Я вот смотрю на этот рынок жилой недвижимости и просто диву даюсь. Елки-палки, вот-вот лопнет, а никак этого не происходит. Причем это во всем мире, на какую страну ни глянь. Даже в каких-то глухих порвинциальных городках цены растут, обычная квартира уже стоит каких-то немыслимых денег по сравнению с зарплатами, а все-равно "улетает" с рынка за пару недель.
По улицам ходят плохо одетые люди, ездят неприглядного вида автомобили и дырчат ржавыми глушителями. Молодые люди живут с сожителями в многоквартирных домах или с родителями до 30-40 лет или вообще всю жизнь.
Квартиры выставляются на продажу. А покупатели все-равно находятся. Кто они? Кто постоянно покупает жилье за многие сотни, миллионы долларов? При таких то зарплатах. Ведь если постоянно находится человек, готовый платить такие деньги, то следующий дом или квартира уже точно не будет стоить меньше.
Вообще, больная тема. Рынок жилья переживает тяжелые времена, и многие люди задаются вопросом, а не лопнет ли этот пузырь. Кажется логичным, нет? Учитывая новостные заголовки и тяжелую экономическую ситуацию, постоянные призывы "затянуть пояса" и потерпеть. В условиях резкого роста цен на жилье целое поколение людей борется за то, чтобы хоть как-то удержаться на плаву. Кризис доступности жилья заставляет задуматься о том, что или кто является движущей силой роста цен. И, что еще важнее, кто вообще может позволить себе купить жилье в таких условиях?
Предлагаю вам со мной вместе подумать на эту довольно живую тему.
Грядет ли крах недвижки
Впервые за многие годы цены на жилье в Великобритании упали на 4,7%, что является самым высоким показателем с 2009 года. В США также наблюдается замедление темпов роста, цены наконец-то начали стагнировать после нескольких лет непрерывного повышения. Тоже самое происходит и в Канаде. Вопрос в том, является ли это началом обвала или просто временной коррекцией или передышкой, так сказать...
Никто не может сказать точно. Кроме риэлторов. Те уверены: покупайте, лучшего времени уже не будет. Но есть и большая прослойка арендаторов, не спешащих с покупкой. Есть также большое количество людей, у которых просто нет особо денег. А ипотечные ставки слишком велики.
Мечта о собственном жилье
Когда-то обладание собственным жильем было одним из ключевых этапов на пути к успеху. Ну, например, как посадить дерево и вырастить сына. Но сегодня это больше похоже на сказку. Кризис доступности жилья, вызванный такими факторами, как перенаселенность, инфляция и недостаток предложения, сделал практически невозможной ситуацию, чтобы среднестатистический человек приобрел и владел собственным жильем.
Даже несмотря на некоторое снижение цен, средняя стоимость жилья в крупных городах мира по-прежнему не опускается ниже 300-400 тыс. долларов, а в мегаполисах 500-600 тыс. Что делает собственную квартиру далекой мечтой для многих.
Ипотечное безумие
Недавний рост процентных ставок привел к удорожанию ипотечных кредитов, в результате чего и покупатели, и продавцы ощутили на себе дикое ипотечное давление. В Канаде базовая ставка центробанка вместо 0.25% стала 5% - можете себе представить сколько коммерческие банки хотят за свои деньги.
А интересный шаг Уоррена Баффета в мае этого года по продаже акций на сумму более 20 млрд. долл? Может ему нужны эти деньги, чтобы купить как можно больше недвидимости в разных старнах мира, вместо американских ценных бумаг, как некоторые говорят, уже "на ладан дышащих" компаний. Это может свидетельствовать о какой-то надвигающейся буре.
Поскольку ипотечные заемщики со временем столкнутся с пересмотром ставок и ежемесячные платежи резко возрастут, это может привести к ситуации, напоминающей крах 2008 года. Не смотря на то, что кредиты выдаются на 30 лет, условия пересматриваются каждые 5 лет. Так что вместо платежа в 5 тыс, он потом может увеличиться в два и три раза - никто не знает, что будет дальше.
Постконфетный кризис
Назовем его так. :) Восстановление экономики после конфетодемии идет не по плану и инфляция значительно опережает рост заработной платы. В связи с ростом процентных ставок и увеличением расходов на различные сферы жизни люди оказываются в затруднительном финансовом положении. В сочетании с падением цен на жилье это создает мрачненькую картину для домовладельцев.
Наследие старших поколений
Вообще, мечта о собственном жилье расцвела после Второй мировой войны благодаря таким инициативам, как GI Bill в США для военных. Тогда же появилась и "американская мечта", когда на руках у них было много денег, а товары стоили дешево. Дом, несколько автомобилей, изобилие холодильников и колбасы - все это представлялось какой-то волшебной сказкой.
Однако по мере старения старшего поколения и принятия законов, направленных на поддержание высоких цен на жилье, жилищные субсидии все время сокращались, а бюрократическая волокита вокруг жилья усиливалась. Это и привело к появлению лабиринта кодексов зонирования и многочисленных разрешений на планирование, ограничивающих строительство нового жилья.
Появился Льюис Раньери
Льюис Раньери, которого часто не замечают в истории, сыграл ключевую роль в изменении банковского ландшафта. Он изобрел ипотечную ценную бумагу, превратив ипотеку в доходный товар для банков. Изначально эта инновация была выгодна банкам, но в итоге она и стала причиной финансового кризиса 2008 года.
Появление корпоративных арендодателей и частных фондов
Институциональные инвесторы, такие как Blackstone, Goldman Sachs и Pretium partners, стали основными игроками на рынке жилья. Силиконовая долина с такими компаниями, как Open Door и AirbnB, попыталась разрушить этот рынок, но провалилась. Рынок аренды, на котором доминируют именно институциональные инвесторы, к 2030 г. будет контролировать 40% арендных или доходных домов.
Проблемы с арендой
Хроническая нехватка жилья привела к резкому росту арендной платы, что затрудняет накопление первого взноса на покупку жилья. Арендаторы, выплачивающие более 50% своего дохода на арендную плату, сталкиваются с реальностью работы на накопление чужого богатства, т.е. работают на арендодателя. Попытка одновременно вырваться из замкнутого круга обычно ни к чему не приводит.
Будущее собственности под вопросом
Стремление к укрупнению, глобализации и обществу, в котором все принадлежит корпорациям, очевидно. Это видимо невооруженным глазом. Сейчас частная собственность разрушается во всех сферах жизни - от недвидимости до частной жизни. И важно понимать более серьезные последствия перехода от собственности к системе, основанной на аренде и долгах. Даже те "мелкие акулы" капитализма, которые сейчас рады своим состояниям, скорее всего не смогут сохранить их в будущих поколениях, исходя их современных реалий.