Прочитав эту статью, читатель познакомится с кратким алгоритмом самостоятельной проверки квартиры перед ПОКУПКОЙ, на «юридическую чистоту». Которая нужна для исключения или снижения рисков покупателя остаться без денег и без квартиры.
Стандартный, краткий алгоритм проведения проверки жилья, на вторичном рынке:
1. Устанавливается личность продавца квартиры.
Проверяется действительность паспорта продавца. Возможно переклеивание фотографии или использование чужого паспорта, использование листов различных паспортов в паспорте продавца (в этом случае, могут не совпадать серии и номера паспорта на страницах). Если продавец менял имя/фамилию, необходимо получить подтверждающие документы. Самый опасный и частый вариант обмана, когда используется паспорт реального собственника, а на сделку приходит человек, который на него очень похож. Проверить паспорт на действительность бесплатно можно на сайте МВД. Можно проверить по базе МВД не только актуальные паспорта, но и все предыдущие. Номер предыдущего паспорта, который понадобится для проверки, указан на последней странице действующего паспорта.
Следует сверить серию паспорта, место его выдачи и код подразделения. Первые две цифры серии — это код региона по ОКАТО, где напечатали бланк паспорта. Код ОКАТО должен совпадать с местом выдачи паспорта: обычно паспорта на бланках одного региона не выдают в другом.
2. Проверка документов на право собственности продавца квартиры.
Анализ документов позволит понять, на каком основании возникло право собственности, нет ли каких-нибудь обременений, ограничений и пр.
Продавец должен не только предоставить копии документов для проверки, но и показать их оригиналы, прежде чем вносить ему задаток, аванс или залог.
3. Анализ сведений из выписки ЕГРН.
В выписке указана вся история квартиры. Необходимо проанализировать всю цепочку сделок, начиная с приватизации или нового строительства. Нарушения законных прав всех зарегистрированных в квартире, при ее приватизации, последующих собственников не должно быть ни в какой из сделок, до ее текущей продажи.
Выписка информирует, кто собственник, имеются ли обременения, долевые собственники, имелись ли по квартире аресты, судебные претензии.
4. Брачный статус продавца
Если квартира приобретена в браке, то ей можно распоряжаться только с нотариально заверенного разрешения супруга. Следует учитывать, что даже разведенные супруги могут иметь совместную собственность в квартире. В этой ситуации при продаже квартиры одним из супругов, другой может подать иск в суд о нарушении своих прав и оспорить сделку. Нужно проверить на сайтах судов решение суда о разделе жилья (решение может быть вынесено, а в Росреестре еще не зарегистрировано). Также просим справку из нотариальной палаты об отсутствии брачного договора между супругами (бывшими супругами). Следует проверить, состоял ли в браке продавец, когда приобретал эту недвижимость, получив на момент покупки квартиры справку из ЗАГСА или через МФЦ.
5. Проверка дееспособности продавца квартиры
Подтверждается дееспособность продавца справками из психоневрологического и наркологического диспансеров, о том, что он не состоит на учете. Получить эти справки может продавец при обращении в диспансеры. В случае наличия сомнений целесообразно, заключение нотариально заверенной сделки с самим собственником (желательно с видеозаписью процесса), при участии лицензированного психиатра (платные услуги), составляющего соответствующий Акт освидетельствования. Психиатр должен иметь лицензии, на право экспертной деятельности, и на право психиатрического освидетельствования.
При признании сделки недействительной, теоретически, квартира и деньги должны возвратиться прежним владельцам. Но на практике квартира возвращается обратно, а вот деньги покупателя могут быть уже потрачены, потеряны и т.п. И взыскать их с человека, не имеющего активов практически нереально.
6. Проверка зарегистрированных лиц.
Справку о регистрации (форма № 9), содержащую список зарегистрированных лиц на данный момент, а также архивную справку (форма № 9) где указаны все, кто был зарегистрирован в квартире с момента сдачи дома в эксплуатацию, можно получить в МФЦ или заказать на портале Госуслуг. Для Москвы имеется Единый Жилищный документ, где отражаются все перечисленные сведения.
Проверить всех временно выписанных, очень важно, даже до момента приватизации квартиры. Такие люди, возвращаясь, например, после отбытия длительного тюремного срока, могут потребовать восстановления своего права на проживание. То же касается и несовершеннолетних, которые должны сниматься с регистрационного учета вместе с родителями, права, которых могли быть нарушены при приватизации жилья.
7. Проверка использования средств материнского капитала.
Приобретая недвижимость на средства материнского капитала, граждане обязаны выделять доли всем членам семьи — супруге, супругу и детям. Если процедура выделения долей не была проведена, это признаётся нарушением закона. Последующие сделки с квартирой, до текущей продажи, в результате этого могут быть оспорены. Конечно, в рамках срока исковой давности для оспоримых сделок. Однако существуют риски восстановления судом этих сроков. Кроме того, для продажи квартиры, купленной на средства материнского капитала, нужно получать согласие органов опеки и попечительства. Проверить это можно получив справку из Пенсионного Фонда.
8. Оценка возможности возникновения наследственных споров.
При покупке квартиры, полученной по наследству, существует риск, появления новых претендентов на наследство, которые могут оспорить сделку через суд.
Например, если вновь появившийся наследник докажет, что не знал о смерти наследодателя, то он может оспорить сделку.
9. Проверка доверенностей от собственника.
Наибольшее количество мошеннических схем, основаны на использовании недействительных доверенностей, поэтому это самый рискованный вид сделок. Например, доверенность можно подделать или она может быть отозвана на момент сделки с квартирой, сама доверенность может быть получена от собственника путем обмана или принуждения, доверитель может оказаться умершим на момент сделки. Проверить доверенность можно, посетив сайт нотариальной палаты РФ или у нотариуса ее выдавшего. Однако, в случае отсутствия крайней необходимости в приобретении недвижимости, продающейся по доверенности, рекомендуется отказаться от такой покупки, где существует слишком много рисков.
10. Оценка рисков потенциального банкротства продавца квартиры.
Если продажа имущества осуществляется будущим банкротом, то все сделки в пределах 3 летнего срока могут быть оспорены в суде конкурсным управляющим.
В такой ситуации сделка будет признана недействительной, поскольку она нарушает права кредиторов. В итоге можно лишиться и денег, и квартиры.
Не рекомендуется покупать квартиру у человека с долгами, особенно если идут разбирательства в суде. Эту информацию можно получить на сайте ФСПП судебных приставов, на сайте судебной информации, можно запросить кредитную историю продавца.
11. Прочие документы:
- Получить справку об отсутствии задолженности за услуги ЖКХ и взносам за капитальный ремонт;
- Получить справку о выплате ипотечного кредита, по форме банка;
-Получить, на текущую дату, технический паспорт для проверки на предмет незаконных перепланировок;
Проверить квартиру на юридическую чистоту можно самостоятельно, и в этом случае нужно тщательно сверять реквизиты всех юридически значимых документов и проверять их достоверность.
Ставьте лайки, подписывайтесь на мой канал, пишите комментарии, если у Вас возникают вопросы по этой статье, постараюсь ответить.