Добровольно-принудительный выкуп квартир у граждан в туристических локациях крупными компаниями — к таким последствиям могут привести попытки государства взять под контроль рынок посуточного найма жилья. Участники рынка считают, что лоббизм со стороны большого бизнеса обернется лишь ростом цен, но не решит проблему нехватки отелей.
Госдума готовит ко второму чтению законопроект о защите прав соседей при посуточной сдаче жилья. Согласно документу, для сдачи квартиры на короткий срок хозяевам придется получить согласие 75% соседей по дому. Кроме того, предполагается ввести административную ответственность владельца квартиры за поведение постояльцев, включая компенсацию ущерба общедомовому имуществу.
Ранее в 2019 году Госдума приняла закон о запрете хостелов в многоквартирных домах. Однако запретить сдачу квартир посуточно не удалось: Конституционный суд не разрешил приравнять аренду квартир к гостиничному бизнесу, ведь по Конституции граждане имеют право свободно распоряжаться своим имуществом.
Теперь правительство и ГД пытаются регулировать порядок использования жилья. Объясняют это жалобами граждан на шум и грязь и необходимостью обеления рынка, чтобы хозяева «посуточных» квартир платили налоги.
Согласно законопроекту, собственник вправе предоставить жилье в пользование гражданину на короткий срок при наличии договора найма или договора безвозмездного пользования — при условии соблюдения, в частности, прав и законных интересов соседей. «Мы пропишем обязательную норму, что как минимум 75% жильцов многоквартирного дома должны проголосовать и разрешить данную сдачу в аренду по суткам», — цитирует «Российская газета» первого зампреда комитета ГД по строительству и ЖКХ Владимира Кошелева. А вице-спикер Ирина Яровая предлагает ограничить число проживающих, обязав собственника собирать их паспортные данные и передавать управляющей компании.
Ночевка через Госуслуги
15 ноября причины и последствия принятия документа обсудили на круглом столе в «Парламентской газете». Интересы инициаторов законопроекта представляли глава Комиссии Госдумы по жилищным правам граждан Галина Хованская, зампред Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева и член этого комитета Александр Якубовский. Интересы крупных участников рынка представлял директор проекта «Краткосрочная аренда» сервиса «Домклик» (принадлежит Сбербанку) Дмитрий Яковлев. Интересы сотен тысяч граждан, сдающих квартиры посуточно, не представлял напрямую никто.
Галина Хованская начала с того, что сейчас норма Жилищного кодекса о защите прав соседей не работает. Если «посуточная» квартира причиняет им неудобства, они должны доказать это в суде, а всех соседей в суд не отправишь. То же самое и с регистрацией временных жильцов. Если человек живет менее трех суток, по закону регистрироваться он не обязан. Даже договор о найме на такой короткий срок не предусмотрен.
Выход один, говорит Хованская, — обязать владельца квартиры заключать с жильцом посуточный договор и регистрировать его по адресу временного проживания. Она искренне не понимает, почему в квартире нельзя сделать суточную регистрацию, как в гостинице.
Даже если с регистрацией не получится, пусть уведомляют МВД о заселении, поддержала коллегу Светлана Разворотнева из Комитета по строительству и ЖКХ. «Задача-минимум — вывести этот рынок из тени, чтобы мы понимали, кто и где сдает. В ГИС ЖКХ должна быть отметка: "Квартира под наймом". За нерегистрацию — штраф. За неуведомление, кто и где жил, — очень большой штраф».
Дмитрий Яковлев из «Домклика» попытался немного охладить запретительный пыл парламентариев. «Легальный бизнес и так прозрачен, по закону 149-ФЗ все и так регистрируется», — напомнил он и предостерег от попыток приравнять сдачу квартир к гостиничному бизнесу.
Коллега Разворотневой Александр Якубовский тоже несколько смягчился и сказал, что можно обойтись без ГИС ЖКХ. Пусть суточные жильцы авторизуются в съемной квартире через «Госуслуги», предлагает он. В конечном счете это ведь тоже вывод отрасли из тени и рост собираемости налогов.
Почему отель не заменит квартиру
Легальный гостиничный бизнес находится в невыгодных условиях по отношению к хозяевам квартир, заключила Светлана Разворотнева. Они вынуждены тратиться на соблюдение санитарных норм. Пусть лучше легальный бизнес выкупает жилые дома в центрах городов.
Столь откровенное предложение накалило атмосферу. «Это лишает выбора простого человека, — вмешался ведущий. — Все подорожает…» «Простой человек себе найдет [жилье на короткий срок в другом месте]», — парировала депутат.
Дмитрий Яковлев из «Домклика» заметил, что сейчас рынок посуточной аренды — это всего 200 тысяч квартир. Это командировки, краткосрочный туризм. Нельзя поставить модульный отель в центре Петербурга, места нет, а спрос высокий. Лучше вести черный список арендодателей и арендаторов, как это делали ушедшие из России иностранные сервисы бронирования.
По словам Яковлева, сейчас в РФ остро не хватает отелей: 25 тысяч по всей стране — это мало. И желающих строить их тоже немного, потому что средний срок окупаемости отеля 13 лет. Это наглядно показал чемпионат мира по футболу 2018 года: строить отель ради двухмесячного наплыва туристов в город никто не будет.
«Представьте, что человек приезжает в другой город на сутки, например сдать анализы», — неожиданно вошел в положение рядового гражданина депутат Якубовский. Гостиница — это 10 тысяч средняя цена. Поэтому он не будет жить в гостинице. Он снимет квартиру за 3,5 тысячи.
Сутки в отеле за 10 тысяч рублей оказались полной неожиданностью для замглавы Комиссии по жилищным правам граждан. Галина Хованская не уточнила, сколько сама платит за отели, но собравшиеся ее заверили, что цифра близка к реальности.
«Не надо топтать рынок»
Якубовский предложил создать реестр квартир, сдающихся посуточно: нет квартиры в нем — проверка. Но по закону войти в жилое помещение гражданина просто так нельзя, напомнила Хованская и предложила внести поправки в Административный кодекс.
Не надо пытаться сейчас затоптать рынок, призвал депутатов специалист по аренде из «Домклика». По его словам, через 3–5 лет 90% этого рынка и так станут белыми, а у регуляторов появятся инструменты по борьбе с недобросовестными наймодателями.
В итоге Светлана Разворотнева озвучила некий компромиссный вариант поправок ко второму чтению законопроекта: обязать наймодателей провести поверку приборов учета, уведомлять власти о «кратковременных жильцах» и ввести ответственность наймодателя по искам об ущербе для общедомового имущества.
Впрочем, законопроект еще может быть изменен. Артем Кромочкин, руководитель направления краткосрочной аренды «Авито Недвижимости» считает, что редакция законопроекта, принятая в первом чтении, не содержит рисков ухудшения положения участников рынка. По его словам, получение согласия от 75% соседей-собственников для ведения посуточного бизнеса было одним из предложений, но на данный момент Госдумой оно не поддержано.
«По нашему мнению, эта норма равноценна запрету краткосрочной аренды для граждан и приведет к снижению доходов населения. По нашим оценкам существенная доля арендодателей — это обычные граждане, для которых сдача квартиры в аренду является важным источником дохода, — заявил «Компании» Артем Кромочкин. — Такие запретительные меры приведут к росту серого рынка, когда работать в серую будет намного легче, чем получить согласие соседей».
По словам Яковлева, 90% хозяев сдают посуточно 1–2 квартиры со средним доходом 50 тысяч рублей от нее в месяц. Причем для большинства это единственный или существенный источник дохода, заметил он.
Подписывайтесь на нас, чтобы ничего не пропустить: Журнал «Компания»