Всем проектировщикам, кому приходится работать с исходными данными (особенно ГИПам) известен такой документ, как градостроительный план земельного участка (далее - ГПЗУ).
Важность данного документа некоторыми специалистами недооценена. Я встречал такое мнение, что ГПЗУ необходим для того, чтобы пройти «комплектность» в экспертизе при загрузке документации на сайт. Но это далеко не так, о чём я расскажу во второй части данной статьи.
Здесь же поговорим о том, что такое ГПЗУ, и зачем он необходим.
Строительство зданий и сооружений невозможно без предоставленного для него земельного участка.
Любой земельный участок имеет границы в виде точек, соединенных линиями. Точки эти определяются при проведении работ по межеванию при образовании, выделении или ином формировании земельного участка. Сведения об этих точках хранятся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Земельный участок располагается, как правило, в определённой функциональной зоне. Это может быть жилая, общественно-деловая, производственная, рекреационная или иная зона. Функциональное зонирование осуществляется с целью оптимальной планируемой застройки в населенном пункте. Никому из нас с вами не хотелось бы проживая в жилой зоне иметь соседа, такого как предприятие по производству химически опасных веществ, и чтобы не допустить подобного «соседства» предусматривается функциональное зонирование. Сведения о функциональном зонировании содержатся в текстовых и картографических документах: генеральных планах поселений и правилах землепользования и застройки.
Также, в правилах землепользования и застройки имеются сведения о допустимых назначениях планируемых к застройке зданий, и максимально разрешенных параметрах, таких как: длина и ширина здания, его высота и этажность, процент застройки, озеленения, количестве парковочных мест и другие.
Предусматривая строительство зданий в городской среде необходимо учитывать возможные вредные воздействия как от самого здания, так и от имеющихся поблизости зданий и сооружений. Так, например, поблизости может располагаться производственное предприятие, имеющее выбросы загрязняющих веществ в атмосферу, или компрессорные установки, создающие шум. Чтобы ограничиться от вредных воздействий данных предприятий или сооружений, устанавливаются так называемые санитарно-защитные зоны (СЗЗ) – это территории вокруг объектов, являющимися источниками вредного воздействия. На этих территориях устанавливаются определенные ограничения, каковым может быть запрет на строительство жилых домов, иначе проживая в данной зоне жители могут получить ущерб здоровью. СЗЗ, можно сказать, является защитным барьером от вредных воздействий. Для СЗЗ устанавливаются особый режим и границы, сведения о которых содержатся в ЕГРН.
На некоторые территории могут устанавливаться иные ограничения: например, в водоохранной зоне одним из запретов является строительство автомоек, в зонах охраны объектов культурного наследия могут быть ограничения по архитектурному оформлению и высоте строящихся зданий. Возможно такое, что на предоставленном для строительства здания земельном участке проложены высоковольтные линии электропередач или газопровод. Все эти случаи называются зонами с особыми условиями использования территорий. Информация о данных границах и режимах данных территорий содержится в ЕГРН.
Проектировщику, подрядчику, а также застройщику не требуется заниматься поиском всей этой информации, и для каждого земельного участка по запросу собирается в единый документ – ГПЗУ.
ГПЗУ является документом, в котором содержится информация для проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка. Если говорить простыми словами, в ГПЗУ есть сведения о допустимой застройке как «правовые», так и «планировочные» в виде текста и чертежа(ей). Здесь есть информация о координатах границ земельного участка, кадастровом номере, допустимом размещении объектов капитального строительства с учетом отступов от границ земельного участка, зонах с особыми условиями использования территории (ЗОУИТы), предельных параметрах объектов капитального строительства (длина, ширина, высота, этажность и др.). Полный перечень указан в части 3 статьи 57_3 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ).
Информация берется из следующих источников, указанных в части 2 статьи 57_3 ГрК РФ, а именно:
- документы территориального планирования и градостроительного зонирования,
- нормативы градостроительного проектирования,
- документация по планировке территории,
- сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, федеральной государственной информационной системе территориального планирования, государственной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности,
- а также информация о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения), предоставляемая правообладателями сетей инженерно-технического обеспечения в соответствии с частью 7 статьи 57_3 ГрК РФ.
Так какую же информацию из ГПЗУ должен учитывать проектировщик при разработке проектной документации?
Я бы разделил информацию на 2 части: первую назовём как «правовая» часть, вторая «графическая».
Правовая часть информации из ГПЗУ, как правило, учитывается при обосновании размещения объекта капитального строительства в текстовой части раздела «Схема планировочной организации земельного участка»:
- реквизиты ГПЗУ;
- местонахождение земельного участка;
- кадастровый номер земельного участка;
- реквизиты проекта планировки территории (при наличии);
- реквизиты акта уполномоченного органа, определяющего порядок использования земельного участка, на который действие градостроительного регламента не распространяется или для которого градостроительный регламент не устанавливается;
- информация о видах разрешенного использования земельного участка (основные, условно разрешенные, вспомогательные).
В графической части раздела «Схема планировочной организации земельного участка» учитывается следующая информация из ГПЗУ:
- перечень координат (X, Y) границы земельного участка;
- площадь земельного участка;
- границы допустимого размещения объектов капитального строительства,
- границы ЗОУИТов,
и др.
Общая информация, относящаяся как к правовой, так и к графической части является информация об имеющихся объектах капитального строительства на земельном участке, информация о градостроительном регламенте (либо требования к назначению, параметрами размещению объекта капитального строительства на земельном участке, на который действие градостроительного регламента не распространяется или для которого градостроительный регламент не устанавливается) и др.
Статья написана для понимания важности такого документа, как градостроительный план земельного участка, и не является методическим указанием для проектирования и строительства. Любая тема обширна, и уместить её на пару страниц не получится. Возможно, какие-то детали я не учел при написании данной статьи, но это не отменяет обязанность у Вас, в особенности у проектировщиков, руководствоваться действующими требованиями нормативной документации.
Во второй части статьи о ГПЗУ я расскажу, как ГПЗУ стал причиной* отрицательного заключения государственной экспертизы проектной документации.