Друзья, приветствую вас! Сегодня расскажу, как мой коллега по заводу предложил выкупить у меня доходную квартиру. Какое я решение принял, расскажу позже. А пока расскажу, как все было.
Напомню, я купил коммунальную квартиру в ипотеку и поделил ее на 5 студий. Все 5 студий сдаются на длительный срок, сейчас грязными квартира приносит примерно 88т рублей. От сюда надо вычесть коммунальные платежи, платеж по ипотеки, налоги, все расходы примерно выходят 24т рублей.
Квартира у меня уже три года, все коллеги из бригады про это знают. Конечно, не сразу узнали, почти год с момента приобретения квартиры я шифровался от всех, но на постоянной основе это было сложно сделать. Пришлось однажды раскрыть свои карты. И вот один коллега, назовем его Игорем, с большим интересом расспрашивает про квартиру с самого начала.
Как я до такого додумался, где идею скопировал? Не страшно было старую коммуналку покупать? А как ты туалеты в каждой студии установил, трубы в подвал что ли спрятал? Сколько денег приносит студии? И так далее. Такие банальные вопросы до сих пор иногда меня преследуют, когда новый собеседник узнает про доходную квартиру.
А у Игоря как два года родился ребенок и на руках до сих пор лежит не использованный материнский капитал. И вот периодически я его подначиваю, бери, мол, тоже какую-нибудь квартиру. Считай, на первоначальный взнос деньги есть. А если взять однушку на первом этаже и поделить по аналогии с моей квартирой, тоже получишь неплохой денежный поток.
Но на протяжении двух лет дальше разговоров дело не пошло. И вот недавно он мне заявляет. Вован, продай мне свою квартиру. Я аж опешил, такого вопроса точно не ожидал. Серьезно я это предложение не воспринял, ибо тон разговора был, как бы это сказать, в шуточной форме.
Позже последовали еще предложения, немного другого характера. За сколько я готов ее продать? Хороший вопрос, ведь у всего есть цена. Хоть я и понимал, что до сделки с этим человеком дело вряд ли дойдет, мне самому стало любопытно. За сколько я бы согласился продать квартиру, эту золотую курицу, несущую яйца?
За 10млн продашь квартиру? Последнее предложение Игоря. По инерции я ему тут же сказал нет. А потом немного подумал, достал калькулятор, накидал цифр… А ведь цифра заманчивая. Сейчас долг по этой квартире примерно 850т рублей.
Получается, на руки я получу до вычета подоходного налога 9,250 млн рублей. Правда и налог немаленький нужно заплатить. Квартира в собственности меньше 5 лет, налог платить надо. Брал я квартиру за 4,2 млн рублей, соответственно с 5,8 млн рублей нужно платить 13%, а это 754т рубелей. Итого чистыми на руки с продажи я получил бы 8,39 млн рублей.
На скорую руку прикинул, сколько бы эта сумма мне давала с банковского вклада под 15%. Сумма в год получилась 1,258 млн рублей или 104т рублей ежемесячно. А теперь вспомним сколько я в месяц получаю сейчас со сдачи этой квартиры, чистыми примерно 66т рублей. Разница колоссальная, и головняка минимум.
Такая большая ставка не вечная, это я тоже понимаю. Год, два и ставка по вкладам упадет. В акции, крипту есть риск. Но есть еще облигации. Быстренько посмотрел смарт лаб, длинные облигации с погашением через 10 лет можно найти под 11% годовых. В этом случае ежемесячный доход будет примерно 77т рублей. И это все равно больше, чем сейчас получаю я и головняка меньше.
До сделки у нас с Игорем конечно же дело не дошло и сомневаюсь, что дойдет. Кишка тонка у него, да и за такую квартиру банк навряд ли даст 10млн рублей. Для него (банка) ведь это просто бетон, и оценит квартиру как бетон, без учета денежного потока, которая эта квартира генерит.
А я, наверное, согласился бы на эту сумму(10млн). Я слабо понимаю, как оценивать подобный «бизнес». В год чистыми приносит 792т рублей, за сколько можно продать такой «бизнес»? Делитесь своим мнением. Ставь палец вверх, всем пока!