Термин «дарственная» в законодательстве отсутствует. По закону он называется договор дарения (ст. 572 ГК РФ).
Такой договор является двусторонним, потому что одаряемый может и не принять дар. Для дарения необходимо как желание дарителя, так и согласие одаряемого.
Дарение является безвозмездной сделкой. Если получатель дара предоставляет любое встречное удовлетворение, то такая сделка дарения является притворной.
Договор дарения можно заключить в устной или письменной форме. В случае с дарением недвижимости допустимым является только второй вариант и последующая регистрация в Росреестре.
Предусмотрен ряд требований к дарителю:
- Дееспособность.
- Психическое здоровье и осознанность действий. Дарение может быть признано недействительным, если лицо действовало под давлением и не осознавало значения своих действий.
- Право собственности. Человек должен владеть на праве собственности предметом дарения.
Чтобы составить договор дарения, необходимы следующие документы:
- Паспорт дарителя и паспорт одаряемого.
- Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН. Данные документы не нужны, если право собственности дарителя возникло до 31.01.1998. В этом случае на правоустанавливающих документах должен стоять штамп о регистрации, сделанный бюро технической инвентаризации.
Содержание договора дарения:
- ФИО сторон, их паспортные данные и адреса регистрации.
- Данные объекта недвижимости: адрес, площадь, кадастровый номер, номер записи в ЕГРН и дата его присвоения.
- Подписи сторон.
Поскольку срока действия у договора дарения отсутствует, подать его на регистрацию допустимо в любое время. До регистрации перехода права собственности собственником будет оставаться даритель (и, соответственно, он же будет нести бремя расходов на содержание квартиры и уплаты налога на имущество).
Дискуссионным вопросом является вопрос о допустимости предварительного договора дарения.
Ряд экспертов считают недопустимым предварительный договор дарения, основываясь на том, что в случае принятия обязательства заключить окончательный договор дарения спонтанность, характерная для актов дарения, будет нивелирована. При таком подходе ничтожным является как обещание подарить, так и любое дарение, осуществлённое во исполнение данного обещания. Если даритель выполнит предварительный договор дарения, то он будет действовать в соответствии с предварительным обязательством. Таким образом, его волевой акт не будет спонтанным. В этих случаях отсутствует субъективный элемент, который в доктрине гражданского права часто считают свойственным договору дарения, то есть «душа подарка» («animus donandi»).
Другие специалисты придерживаются противоположного мнения, считая допустимым заключение предварительного договора дарения. Основные их аргументы сводятся к следующему: если следовать критерию «спонтанности воли», то спонтанность переговорной воли фактически отсутствовала бы во всех окончательных договорах, заключённых во выполнение предварительного договора. Animus donandi была бы просто психологическим условием, которое побуждает дарителя, поэтому его следует рассматривать как договорную каузу, не имеющую никакого отношения к основанию заключения договора. Сторонники данной позиции разделяют тезис о так называемой «объективной» каузе договора дарения. Согласно данному тезису, социально-экономическая функция договора дарения заключается в самом факте обогащении одаряемого, которому корреспондирует уменьшение благ у дарителя.
В иностранной судебной практике можно видеть разные подходы к данному вопросу. Например, в суде города Кьети (Италия) был рассмотрен спор, в котором истец, попросил суд обязать ответчика исполнить предварительный договор дарения, заключённый между сторонами посредством письма. По данному договору ответчик пообещал подарить истцу недвижимость, в строительство которой оба внесли финансовый вклад. Суд удовлетворил иск, квалифицируя данный договор как предварительный договор купли-продажи, исходя из того, что экономический вклад в закупку полезных материалов для строительства, предоставленный истцом, представляет собой вознаграждение за продажу.
Немногим позднее Апелляционный суд города Аквилы (Италия) отменил данное решение суда, постановив, во-первых, что предварительное соглашение, заключённое сторонами, не может быть квалифицировано как предварительный договор купли-продажи, поскольку в нём отсутствовали идентификационные данные о собственности (кадастровые номера, планы этажей, границы), и что такое предварительное соглашение не может быть переквалифицировано в дарение, поскольку отсутствуют признаки договора дарения.
Данные примеры показывают, что в случае судебного разбирательства стороны оговора дарения могут столкнуться с рядом сложностей.
Чтобы избежать возможных сложностей с оформления договора дарения, а также в случае возникновения вопросов по жилищному праву, обращайтесь за индивидуальной консультацией в бюро «Лабазнов и партнеры». Будем рады помочь!
Контакты:
+7 495 925 91 15
+7 985 925 91 15
info@labaznovpartners.ru
105005, г. Москва, ул. Бауманская, 43/1, стр.1, офис 310
http://www.labaznovpartners.ru/