. Причина в том, что там нет парковки от слова совсем. Не то что клиенту, даже собственнику негде поставить свою машину.
Одним словом, бесплатная парковка или платная, это уже второстепенный вопрос. Главное — ее наличие. Ценник офиса формируется, исходя из комфортности условий, отмечают эксперты.
Прежде коммерческие компании могли мириться со спартанскими условиями работы, а сейчас уже не хотят: «Офисы — это предпринимательство. А оно в Казани достаточно хорошо развивается. Как следствие, бизнес хочет иметь хорошие помещения для ведения дел. Сдать офис площадью 200 метров где-нибудь в старой «хрущевке» нереально. Старье уже никому не нужно. Востребованы именно помещения с комфортом».
В ДОФе соглашаются с тем, что происходит постепенная «децентрализация» деловой Казани.
— Офисы компаний «движутся» в сторону жилой застройки. А, значит, те районы, которые до сих пор считались «депрессивными», теперь начинают активно застраиваться, — замечает руководитель компании.
Особенно привлекательными по мнению собеседника «Вечерней Казани» обещают быть предложения в тех территориях, которые географически близки к центру города: это район Борисково и Адмиралтейская слобода.
— Несколько крупных застройщиков заявили там большие высококлассные проекты — следовательно, эти районы ждет ревитализация, а спрос на офисы, особенно B и C, вырастет. Ряд крупных компаний, которые так и не сумели найти себе подходящие большие комфортные высококлассные площади в центре Казани, перебрались в пригороды и преспокойно развиваются в Лаишевском кластере и Иннополисе, — рассказывает Пимурзин.
ЧЕМ МЕНЬШЕ ЦЕНА ОФИСА, ТЕМ БОЛЬШЕ ЖЕЛАЮЩИХ ЕГО КУПИТЬ
Андрей Савельев говорит, что устойчивый спрос держится на ликвидные помещения для синих воротничков.
— Огромная проблема найти средний офис площадью 50-60 «квадратов» в хорошем проходном месте и с парковкой. Это могут быть и первые этажи жилых домов. Главное, чтобы здание было относительно новое, — утверждает он.
По его свидетельству таких площадей практически нет.
— Даже небольшие компании, в том числе индивидуальные предприниматели, стремятся к тому, чтобы работать в высококлассных офисах, — подметила Анна Ложкина, — Исходя из этого, спрос есть как на крупные лоты, так и небольшие, но качественные площади.
Что же делать тем, чьи офисы устарели и морально, и физически? Провести редевелопмент, рекомендует вице-президент Гильдии риелторов РТ. В Казани уже есть удачные примеры. В частности, он рассказал о помещениях без парковки на Булаке.
— Это был старый советский офис в полуцокольном этаже, который никому не был нужен. Но его привели в порядок: сделали хороший ремонт и разбили на помещения площадью по 18 квадратных метров. Теперь это офисы кабинетной системы. И они пользуются большим спросом: заполняемость там стопроцентная, — подчеркнул Савельев.
Впрочем, Шайхиев признает, что в действительности все зависит от локации.
— Площадь в 15-20 «квадратов» с точки зрения аренды всегда востребована. Тем более, если недвижимость находится в черте города и там есть парковка, — отмечает он.
Спрос на «малышей» он объясняет тем, что инвестиционные возможности у всех разные, но «купить офис площадью 15 квадратных метров по цене 150-170 тысяч за «квадрат» те, кто располагает средствами, могут себе позволить».
Шайхиев обратил внимание на одну закономерность: «Чем меньше ценник помещения, тем больше желающих его купить». Объяснение этому простое. Такие офисы инвесторы считают выгодным вложением средств. Как правило, у маленьких офисов высокая ставка аренды и в связи с этим неплохая доходность: можно добиться 10-12 %. При этом востребованы помещения в чистовой отделке: «Чтобы можно было быстро получить доход и при этом не тратить дополнительные средства на ремонт»».
Собеседник издания отмечает, что популярностью также пользуются офисы, адаптированные под различные сферы услуг. Как правило, большой спрос на помещения с так называемыми «мокрыми» точками: с раковинами и канализацией под ними. Они, в частности, востребованы в сфере бьюти-индустрии. Предприниматели зачастую снимают помещения площадью 8-15 квадратных метров и организуют в них микробизнесы. Но они должны находиться либо в центре города с его высокой проходимостью, либо в густонаселенных жилых комплексах.
Впрочем, в ЖК не так часто представлены маленькие помещения. Этим чаще занимается инвестор. Он покупает помещение и проводит его «нарезку», предполагая в последующем сдать эти «квадраты» под офисы.
Кроме того, на рынке есть помещения свободного назначения. Их можно использовать как душе заблагорассудится душе.
— Например, в ЖК «Сокольники» (находится между улицами Павлюхина и Спартаковская — прим. «ВК») представлены помещения площадью плюс-минус 100 «квадратов». Кто-то размещает там торговые предприятия. А у нашей компании в этом жилом комплексе находится офис. И их там много, — отметил Шайхиев.
А вот спрос на коворкинги и другие виды «коллективного» офисного пространства начал падать.
— Компании опробовали формат «коммуны», но пришли к выводу, что бизнес нуждается пусть и в небольшом, но отдельном помещении, — уверен Пимурзин.
ИЗ ВСЯКОГО ПРАВИЛА ЕСТЬ ИСКЛЮЧЕНИЯ
Те, кто экономит деньги, снимают офисы на периферии — ближе к границам Казани.
— Хотя, к примеру, поселок Дербышки периферией не назовешь. Там местами ставка аренды мелких офисов также составляет 1-1,2 тысячи за квадратный метр. Все зависит от условий, которые предоставляются, — уточнил Шайхиев.
Если инвестор купил помещение площадью 300 «квадратов», «нарезал» его по 15-20 квадратных метров, подвел воду-канализацию, поставил раковины, владельцы микробизнесов с учетом высокого спроса будут готовы платить и 1,4-1,5 тысячи рублей за «квадрат», не сомневается он.
Самый явный пример с периферией, который привел собеседник издания — это ЖК «Салават купере».
— Казалось бы, типичная окраина города. Но, во-первых, это очень большой и густонаселенный жилой массив. А, значит, есть большой потенциал для ведения различных видов бизнеса. Как следствие, средние ставки аренды на маленькие помещения в офисном сегменте здесь составляют от 500 рублей до 2 тысяч рублей за квадратный метр. Четких границ нет, — обрисовал ситуацию заместитель гендиректора компании «А-Девелопмент».
По словам Пимурзина, если иметь в виду офисов классов B+, B и даже С — арендатор готов платить за то, чтобы все его организационные проблемы были решены арендодателем. Он хочет прийти в офис, поставить компьютеры на готовые столы, подключить их в уже разведенные розетки и сразу начать работать.
Поэтому быстрее всего «улетают» офисы с готовым ремонтом, в которых арендодатель взял на себя все заботы и даже привел своим арендаторам компанию, доставляющую офисные обеды.
ОДНИ ОБЪЕКТЫ РАСХВАТЫВАЮТ КАК ГОРЯЧИЕ ПИРОЖКИ, А ДРУГИЕ НЕ МОГУТ ПРОДАТЬ ГОДАМИ
Андрей Савельев отмечает, что сдача в аренду коммерческой недвижимости приносит больше прибыли, чем жилой. Но квартира, в свою очередь, больше росла в цене. Пять лет назад коммерческие площади были в разы прибыльнее. Сейчас эти сегменты сравнялись за счет того, что стоимость квартир поднялась практически в 2-2,5 раза. Коммерческая же недвижимость — самое большее процентов на 20. Но и здесь не все так однозначно, уверяет собеседник издания. По его словам, хорошие помещения дорожают, а неликвид — нет. По этой причине средняя цена размыта.
Рынок офисной недвижимости как бы поделился на две части. Какие-то объекты и сдаются в аренду, и продаются моментально, а какие-то не могут сбыть годами.
— Одни площади расхватывают как горячие пирожки. Другие не год, и не два рекламируют для арендаторов-покупателей и тишина, — говорит он.
Собеседник издания привел в пример один из объектов на улице Чапаева. Савельев утверждает, что такие помещения, которые «стоят» без движения, он замечает часто когда мониторит рынок: «Особенно в последнее время». Исходя из этого, делает вывод эксперт, тренд на редевелопмент будет продолжаться.
УРОВЕНЬ ВАКАНСИЙ РАВЕН НУЛЮ
В чем причина возникшего дефицита офисных площадей? Руководитель офисного комитета в представительстве российской Гильдии управляющих и девелоперов РТ отмечает, что в Казани, как и в большинстве других российских регионов, на протяжении длительного времен в этом сегменте не строили ничего нового.
А ранее возведенные бизнес-центры «Сувар-плаза», «Корстон», «Татария» уже длительное время заполнены на 100%: «Уровень вакансий в них постоянно равен нулю».
Последующие новинки в этом сегменте можно пересчитать по пальцам. Так, в 2020 году был введен в эксплуатацию бизнес-центр Urban, в 2021 году — офисный центр Orange на проспекте Победы, в 2022 году — IT-парк на улице Спартаковской.
Недостаток деловых площадей привел к тому, что бизнес-центры класса А заполняются уже на стадии строительства. К примеру, Urban на момент начала эксплуатации был арендован практически на 80 %. У офисного центра Orange класс В+ , но и его «заселили» быстро.
Андрей Савельев напомнил, что последний бизнес-центр класса А в Казани был построен на улице Спартаковской: на момент ввода в строй он был заполнен на 90%: арендаторы побеспокоились загодя. Сейчас этот показатель на уровне 95%. Причем, ставки там одни из самых высоких.
В 2023 году, констатирует Анна Ложкина, в Казани новых объектов не появилось. Те бизнес-центры, что уже есть, по-прежнему заполнены под завязку.
— Лист ожидания большой: арендаторы стоят в очереди именно на офисы класса А. Они ждут, когда освободятся те или иные площади, чтобы их занять, — признает она.
Вкладываются ли в столице Татарстана в этот сегмент инвесторы? Эксперт сообщила, что компания UD Group ведет строительство многофункционального центра на улице Сибгата Хакима. Кроме того, известно о намерениях инвесторов возвести офисный центр в Советском районе Казани.
Ранее СМИ рассказывали о строительстве еще двух офисных центров, которое должно быть завершено в 2024 году: на улице Право-Булачной, 31 общей площадью 6 ,6 тысяч кв. м. и в в составе Community-центр «ART» (еще 7,3 тысячи «квадратов»).
Также планировали переоборудовать в коворкинг класса А или B+ дом №86 на улице Баумана. Четырехэтажное кирпичное здание на 3,6 тысячи квадратных метров известно как бывшая гостиница «Коммерческие номера». Она появилась на свет еще в 1906 — 1907 годах.
К слову, Пимурзин считает исторические здания источником новых офисных площадей. По его словам, Казань как город с историей имеет одну важную особенность: то историческое наследие центральных районов, которому повезло уцелеть в 90-ые годы, сегодня массово приспосабливается под деловую недвижимость.
Речь идет не только об особняках и присутственных зданиях, но и о промышленных объектах, утративших свою функцию. Особенно это актуально в историческом центре, где «сносить старое нельзя, строить новое негде, но при этом все стремятся работать именно здесь».
НА ОДИН КОМФОРТНЫЙ ОФИС — 3,5 ТЫСЯЧИ ОТКЛИКОВ
— Все мы с постсоветского пространства, но с тех пор наши требования к комфорту выросли. Бизнес сегодня нуждается в качественных отремонтированных офисах, уже имеющих определенную инфраструктуру. А они зачастую какими были 20 лет назад, такими и остались, — говорит руководитель «Доступного офисного фонда».
По свидетельству участника рынка офисной недвижимости, реновация таких «старичков» проходит долго и сложно. К тому же собственники не заинтересованы вкладывать много средств в преображение здания, которое они затем планируют продать. Поэтому в итоге рынок «получает не то качество, которое хочет».
— Посещая прекрасные рестораны, мы хотим видеть схожий антураж и в офисах, где проводим 8-10 часов рабочего времени. Но таких предложений нет, — сетует глава ДОФ. Он утверждает, что найти для аренды помещения, подходящие для ведения бизнеса и одновременно представительские — невероятно сложно: «Либо у офиса нет парковки, либо завышенные арендные требования или какие-то другие нюансы».
Как правило, в офисных центрах проблема с местами для автомобилей уже решена. А для частных офисов этот вопрос еще остается актуальным: «Если даже там есть парковка, арендатор зачастую за возможность припарковаться должен платить втридорога».
Пимурзин рассказал, что именно по этой причине его компания, которая модернизировала обычные офисы на улице Кулагина в Казани, в итоге «ушла в качество, которое стоит в три раза дороже». Сейчас, говорит он, даже несмотря на удаленность, помещения, приближенные к классу А, у них «берут» хорошо.
Так, он сообщил, что на один из таких офисов площадью 20 квадратных метров, разместив объявление на Avito, они получили 3,5 тысячи откликов.
Собеседник издания полагает, что дело не только в том, что в помещение, где только что прошел ремонт, можно сразу заезжать, но еще и потому, что он находится в бизнес-центре. Большинство предпринимателей не хотят арендовать под офисы отдельно стоящие помещения: боятся коммунальных и иных проблем, которые в этом случае им придется решать самим. Если же в офисе несколько арендаторов, этим, как правило, занимается управляющая компания.
Собеседник «Вечерней Казани» рассказал о личном опыте. Компания «Доступный офисный фонд» арендовала на зиму офисное здание на улице Гоголя.
— Уборка части территории легла на нас. И с началом снегопадов исполком стал постоянно штрафовать нас за неубранный снег. Причем, санкции были существенные. Мы в общей сложности потратили на них сумму, которая втрое превысила арендные платежи, — говорит он.
КОМПАНИИ ИЗ АЗИИ ЖДУТ, КОГДА В КАЗАНИ ПОСТРОЯТ НОВЫЕ БИЗНЕС-ЦЕНТРЫ
Как выяснилось, с невозможностью найти для себя подходящий офис в нашем городе сталкиваются не только отечественные компании, но и иностранные.
— В Казани активно открывают представительства компании из Азии. В том числе есть запросы на аренду коммерческой недвижимости из Китая. Они ищут себе площади от 300-500 и до 1 тысячи квадратных метров высокого качества, которые столица республики, к сожалению, в данный момент предоставить не может, — отметил Пимурзин.
Поэтому иностранные фирмы ждут, когда таковые появятся. Как известно, в столице Татарстана сейчас реализуется ряд таких проектов.
Кроме того, Татарстан как экономически благополучный регион привлекает жителей соседних регионов. По данным собеседника «Вечерней Казани», в столицу нашей республики переезжают жители Башкирии и Марий Эл, перенося сюда и свой бизнес. Они тоже испытывают проблемы с арендой достойных офисов.
Эксперт убежден, что мощностей строящихся прямо сейчас многофункциональных центров точно не хватит на всех желающих. Коммерческая недвижимость в нашем городе пока что не вводится в таком объеме как жилье.
В том числе потому, что в Казани есть сложности с землей и хорошими локациями.
— И даже там, где есть место, застройщики предпочтут возвести жилой дом, а не офисный центр, — убежден он.
Кроме того, руководитель ДОФа заметил, что в нашем городе на офисы отсутствует объективная цена: «Ценовую политику определяют посредники: риелторы или девелоперские компании. Так они получают проценты с продаж, то, естественно, заинтересованы продать объект подороже».
В частности, по его словам, увидев объявление о том, что соседний офис продается по 160 тысяч рублей за квадратный метр, риелтор ставит цену в 150 тысяч рублей за «квадрат», хотя у этих помещений может быть кардинально другая планировка и реальная стоимость составляет 110 тысяч рублей. Затем посредник рассказывает владельцу площадей о том, что «интересанты» есть, но по какой-то причине не могут доехать. Собственник убеждается в правильности своего предложения и в дальнейшем отказывается снижать цену.
— Вопрос справедливой средней цены очень сложен даже для оценочных компаний, которые занимаются этим вопросом профессионально, — свидетельствует Вячеслав Пимурзин.
Он напомнил, что у банков есть методика: как правило, сравниваются похожие локации, аналоги. С оценкой жилья все решено. Существует электронная система оценки на базе того же Сбербанка. Коммерческие же площади очень специфичны и зависят от большого числа признаков: где они находится, какая планировка, год постройки, этажность и т.д.
— Около 80 % наших клиентов приобретают такую недвижимость через коммерческую ипотеку и мы всякий раз сталкиваемся со сложностью оценки банками помещений. Это очень сложный и глубокий вопрос. Готового ответа на него или программного решения нет. Даже крупные компании, у которых хорошо обстоит дело с аналитикой, пока не могут решить эту проблему, — отметил собеседник «Вечерней Казани»
Еще одним трендом на рынке офисной недвижимости Казани в ДОФе называют рост цены, который «имеет все шансы продолжиться».
По свидетельству Анны Ложкиной, сейчас средняя стоимость квадратного метра в офисе класса А в Казани составляет 1,7 тысяч рублей, офис классом ниже, В, обойдется уже в 900 рублей за «квадрат». Арендные ставки за этот год выросли на 5-8 % в зависимости от объекта и арендаторов.
А Савельев отмечает большой разрыв ставок аренды в бизнес-центре класса С и с такими же локациями класса А: первые могут быть в 4 раза ниже.
Автор: Любовь ШЕБАЛОВА