«Совокупность факторов»: что сказано в решении Верховного суда по делу о землях в Малиновке

Верховный суд РФ опубликовал текст определения по делу одного из арендаторов земель за авандюной в поселке Малиновка Зеленоградского округа. Как писал ранее «Новый Калининград», ВС встал на сторону регионального правительства, отменив решение областного суда (с которым согласились апелляционная и кассационная инстанции). Спор касался перевода земельного массива, на котором ранее разрешалось строительство, в зону, предназначенную для парков и скверов. Рассказываем, какие доводы приводит Верховный суд.

Иск к областному правительству подал Сергей Ершов, арендовавший два земельных участка на территории за авандюной в Малиновке. Изначально она относилась к лесфонду, а последствии стала входить в границы Зеленоградска — по какой причине это произошло, до сих пор никто пояснить не смог. В 2015 году массив площадью 53 780 кв. м. размежевали на 54 небольших участка. Из них 53 были предусмотрены под дома отдыха и пансионаты, а один — под проезд.

В Генплане Зеленоградска участки сначала относились к зоне гостиниц, а потом — к зоне делового, общественного и коммерческого назначения, где допускалось размещение капитальных объектов. Однако в марте 2021 года землю за авандюной отнесли к зоне озелененных территорий, на которой могут располагаться лесопарки парки, сады, скверы, бульвары и городские леса. Массив также стал относиться к территории, подверженной опасным геологическим и гидрологическим процессам, и к особо охраняемой территории федерального значения «Лечебно-оздоровительная местность, курорт».

Кассационную жалобу в Верховный суд подало региональное правительство, которое и внесло изменения в Генплан. Власти обжаловали решение Калининградского областного суда и последующих инстанций, которые посчитали, что действия властей «порождают неопределенность правового режима» земельных участков.

Коллегия по административным делам Верховного суд, рассмотрев материалы дела, пришла к выводу, что суды нарушили нормы материального права. Как следует из определения высшей инстанции, изначально массив за авандюной арендовало ООО «Империя». В 2020 году эта компания передала Сергею Ершову права и обязанности арендатора по двум из 54-х образованных там земельных участков. На тот момент там было разрешено строительство объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения, в частности — домов отдыха пансионата.

Рассматривая ситуацию с переводом земель в зону озелененных территорий, Верховный суд указал, что генеральный план «определяет планы развития территории в целом и не направлен на фиксацию существующего положения», а установление границ функциональных зон не влечет за собой изменение правового режима земель. «Статья 23 ГрК РФ (Градостроительного кодекса РФ, — прим. „Нового Калининграда“) не содержит норм, предусматривающих при формировании функциональных зон требование отражать фактическое землепользование в границах указанных зон. При этом обеспечивается совокупность всех факторов (социальных, экономических, экологических) в целях устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, учета всех интересов граждан, а также публичных интересов», — пояснила коллегия.

ВС РФ также счел ошибочным вывод первой инстанции о том, что земли за авандюной отнесли к зоне озелененных территорий без достаточных оснований. В определении говорится, что в новом Генплане Зеленоградского округа приводятся «возможные направления развития территорий и прогнозируемых ограничений их использования».

Наряду с этим Верховный суд обратил внимание, что согласование частных и публичных прав и интересов достигается в том числе путем установления «случаев и порядка изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд», а также предоставления компенсации. Кроме того, предусмотрена возможность эксплуатации участков с расположенными там объектами «без срока приведения их в соответствие с требованиями градостроительного регламента».

В областном правительстве пока не озвучивают информацию о том, как именно планируют решать вопросы с арендаторами земель за авандюной в связи с их переводом в зону озелененных территорий. Как сообщали в пресс-службе кабмина в ответ на запрос «Нового Калининграда» в октябре, это «не является предметом» при подготовке проекта нового генплана муниципалитета. Комментируя определение Верховного суда, в правительстве также сообщили, что рассмотрят вопрос об исключении земель за авандюной из границ Зеленоградска.

Текст: Елена Калугина. Фото: Виталий Невар / Новый Калининград