Весной 2022 года мы опубликовали статью, в которой исследовали продажу одного уникального дома в США Ужас Амитивилля — история продажи уникального дома, или как нельзя продавать недвижимость | Журнал Новицких про недвижимость | Дзен (dzen.ru). На момент публикации статьи дом выставлялся за 495 000 долларов США и продавался в этом ценовом диапазоне около 10 лет до этого.
Про этот дом много писали мировые СМИ, а отголоски новостей публиковала даже наша отечественная пресса. Полная история продажи этого дома, а также объяснение, отчего дом уникален - подробно описана в прошлогодней статье. Повторяться мы не видим смысла.
Разбирая архив статей, мы обнаружили, что объект больше не выставляется на продажу. На объявлении американского аналога ЦИАН сайта Zillow стоит отметка, что дом был продан через полгода после публикации нашей статьи за цену в 300 000 долларов США.
Нам показалось интересным вернуться к этому вопросу – тем более, что это как нельзя актуально для продажи недвижимости в принципе и особенно сейчас. Поэтому эта статья будет полезна всем продавцам вторичной недвижимости.
Учитывая те данные, что мы собрали ранее, а также то, что цена продажи известна, этот объект можно разобрать как хрестоматийный. Ведь нам известно про объект многое, в том числе цена его экспозиции, интереснейший срок экспозиции в 10 лет и итоговая цена продажи. Но обо всём по порядку.
Рассмотрим причины, по которым недвижимость зависает в продаже на годы
Те, кто работает на рынке недвижимости так или иначе часто сталкиваются с подобными «зависшими во времени» объектами. Как правило, существует две стандартные причины, затягивающую продажу:
- неправильно осуществлён выбор продавца и способа продажи. Об этом предположении мы уже подробно писали в предыдущей статье про этот дом. На момент написания статьи подобный подход к коллекционному дому нам представлялся правильным;
- собственник «никуда не торопится». Так часто случается, когда объект выставляют на продажу, а реально в продаже не заинтересованы. Если кто-то думает, что это редкая ситуация, то нет. На практике мы встречали собственников, которые после показа прямым текстом заявляли примерно следующее: «это жена (муж) хочет продать, а мне всё нравится» или «да я не знаю, нужно мне продать или нет» и т.п.
Причины «неторопливости в продаже» могут быть разными, но объединяет их исключительно одно. Собственники готовы продать объект только за те деньги, которые он реально не стоит. По сути, это некая форма самообмана, в рамках которой собственник ищет компромисс между нежеланием продавать и жаждой чуда, в виде получения сверхприбыли.
Ну а поскольку чудеса случаются редко, то и объекты у таких никуда не спешащих собственников продаются годами, а иногда и десятилетиями - без какой-либо гарантии достижения результата. Главное, что у него нет реальной потребности в продаже.
Несмотря на то, что мы не знакомы с собственником особняка в США, каждая из озвученных нами проблем может легко просматриваться при анализе продажи этого дома. Профессионалу, работающему на рынке недвижимости, наличие подобных проблем также очевидно, как понятны следы животных охотнику, который ходит в лес не просто прогуляться, а обеспечить охотой себе пропитание.
По какой причине собственник дома продал его на 40% дешевле спустя 10 лет продажи?
Естественно, что нам точно не известно, что именно изменилось в жизни собственника. Однако то, что спустя 10 лет продажи он вдруг решился продать дом за цену, на 40% ниже цены экспозиции, говорит лишь об одном.
Собственник изменил своё отношение к процессу продажи и перешёл из многочисленной когорты тех, кто «никуда не торопится», в когорту тех, кто знает, зачем он продаёт и для чего это нужно. После чего риэлторы смогли выполнить свою работу.
Только таким изменением можно объяснить причину, почему он согласился принять максимальное предложение по этому дому, которое так значительно отличалось от цены первоначальной.
После того, как дом был достаточно быстро продан за неплохие деньги для его состояния, у нас нет никаких оснований сомневаться в профессионализме наших зарубежных коллег. Поэтому мы предполагаем, что продажа была осуществлена правильно, а полученная цена является максимальной.
У дома была мировая известность, которую ему обеспечили СМИ. С такой рекламой можно быть уверенным в том, что предложения о покупке в том или ином объеме поступали. Именно поэтому мы буквально уверены в том, что причиной продажи стало не «первое предложение», а изменение подхода к продаже.
Что выиграл и что проиграл собственник за 10 лет неспешной продажи?
Ни для кого не секрет, что деньги имеют свою цену, и каждый год меняется их реальная и номинальная стоимость. Реальная стоимость показывает, сколько на эти деньги можно купить различных товаров, а номинальная стоимость просто обозначает ту или иную цифру.
Разберем подробнее. Всем понятно, что 495 000 долларов в 2012 году и в 2022 году не равны по реальной стоимости, хотя и равны по номинальной. Для того, чтобы понять, как они отличаются, используем сайт https://www.inflationtool.com/us-dollar.
Также мы можем узнать, как изменилась реальная стоимость 300 000 долларов США за тот же период.
Мы видим разницу между реальной стоимостьюю денег и номинальной за 10 лет. Это очень важный показатель, из которого можно увидеть, что если бы собственник особняка не ждал 10 лет, а, например, согласился бы в 2012 году продать дом за 235 000 долларов США, то это было бы эквивалентно 300 000 долларов США в 2022 году.
Однако при том, что все данные наглядны, они не до конца отражают реальную картину
Ведь расчёт идёт только по официальной инфляции, которая почти всегда не соответствует реальному положению дел в любой стране мира. Уже хотя бы по той причине, что именно инфляция является критерием оценки эффективности действий центральных банков «Инфляция — главный супостат». Почему контроль над ней так важен для ЦБ | РБК Инвестиции (rbc.ru).
До кризиса 1970 годов центральные банки боролись с безработицей, а потом стали бороться с инфляцией. Именно поэтому расхождения данных реальной инфляции с официальной вызывают некую оторопь у тех, кто живет в реальном мире и наблюдает за тем, как на самом деле снижается реальная стоимость денег.
И что дальше?
Мы не будем писать о том, как 235 000 долларов, полученных в 2012 году, можно было эффективно «прокрутить» за 10 лет. Мы хорошо понимаем, что такое сослагательное наклонение и что «если бы да кабы, то во рту росли грибы». Важно другое.
Вся наука экономика построена на принципе «деньги сегодня стоят дороже, чем деньги завтра». Это базовый принцип, в рамках которого «синица в руках всегда стоит дороже журавля в небе».
Можно, конечно, посмотреть рекламу всяких гуру инвесторов, которые на «пальцах объяснят», как из вашего 1 рубля они сделают несколько миллионов. Но их желание понятно – они хотят переложить в свой карман «денежную синицу» инвестора, который решил поверить в чудо. Поэтому важно понимать принцип, в рамках которого борьба всегда идёт за «деньги сегодня». Пусть с дисконтом, но сегодня это будет в любом случае выгоднее, чем завтра.
Вернемся на рынок недвижимости России
И заметим, что у нас точно также, как и в США и в любой другой стране, встречаются собственники, которые «не торопятся» при продаже. Многие собственники вместо того, чтобы подойти к процессу максимально эффективно, неторопливо занимаются продаванием. И держат цену на свою недвижимость годами, рассуждая о том, что они не хотят продешевить.
Причина одна – низкая финансовая грамотность населения, которое попросту не владеет элементарными знаниями экономики. И если в США финансово грамотных людей в районе 57% Financial Literacy Around the World: Top 10 Countries and the US (turbopages.org), то в России аналогичный показатель колеблется между 17% и 28% Эксперты назвали долю переоценивающих свою финансовую грамотность россиян — РБК (rbc.ru).
При этом реальная инфляция в РФ, благодаря которой реальная стоимость денег обесценивается, бьёт все рекорды Мощнейший инфляционный шторм: цены в России «сорвались с цепи» — Новые Известия (newizv.ru). И несмотря на то, что в США тоже не всё в порядке, нам на это по сути наплевать и растереть, поскольку волнует нас только то, как дела обстоят в России.
А в России из-за роста инфляции те процессы, которые происходили в США за 10 лет и которые мы показали на примере дома «Ужас Амитвилля», происходят за более короткий промежуток времени. Причина – более высокая инфляция.
И при этом важно понимать, что цены на недвижимость в нашей стране за инфляцией не устремятся. Об этом мы много писали и тот кто интересуется, легко найдёт информацию в нашем журнале Возможно ли снижение рублевых цен на недвижимость при росте инфляции? Или цены снизятся только в иностранной валюте? | Журнал Новицких про недвижимость | Дзен (dzen.ru).
Итого
Поэтому те, кто сейчас «стоит на своём» и планирует продавать «неторопливо», будут активно терять в деньгах. Безусловно, может показаться страшным продать и остаться «с деньгами». Для того, чтобы пугать людей таким образом, даже специально растиражировали мнение «куда же деньги нести как не в недвижимость» - ничему нельзя доверять.
На самом деле, ничего страшного нет. Просто нужно повышать собственную грамотность, чтобы разбираться в таких вещах. Кстати, о недоверии к незнакомому отлично написали И. Ильф и Е. Петров в книге «Золотой Телёнок» на примере жительницы Вороньей слободки, старой бабушки:
«Жила она на антресолях, над кухней, и хотя вся квартира освещалась электричеством, бабушка жгла у себя наверху керосиновую лампу с рефлектором. Электричеству она не доверяла»
В итоге бабушка вместо того, чтобы продать и получить деньги пользоваться электричеством, неторопливо продавала жгла керосиновую лампу. В результате бабушка понесла финансовые потери сожгла дом и имущество.
О том, как правильно продавать в кризис мы писали подробную статью в прошлом году. Она актуальна и по сегодняшний день. 11 СОВЕТОВ при продаже квартиры в кризис 2022 | Как продать квартиру сейчас в 2022 — рекомендации экспертов | Журнал Новицких про недвижимость | Дзен (dzen.ru)
Ну а более подробно о том, как вести себя покупателям и продавцам этой зимой мы напишем позднее. Желаем всем удачи и сил, чтобы принимать непростые решения.
P.S.
Очень часто находится какой-нибудь читатель, который думает/пишет примерно следующее «автор пишет продавать, но не говорит, что делать с деньгами». Для таких читателей объясняем ещё раз. Автор и не должен объяснять, что делать с деньгами. Автор отвечает только за свой участок работы, а не является финансовым консультантом, помощником, утешителем, психологом и ещё чёрт знает кем.
К получению денег нужно самостоятельно подготовиться и понимать, что собираешься с ними делать в конкретно своей ситуации. Проблема не в том, что нет решений, а в том, что искать решения некоторые не хотят и ленятся учиться ими пользоваться.
До встречи! И не забывайте лайк)