В этой статье мы рассмотрим 2 типа инвестиций, которые устоялись, работают, приносят хорошую прибыль, но имеют немало особенностей, присущих обеим инвестициям. Речь идет об инвестициях на фондовом рынке и инвестициях в недвижимость.
Мы посмотрим, каковы плюсы и минусы фондового рынка, и, конечно же, сделаем то же самое с самым любимым нашим активом - недвижимостью.
Статью, не следует воспринимать как финансовый или инвестиционный совет. Моя цель — рассказать вам о плюсах и минусах, на мой взгляд, так, как я их вижу и понимаю.
Инвестирование в акции и БПИФы (ETF) – преимущества перед недвижимостью
Ликвидность
Акции и БПИФы (ETF) являются высоколиквидными активами, а это означает, что вы можете быстро и без проблем купить или продать их. С другой стороны, недвижимость требует более длительного процесса покупки или продажи, что может стать проблемой, если вам нужен быстрый доступ к средствам.
Ликвидность всегда была движущей силой моего выбора активов. Я даже готов принять более низкую доходность за счет хорошей ликвидности. В конце концов, мы, инвесторы, должны всегда иметь доступ к своим деньгам. Неизвестно, что произойдет. Мы можем найти супер инвестиционную возможность, которую нельзя откладывать. Это правильно, что мы можем этим воспользоваться.
По сути, когда я инвестирую, я делаю это на очень долгосрочную перспективу и таким образом экономлю свои деньги. Но если на моем пути появится хорошая бизнес-возможность, я бы продал немного своего портфеля, если у меня нет других средств, и я бы воспользовался этой бизнес-возможностью с расчетом на то, что это принесет мне больше денег в будущем.
Сама мысль о том, что я могу это сделать, оказывает благоприятное воздействие. Возможно, в этом нет необходимости, но как стоимостные инвесторы мы должны адаптироваться к различным ситуациям и не упускать возможности, которые встречаются на нашем пути. И каждый из нас совершает ошибки. Это нормально, когда мы допустили ошибку, иметь возможность исправить ее, пусть даже ценой маленькой или даже большой потери, и двигаться дальше. Вот что нам дает ликвидность.
Когда мы покупаем недвижимость, она наша, ок, мы можем получать арендную плату. Но когда мы понимаем, что, возможно, мы ошиблись с этим имуществом и хотим от него избавиться, мы не можем сделать это сразу. И с нашей стороны потребуется много работы и активности, чтобы продать ее, и вряд ли продажа будет по хорошей цене и т. д.... это может занять месяцы.
Если мы просто нашли новую, лучшую возможность, мы также можем реально отложить ее, пока ждем продажи недвижимости. В то время как с акциями, БПИФами (ETF) и другими инвестициями на фондовом рынке все происходит буквально за считанные минуты. Если у нас есть 5 000 000 рублей, вложенных в фондовый рынок, и нам нужно 500 000 рублей, мы можем сразу продать ценные бумаги и получить 500 000 рублей, при этом оставшиеся 4 500 000 рублей продолжат работать на фондовом рынке. А если эти деньги заперты в недвижимости, то сделать это невозможно.
Еще одна хорошая вещь на фондовом рынке заключается в том, что мы можем делать частичные продажи ценных бумаг от портфеля, когда он растет, не продавая все, тогда как в случае с недвижимостью мы не можем продать половину, или какую-то его часть.
Например, если мы вложили в акции 1 000 000 рублей, и они выросли на 20% за 1 год, мы можем продать некоторое количество акций только на сумму 200 000 рублей, а наши инвестиции в размере 1 000 000 рублей останутся, т.е. мы продолжаем инвестировать.
Схем много, например, классическая схема с БПИФами на индекс Московской биржи (или ETF на другие индексы, например SP500) заключается в том, чтобы продавать 4% от стоимости портфеля в год, а оставшиеся 96% оставлять в инвестициях.
Диверсификация
Инвестиции в фондовый рынок позволяют облегчить диверсификацию. Имея относительно небольшую сумму денег, вы можете владеть акциями многих компаний из разных секторов. Диверсификация помогает распределить риски и снижает последствия плохих результатов любой отдельной инвестиции. Инвестирование в недвижимость требует значительных первоначальных затрат и может ограничить ваши возможности диверсифицировать свои активы.
Никаких кредитов не требуется
Когда мы инвестируем в фондовый рынок, нам не нужны для этого огромные суммы денег. В сфере недвижимости, если мы хотим добиться хорошей доходности, нам нужны кредиты, другого пути нет, если только вы не располагаете крупными суммами наличными.
Возможность постепенного накопления капитала
Что мне нравится в инвестировании в фондовый рынок по сравнению с недвижимостью, так это то, что любой, независимо от суммы, может очень легко и пассивно накапливать свои деньги, например, в БПИФах на индекс Московской биржи. В случае с недвижимостью дело обстоит иначе. Нет возможности инвестировать 1 000 рублей в месяц. И эти 1 000 рублей в месяц на бирже через годы могут стоить очень дорого.
Высокие доходы — это легко
Если мы инвестируем в БПИФ на индекс Московской биржи на долгосрочную перспективу, мы можем ожидать в среднюю доходность в 18% годовых (согласно данным за последние 25 лет). Добиться такого показателя при «простых» инвестициях в недвижимость крайне сложно. С нашей стороны требуется большая активность, чтобы обеспечить 18% доходность от недвижимости. А вот с БПИФом на индекс Московской биржи мы просто инвестируем и ждем, и все. Правда, есть вероятность, что наши инвестиции будут стоить меньше в определенные периоды, но если у нас есть долгосрочный горизонт, для нас это не проблема.
Легкий пассивный доход
Если мы инвестируем в дивидендные компании, мы знаем, что пассивный доход в виде дивидендов поступает на наш счет в виде чистых денежных средств, и это легкая работа. Затем мы можем реинвестировать этот дивиденд и в будущем иметь еще больше акций соответствующей компании и, соответственно, получать еще больше дивидендов.
В сфере недвижимости доход от аренды не является чистым. Мы вычитаем из них расходы, мы не можем сразу реинвестировать их в недвижимость. Кроме того, нам приходится бороться с арендаторами, амортизацией имущества, т.е. время от времени недвижимость будет нуждаться в ремонте… пассивность несравнима с пассивностью на фондовом рынке и доходом от дивидендов.
Дивиденды также увеличиваются каждый год. И арендную плату вряд ли удастся повысить, скажем, на 10% в год, как это делают хорошие дивидендные компании.
Что ж, это несколько преимуществ и то, как я их вижу при сравнении одного типа активов с другим. Естественно, у недвижимости есть свое преимущество, и теперь нам следует обратить на это внимание.
Я ни в коем случае не сбрасываю со счетов инвестиции в недвижимость. Это просто другой тип инвестиций, который требует другого подхода. На недвижимости зарабатывают много денег, но их зарабатывают те, кто знает, что делает.
Инвестирование в недвижимость – преимущества перед акциями и БПИФами (ETF)
Твердый актив
Мы можем это увидеть, потрогать. Это также основная причина, по которой большинство людей обращаются к этому типу активов. Доходность невелика, по крайней мере, для массы «инвесторов» в недвижимость, но это нечто реальное, что легко понять. У вас есть недвижимость – вы можете сдать ее в аренду, а можете продать позже дороже. Это физический актив, который все понимают.
Контроль
Когда мы владеем собственностью, мы контролируем ситуацию. Мы можем выбирать, что с ним делать – сдать ли его в долгосрочную аренду, сдать ли на ночлег, продать ли его дороже.
Кроме того, мы можем превратить недвижимость с сомнительной репутацией в привлекательную, естественно, после вложения средств - мы отремонтируем ее, хорошо обставим в соответствии с нашим видением и можем попросить более высокую арендную плату.
Мы также можем выбирать арендаторов. Мы заключим с ними договоры, и таким образом сводится к минимуму невыполнение ими своих обязательств по оплате счетов, регулярной арендной платы и других пунктов договора.
И снова мы контролируем ситуацию. Мы можем делать с этим имуществом все, что захотим. Если захотим, зимой можно сдать в долгосрочную аренду, а летом сдавать посуточно. Все зависит от нас. Если мы инвестируем в отдельную компанию на бирже, мы не можем влиять на решения руководства так как мы ее не контролируем.
Низкая волатильность
В сфере недвижимости волатильность действительно низкая. Ежедневных колебаний цены на недвижимость, какой бы она ни была, нет. А в долгосрочной перспективе недвижимость будет стоить дороже, это точно.
Квартира не является компанией и не может обанкротиться. Если она загорится или ее затопят, у вас есть страховка. Даже если у вас нет страховки, квартира по-прежнему будет принадлежать вам.
Цены на недвижимость движутся вверх медленно, иногда быстрее, как в последние годы, и вероятность большого снижения граничит с 0, потому что ведь речь здесь идет о физических активах с вложенными в них средствами, материалах, имеющих реальную физическую ценность. В нормальных условиях недвижимость не может упасть на 50%. А компания на бирже может даже за несколько дней упасть в цене даже значительно больше, чем на 50 процентов.
Пассивный доход
Здесь я сравниваю пассивный доход от сдачи в аренду недвижимости с пассивным доходом от акций, которые НЕ платят дивиденды, или от накопления в БПИФах (ETF). Я исключаю дивидендные компании, потому что они также дают нам реальный пассивный доход как и недвижимость.
Пассивный доход от недвижимости является регулярным, и вам не нужно продавать часть собственности, чтобы получить какой-либо доход. Нет, вы просто собираете арендную плату и все. В то время как с акциями, которые НЕ выплачивают дивиденды и накоплениями в БПИФах (ETF), нам приходится продавать паи, чтобы иметь возможность потратить часть своих денег.
Легкое понимание
Если мы решим инвестировать в недвижимость, нам не потребуется много времени, чтобы понять правильные принципы этого типа инвестиций. Гораздо проще найти инвестиционную стоимость недвижимости, чем компании на фондовой бирже.
Вы можете сравнить недвижимость, которая вам нравится и которую вы хотите купить, с другой недвижимостью в том же районе, чтобы узнать, сколько стоит арендная плата, и действительно понять, чего вы можете ожидать. Также вы можете полностью спрогнозировать затраты на недвижимость – сколько будет стоить ремонт, какие будут ежемесячные расходы, а после заключения договора с арендаторами обеспечить себе гарантированный доход, скажем, на срок 1 год. или 2 года.
Вам не нужно много глубоких знаний в какой-либо области, ведь вы можете довериться и воспользоваться услугами агентов по недвижимости и других экспертов, которые за определенную плату выполнят для вас экспертную работу.
Ты оставишь что-то после себя
Как бы банально это ни звучало, мы не можем не упомянуть тот факт, что недвижимость — это актив, который мы оставляем нашим детям или кому-то еще. Мы оставляем один источник дохода позади. Хотя это тоже присуще фондовому рынку, мы можем «завещать» портфель нашим детям, их необходимо будет познакомить с этим видом инвестиций, чтобы потом еще управлять портфелем активов фондового рынка.
Но с недвижимостью это просто. Квартира или дом остается у них, и они могут отремонтировать и сдать их снова, если захотят, и доход начнет поступать сразу, без больших колебаний и без необходимости детального понимания предмета.
Это были мои мысли на тему, во что инвестировать – в недвижимость или в акции и БПИФы (ETF). Честно говоря, я предпочитаю инвестировать на фондовом рынке, но в обоих активах хорошо то, что их можно легко комбинировать. Мы можем инвестировать в акции, у нас может быть хороший дивидендный портфель или объединенный с БПИФами (ETF) и другими компаниями, и в то же время мы можем иметь недвижимость. Одна инвестиция НЕ исключает другую.