Когда я освоил навык инвестирования в новостройки, мне снова захотелось расширить кругозор, потому что понимал, что способов высокой доходности в квартирах предостаточно. Работая в компании, я часто путешествовал, и командировки были в прекрасные уголки России. Я обожал пользоваться Airbnb, часами пропадал там в поисках крутых квартир: очень нравился уют и эстетика, создаваемые людьми, сдающими свои апартаменты посуточно.
И тут меня осенило... Я живу в Петербурге, в самом туристическом и культурно насыщенном городе России! А почему бы не воспользоваться моими знаниями в недвижимости и не сделать свое уютное гнездышко в центре Петербурга? Начал узнавать информацию, анализировать Airbnb, пытаясь высчитать примерную заполняемость апартаментов в зависимости от локации. В целом, я посчитал, что окупаемость объекта должна быть в районе 7 лет. Для квартиры, сдающейся в аренду, это прямо ну очень хорошо. И понеслась...
Я загорелся идеей, съездил на десятки просмотров, смотрел квартиры в ужаснейшем состоянии, но понимал, что любой вариант можно сделать конфеткой. И вот, нашел отличный вариант в пяти минутах ходьбы от станции метро Сенная площадь: доходный дом, красивый фасад, здание дореволюционной постройки - все кричало об успешности проекта. Я уже собирался вносить аванс, как произошли непредвиденные обстоятельства, по которым я взял паузу, а на следующий день квартира уже ушла к другому покупателю...
Меня эта ситуация очень подкосила, я на тот момент уже примерно 5 месяцев подбирал квартиру и идеальная от меня ушла. Я подумал "ну, значит не время, это не моя идеальная квартира", но руки уже опустились. Это было сложное время по многим причинам, одна из них - проблемы на работе. Я больше не мог там находится. В тот же момент случился переезд в Грузию, но даже оттуда я периодически, без особого фанатизма, просматривал новые объявления квартир в центре Петербурга.
Мне на глаза не один раз попадалась идеальной планировки квартирка в доме после кап. ремонта, но, так как я был далеко, понимал, что вряд ли кто-то будет ждать меня пару месяцев, пока я приеду и решусь на покупку их квартиры. Спустя некоторое время объявление и правда пропало со всех сайтов, и я понял, что и этот идеальный вариант ушел. За пару недель до приезда в Питер, меня охватила паника. А что делать-то по приезду? Работы нет, проектов нет, чем я буду там заниматься? И я снова загорелся своим проектом с посуточной сдачей в аренду, отложенной в долгий ящик. Чтобы вы понимали, я если не каждый день, то точно через день мониторил все сайты с продажей вторичной недвижимости, отбирая варианты, которые по приезду побегу смотреть. И тут, в день моего прилета в Питер, появляется объявление квартирки с идеальной планировкой, которая месяц назад была снята со всех площадок. Я тут же набираю их, в этот же день еду на просмотр и на следующий день мы встречаемся с собственницей чтобы внести аванс...
К моему удивлению, когда я приехал по адресу, я понял, что уже смотрел квартиры в этом доме, когда он еще не был отреставрирован. Я откидывал все эти варианты, так как хотелось побыстрее начать сдавать и зарабатывать, а не уходить в большой минус с ремонтом, чтобы привести квартиру в подобающее состояние. Да и внешний вид дома тоже, конечно, влиял на впечатление. Тут же передо мной появился полностью восстановленный двор, все сияло чистотой, и квартиры, и парадные – все достроены. В общем, я был в восторге, что по истечению времени получил идеальный вариант. Определенно стоило подождать!
Оказывается, квартира уходила с продажи, потому что собственница принимала авансы от других людей, но у них что-то не ладилось: либо банк не одобрял ипотеку, либо клиенты соскакивали в последний момент… Так что, я считаю, что квартирка просто ждала моего возвращения из Грузии Я был вне себя от радости, но и в параллельном стрессе. Понимал, что загоняю себя в очень жесткие рамки с крайне ограниченным бюджетом на ремонт, в мою первую ипотеку. Но зато с непоколебимой верой в мой новый проект
- Квартира стоила 4 500 000₽
- 900 000 – первоначальный взнос
- 325 000₽ – налог на прибыль, который я заплатил сверху, чтобы предыдущий владелец согласился на полную сумму в договоре
Итого 3 600 000₽ взято в ипотеку, с ежемесячным платежом в 32 000₽. Квартира была «с предчистовой отделкой»: стены отштукатурены, стяжка пола сделана… и все. Поначалу, я хотел максимально сделать все сам, так как денежные средства были на грани исчезновения. Именно так и начал действовать… Но путь был долгий В некоторых местах я увидел плесень и решил, что сниму слой штукатурки целиком. На это ушла неделя: руки все были в мазолях, в носу и глазах куча пыли, в квартире в районе 100 мешков строительного мусора… Ну я и дурак в итоге! Почему? В итоге оказалось, что это была вовсе не плесень...
Так же я решил снести стенку из пеноблоков, огрождающую санузел. Видели бы вы мое выражение лица, когда эта стена начала крениться в мою сторону Единственная вещь, которую я сделал самостоятельно (при помощи брата) – это шумо/теплоизоляцию потолка. Было это все супер комично, конечно, и рабочие справились бы сильно быстрее, но хотелось вложить свой вклад своими руками! В итоге: куча бесполезной работы было проделано и немало денег потрачено. Я понял, что пора нанимать людей…
Через знакомых нашел 4 компании, выбрал (конечно же) самых бюджетных ребят, которые не справлялись ни с чем. Их я был вынужден уволить и нанять тех, что выше по прайсу, чтобы не растягивать сроки ремонта ещё больше. Мне пришлось сильно экономить на отделочных материалах, так как денег не хватало от слова совсем, но хотелось, чтобы все выглядело красиво. Поэтому я сам выбирал каждую мелочь.
В итоге, мне пришлось занять 600 000₽ у знакомых, чтобы доделать ремонт. К концу ремонта я был выжат, руки хотелось сложить и свернуться в калачик: у меня ещё недоделанная квартира, ремонт выбился из графика уже на 2 месяца, а впереди еще финишные работы и мебелировка, помимо этого нет постоянной работы, но зато есть ежемесячная ипотека в 32000₽ и долг в 600000₽. Для меня это были существенные суммы, поэтому я был действительно подавлен тем, что все идет не плану. Ремонт со второй группой рабочих пошел очень быстро, но, когда не знаешь последовательности действий, сложно спрогнозировать все и сразу. Определенные мелочи все-таки нужно было доделывать самому, так как в начале своего ремонтного пути я ещё не знал, что их нужно предусмотреть заранее - допустим, карнизы и фартук для кухни. Было преддверие майских праздников и я понимал, что кровь из носа нужно уложиться до этих дат, но сомнения по прежнему терзали и очень сильно!
На 25-е апреля у меня было готово практически все, кроме фартука. Я закупаю плитку с затиркой, выставляю квартиру на Airbnb, открываю даты с 1го мая, и уже в течении часа мне приходит запрос о бронировании на первые майские праздники. Честно? Я был вне себя от счастья. За 2 дня наклеил кухонный фартук, успел собрать небольшое новоселье из узкого круга друзей, убрать весь хлам, докупить все необходимое для комфорта гостей и принял первых ласточек с распростертыми объятиями.
Итого из вложений:
- 900 000 ₽ - первоначальный взнос
- 325 000 ₽ - налог
- 1 120 000₽ - затраты на ремонт
- 180 000₽ - проценты по ипотеке во время ремонта
За 2 525 000₽ я получил прекрасную отремонтированную евродвушку в центре Санкт-Петербурга. Ипотека начала отбиваться с первого месяца "работы" квартиры и я получал ещё доход сверху.
Изначально, я не преследовал каких то сверхцелей. Суть этого проекта была в том, чтобы доказать самому себе: при вложении в 2млн ₽+/- ты можешь получить квартиру в хорошем районе, которая через 7-10 лет будет приносить тебе неплохой ежемесячный доход. Ожидания были оправданы с лихвой: квартира сдавалась сильно лучше, чем я ожидал, я очень быстро раскидался с долгами, с легкостью выплачивал ипотеку и стал обладателем прекрасных апартаментов в центре Петербурга!