Покупка сочинской недвижимости почти коренной сочинкой.
1991 год. Я приезжаю с родителями-военнослужащими в их родной город Сочи после вывода войск из Германии. Там я пошла как бы в 1й класс, но школа для русских, в которой преподавали жены военных, была слабенькая, зато с хорошими утренниками. Учеба в 8 гимназии, в которую меня определили по прописке, давалась с трудом. Но понимание работы «системы» вывели меня на отличницу.
Папа продолжил службу. А квартиру родителям все не давали. Но зачем ждать, когда есть земля?? И в 1994 родители начали строительство дома под кодовым название «дача». Не останавливало отсутствие газа. Через пару лет трубу дотянули. А заборы из кустов вокруг стали превращаться в бетонные стены.
Таким образом, Сочи я видела разный: ярмарки 90-х, бум строительства, обманутые дольщики и многочисленные высотки-недострои, которые будто продолжение гор стоят на страже, защищая от ветров и непогоды.
Часть моего детства прошла во дворах сочинских пятиэтажек. А еще мы бегали к однокласснице в гости в 14-ти этажку, и виды оттуда казались космическими, так как это были самые высокие дома в городе. Бабушка жила на 2 этаже обычного панельного дома, а также получила как сотрудник РЖД 6 соток на склоне горы. Восхищаясь энтузиазмом своего отца, построившего дом на этом участке, а затем сподвигнув нас с мужем на еще один именно для нашей семьи, хочу подъитожить, что жилищный кризис нас миновал.
Однако, несмотря на то, что перед глазами стали разворачивать крупные сочинские стройки по ФЗ 214, в сторону приобретения недвижимости в городе-курорте с целью инвестиций мы даже в пол-глаза не смотрели. Уже привыкли к заморозке строек и тому, что все врут. В 2020 я стала впервые прислушиваться и присматриваться к людям, приехавшим из холодов на ПМЖ к Черному морю, которые рассказывали, как покупать квартиры в новостройках. Уж не знаю почему, но за то время мне на пути не попался ни один риэлтор, и ни один знакомый не посоветовал хотя бы съездить и посмотреть стройки. А потом вышел мораторий на строительство в городе и новостроек стало меньше. Зато субсидированных ипотек стало больше – господдержка, семейная, It- ипотека и т.д. Однажды я стала смотреть сторис моей клиентки, которая была агентом, а затем открыла собственное агентство недвижимости. Сама стала читать про объекты, смотреть статистику по росту цен, изучать вторичный рынок и новостройки. В конце 2022 года я начала поиск квартиру под инвестицию. К концу года несколько риэлторов стали меня торопить в связи с окончанием семейной ипотеки под ставку 5%, но затем программу продлили и даже расширили ее, немного подняв ставку. Выбор был долгий и немного мучительный, потому что мне нужно было посмотреть все!!! Я объездила новостройки всех районов города, а иногда даже мяла глину в резиновых сапогах, нахлобучив строительную каску, пробираясь к подъездам, чтобы оценить квартиру не только на макете. Литеры, переуступки, ДКП и ДДУ, удорожание, абсурдные ставки под 0,1 %, транши, white box, предчистовая отделка – такие термины быстро появились в моем лексиконе.
Однако ни один риэлтор не мог рассчитать, что же выгоднее для меня – взять квартиру, которой пока еще нет (вернее есть только фундамент дома, где она будет), но при этом отсрочить платежи по ипотеке о сдачи дома в эксплуатацию (траншевая ипотека), получить минимальную ставку на первый год-два, а потом платить по повышенной, или оформить семейную ипотеку, но опять-таки ждать получения ключей в лучшем случае через год и соответственно переплатить за этот год уже пол ляма. Поискать вторичку, т к они дешевле, но уже не иметь право на ипотеку с господдержкой…
По совету моего коллеги-тренера, а по совместительству уже почти 2 года как агента по недвижимости Павла, мы открыли семейную ипотеку. Через некоторое время «по акции» забронировали малютку-студию 22 кв м в ЖК «Флора» в строящемся литере, который предположительно сдавался бы через год. Цены за те 4 месяца, пока я присматривалась, уже изрядно выросли. И то, что мы забронировали за 7 млн, буквально 4 мес назад стоило 6,5 млн. После брони у нас было 2 недели на «подумать» или открыть ипотеку, если бы у нас она не была открыта.
Затем я стала находить варианты переуступки в уже сданном литере «Флора», что было безусловно выгоднее для меня: я могла сразу делать ремонт! Также продавец утверждал, что еще возможно провести переуступку и взять эту квартиру по семейной ипотеке, не смотря на то, что ключи уже были давно получены. Когда дело дошло до документов, оказалось не все прозрачно, и я решила не рисковать. Вот на этом этапе опытный риэлтор или юрист обязательны! Параллельно мне продолжали звонить агенты и предлагать переуступки в другом ЖК, находящемся буквально в 700 м – ЖК «Летний», где квартиры были чуть дешевле. Все упиралось в ставку % - либо 10, 8 % на вторичку, но цена объекта дешевле, либо 5,8%, но по высокой цене первичку. С ипотечным брокером мы рассмотрели все крупнейшие банки и их ставки – Сбер, Альфа, Росбанк, Открытие, Зенит, Дом РФ и т.д. Но случайно мне попалась акция Кубань кредит банка, а именно предложение в 8, 9% на вторичку, но с первоначальным взносом 50%. Это был лучший вариант!
До 50% ПВ дотянули с помощью родителей. А тут и объект новый появился – квартира от инвестора, вторичка, но уже в сданном доме и площадь больше- 31 кв м. Делай ремонт и сдавай, перекрывай ипотечный платеж арендой.
Что значит «квартира от инвестора»? Наш инвестор купил квартиру «на котловане» в 2019 году за 3,2 млн руб. Тогда оптом брали, как говорят наши соседи по 90 тыс. рублей за квадрат. И где мы раньше были..
Такие инвесторы выходят из сделки еще до сдачи в эксплуатацию, чтобы иметь возможность продать и в ипотеку, и за наличку, потому что только, как ты получаешь ключи, у тебя появляется обязанность поставить квартиру на учет в 2-х месячный срок и все: твоя квартира уже вторичка и льготные ставки на нее не распространяются. Но наш инвестор не успел ее продать, оформил, а тут и мы появились. Он уже зарабатывал на ней более 3 млн за счет повышения цены в целом на недвижку. Так появляется демпинг, когда инвестор, вложивший в первые строящиеся литеры на стадии котлована продает дешевле, чем застройщик продает последующие литеры.
Сделка прошла дистанционно. Собственник – в Москве, мы – в Сочи, Кубанькредит банк, ПВ 50%, ставка 8,9%, страхование жизни не требовалось, вторичное жилье в новостройке 6,7 млн руб., 31 кв м.
Смешно читать сейчас статьи, где писали в 2020, что жилье в Сочи дорогое.