Как избежать финансовых и правовых проблем при покупке вторичного жилья? На что обратить внимание и как проверить продавца квартиры самостоятельно?
Как же это сделать? Здесь важны все детали и их очень много. Я перечислю основные моменты, которые можно проверить самостоятельно. Начнем с того, что продавец должен сообщить адрес объекта или предоставить кадастровый номер. На сегодняшний день, благодаря возможностям регистрационных органов, можно бесплатно получить базовую информацию через личный кабинет на сайте Росреестра. Это позволяет узнать адрес объекта, его площадь, дату оформления права собственности и наличие или отсутствие обременений.
Официальный сайт Росреестра предоставляет эту информацию бесплатно. Единственное, что нельзя узнать с начала марта этого года - информацию о собственниках. Тем не менее, даже эта базовая информация может быть полезна.
Вот интересный пример: квартира, которую я рассматривал для покупки, казалась идеальной, и риэлтор заверял, что она чиста и без обременений. Я решил проверить эту квартиру по адресу и выяснилось, что она находится под ипотекой, а собственник недавно поменялся. И исходя из этого я уже начал выяснять всю подноготную этой квартиры. Очень модный вариант оказался с проблемами, в том числе с проблемами по документам. В итоге я отказался от этой квартиры.
Далее необходимо запросить правоподтверждающие и правоустанавливающие документы. Правоподтверждающие - это выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности. То есть, это тот документ, где всего лишь констатируется факт собственности. А правоустанавливающим документом является уже договор купли-продажи, дарения либо постановление администрации о передачи в собственность (приватизация) или свидетельство о праве на наследство. То есть это правоустанавливающие документы. Их надо получить и внимательно изучить. Эти документы фиксируют факт собственности и играют важную роль в процессе проверки.
Помимо этого, необходимо проверить самих собственников. Для этого можно воспользоваться бесплатными сервисами на сайтах МВД или Росреестра. Для этого желательно знать паспортные данные: фамилия, имя, отчество, дату рождения, серию, номер и дату выдачи паспорта. То есть на этих сервисах можно проверить действителен ли паспорт человека или нет. Причём паспортные данные нужно брать не те, которые указаны в документах о праве собственности, а те, которые отражены в имеющемся паспорте. Человек ведь мог поменять паспорт по различным причинам. Утерян, испорчен, украли, в силу возраста или смены фамилии, соответственно человек получает новый паспорт и данные нового паспорта уже совсем другие. Поэтому проверка на действительность этого документа необходима, чтобы исключить возможность изменения данных в документах и возможных проблем с их оформлением.
Еще один важный момент - проверка наличия исполнительных производств. Это также бесплатный сервис на сайте приставов, который позволяет узнать, есть ли у человека задолженности перед исполнительными органами. Для этого необходимо ввести фамилию, имя, отчество, дату рождения человека на сайте приставов и посмотреть, есть ли у него исполнительное производство. Зачем вам эта информация? Если исполнительное производство есть и оно на сумму более 10 000 ₽, на квартире может быть наложен запрет на регистрационные действия или могут быть другие проблемы в зависимости от исполпроизводства.
Также стоит проверить, не был ли человек банкротом или находится ли он на стадии банкротства. Эту информацию можно посмотреть в вестнике государственной регистрации или федресурсе - это специальные федеральные издания для официальных уведомлений или в картотеке арбитражных дел. Для получения необходимой информации необходимо ввести фамилию, имя, отчество или ИНН человека.
Далее необходимо посмотреть иные судебные разбирательства, связанные с разделом имущества или объектом недвижимости. Если такие есть, они могут стать риском при покупке. Если все эти обстоятельства отсутствуют, это отличный знак.
Ну и последний момент необходимо уточнить у собственника есть ли у него супруг или супруга и является ли покупаемый объект общим имуществом, то есть приобретенном в браке или нет? Если нет, то вопросов нет. Ну а если есть, то необходимо согласие на продажу супруга или супруги.
Не забывайте, что покупка недвижимости - это серьезный шаг, и важно провести всестороннюю проверку для защиты своих интересов. Поэтому есть дополнительные способы снизить риски возникновения проблем. Если уж ещё более детально углубляться, надо вернуться к способу приобретения этого жилья, например, есть ли квартира была куплена в ипотеку, а ипотека была погашена, тогда записи об обременении не будет. В таком случае лучше попросить у собственника справку о том, что ипотечный кредит полностью погашен. Если жилье перешло в собственность на основании приватизации, необходимо внимательно изучить документы, чтобы не возникло проблем в дальнейшем. Например, как в одном из случаев с нашим клиентом.
В 2005 году он приватизировал квартиру, получил свидетельство о праве собственности, и в этом свидетельстве о праве было написано, что собственниками квартиры являются его сын и его жена. Все бы ничего, только вот спустя почти 18 лет объявляется наследник бабушки, которая проживала рядом с ними. Мы начинаем выяснять всю эту историю и собственник, то есть наш клиент, показывает документ по приватизации - постановление администрации. И в нем указано, что не вся квартира была передана, а всего лишь 2/3. Оказывается ⅓ принадлежит другому человеку, а в свидетельстве о праве собственности указано, что вся квартира принадлежит нашему клиенту. Эта ситуация как раз говорит о важности изучения правоустанавливающих документов,
Приобретая жилой объект, необходимо узнать о прописанных в нем лицах, включая несовершеннолетних или пожилых людей. Важно, чтобы перед сделкой все были выписаны, чтобы избежать проблем с возможным последующим выселением.
Еще один важный момент — проверка наличия задолженности по коммунальным платежам. Продавец должен предоставить документы, подтверждающие отсутствие долга за коммунальные услуги. К тому же приборы учета должны быть опломбированы и необходимо потребовать акт осмотра приборов учета, особенно электросчетчиков и счетчиков воды. Это поможет избежать штрафов и непредвиденных проблем.
Что касается земли, важно изучить кадастровый паспорт на участок, чтобы убедиться в отсутствии каких-либо обременений, таких как запреты, сервитуты и другие ограничения. Также важно убедиться, что границы участка соответствуют данным в выписке. Использование публичной кадастровой карты поможет уточнить местоположение участка и избежать недоразумений при сделке. То есть, вы можете зайти на публичный ресурс росреестра, вбить нужные данные и посмотреть расположение этого участка с привязкой к местности. Чтобы не получилось так, что человек покупал земельный участок в спальном районе, а в итоге купил землю в чистом поле.
Конечно это не все шаги при проверке недвижимости перед её покупкой, но это основные, которые помогут избежать многих неприятностей. Важно подходить к этому процессу внимательно и основательно, так вы обезопасите себя от неприятных ситуаций в будущем.