Ипотека на вторичное жилье постепенно становится непозволительной роскошью для потенциальных заемщиков. На фоне повышения инфляционного давления с июля по октябрь 2023 года Центробанк четырежды повышал ключевую ставку, в результате чего она выросла с 7,5% до 15%. В соответствии с законами рынка в два раза поднялись и ипотечные ставки. Это привело к росту стоимости потенциального займа и увеличению ежемесячного платежа.
Рабочим способом, позволяющим оформить ипотеку по старой, более привлекательной ставке, является приобретение квартиры вместе с ипотечным долгом продавца. Несмотря на то, что некоторые покупатели избегают недвижимости с обременением, эксперты утверждают, что такие сделки не только не опасны, но и выгодны обеим сторонам. Конечно, если они проведены грамотно и с учетом всех требований законодательства.
Подробнее о том, как продать или купить вторичную квартиру вместе с ипотекой, Гипермаркет недвижимости GIPERNN.RU выяснил у ипотечного брокера, члена Ассоциации кредитных консультантов из Санкт-Петербурга Тамары Смирновой.
Почему сделка выгодна?
Расчеты по сделке купли-продажи ипотечной квартиры происходят не только за счет собственных средств покупателя, а также через переуступку долга по кредиту продавца. Проще говоря, покупатель становится обладателем и объекта недвижимости, и ипотеки, которую ранее взял продавец. По словам Тамары Смирновой, подобная сделка в нынешних реалиях является крайне выгодной для покупателя: вместо того, чтобы оформить жилищный кредит по базовым ставкам от 15%, его можно получить под более привлекательные 8–9%.
Для наглядности сравним два кредита в сумме 5 млн рублей, взятые на 20 лет под 15% и 9% годовых. В первом случае размер ежемесячного платежа составит почти 66 тысяч рублей, а переплата — примерно 10,8 млн рублей. Во втором случае каждый месяц отдавать банку придется значительно меньшую сумму — около 45 тысяч рублей с переплатой до 5,8 млн рублей.
Для продавца реализация квартиры с расчетами через переуступку долга является отличной возможностью провести сделку максимально быстро и выгодно, добавила наша собеседница. Дело в том, что из-за повышения ключевой ставки рынок вторичной недвижимости постепенно охладевает: высокий процент по кредиту вынуждает многих отложить покупку. Поэтому в перспективе продавцам придется снижать цены, чтобы выйти на сделку. Однако те, кто реализует ипотечные квартиры с более низкими ипотечными ставками, могут не только сохранить стоимость объекта, но и даже поднять ее, считает Тамара Смирнова.
Представьте, что на рынке есть десять объектов со схожими параметрами. Допустим, это двухкомнатные квартиры стоимостью 10 млн рублей в центре Нижнего Новгорода. Но девять квартир покупатель может приобрести в ипотеку под 15%, а одну — под 8–9%, потому что выкупит старую ставку. Какой выбор сделает покупатель? Думаю, ответ очевиден.
Тамара Смирнова ипотечный брокер, член Ассоциации кредитных консультантов из Санкт-Петербурга Условия переуступки долга
Поскольку механизм еще не получил массового распространения, официально его предлагает только один банк в России — Сбер. Соответственно, ипотека, которую можно переоформить, должна быть оформлена именно в этом банке. Услуга была запущена в 2023 году, а первая сделка через переуступку ипотечного долга состоялась в Архангельской области.
Для того чтобы переоформить на себя кредитный договор, покупатель должен соответствовать стандартным требованиям банка: иметь гражданство РФ, быть не моложе 18 и не старше 75 лет, работать на последнем месте от трех месяцев. Дополнительно для того, чтобы сделка стала возможной, должны совпасть ряд условий.
Возможность покупателя покрыть разницу между ценой объекта и остатком долга по ипотеке. Причем в некоторых случаях сумма, которую нужно иметь на руках, получается немаленькой. К примеру, квартира продается за 5 млн рублей, а по ипотеке за нее осталось выплатить 2 миллиона. Для перевода долга банк сможет выдать кредит в сумме остатка по ипотеке, то есть 2 млн рублей. Остальное покупателю придется оплатить за счет собственных средств. Если такой суммы на руках нет, придется оформлять обычную ипотеку по актуальной высокой ставке. Возможность покупателя подтвердить доход, достаточный для оформления ипотеки. Необходимый размер заработка рассчитывается банком индивидуально и зависит от суммы перенимаемого кредита, срока и действующей по данному кредиту процентной ставки.
Ориентировочно, если покупатель хочет взять в ипотеку 3 млн рублей, его ежемесячный доход должен составлять от 50 тысяч рублей. А если размер ипотеки больше, к примеру 7 миллионов, доход заемщика должен составлять от 90 тысяч рублей в месяц.
Тамара Смирнова ипотечный брокер, член Ассоциации кредитных консультантов из Санкт-Петербурга Какая квартира подойдет для сделки?
Для сделок с переуступкой долга подойдет фактически любая жилая недвижимость. Подобным образом можно приобрести квартиру, комнату с отдельным кадастровым номером, таунхаус или загородный дом с землей. Но, как правило, чаще всего речь идет о квартирах, причем с совершенно различными параметрами.
Не подойдут для переуступки долга объекты, купленные с помощью госпрограмм: льготной, семейной, сельской, дальневосточной, военной, IT-ипотеки, а также оформленные по корпоративной программе Сбера.
Схема покупки/продажи ипотечной квартиры До начала сделки следует проверить «одобряемость» потенциального покупателя ипотечной квартиры. В противном случае все дальнейшие усилия могут оказаться напрасными. Для этого ему нужно подать заявку на жилищный кредит в Сбере на сайте «Домклик». При положительном решении банка можно переходить к следующему шагу. Покупатель собирает стандартный пакет документов для оформления ипотеки, это: паспорт, СНИЛС, документы о трудоустройстве и доходах. Заявление на переуступку долга подает продавец недвижимости через свой личный кабинет на сайте «Домклик». Для этого ему необходимо перейти в раздел «Обслуживание ипотеки» и выбрать услугу «Продать недвижимость» — «У меня есть покупатель». Вместе с заявлением на переуступку ипотечного долга продавец подгружает документы, подготовленные покупателем. Срок рассмотрения заявки банком обычно занимает пять — семь рабочих дней. Если заявление одобрено, банк приглашает покупателя и продавца для подписания кредитной документации: дополнительного соглашения к кредитному договору, договора переуступки долга и проведения сделки купли — продажи. Финальные шаги — переход права собственности на недвижимость в Росреестре, расчеты по сделке и непосредственная передача объекта по акту приема-передачи.
Всего от момента подачи документов в банк до согласования их банком проходит в среднем неделя, то есть пять рабочих дней. Потом нужно записаться на сделку, провести ее и получить результат государственной регистрации права собственности на имя покупателя. В совокупности можно уложиться в 14 дней, но лучше закладывать на этот процесс до трех недель.
Тамара Смирнова ипотечный брокер, член Ассоциации кредитных консультантов из Санкт-Петербурга В какую сумму обойдется сделка?
За сделку по переуступке ипотечного долга банк берет комиссию. Ее минимальный размер составляет 12 тысяч рублей, максимальный — 30 тысяч рублей. Дополнительные расходы потребуются на оформление полисов страхования недвижимости, жизни и здоровья, оплату госпошлины за регистрацию сделки, а также аккредитивную форму расчета или банковский сейф.
Суммарно общие расходы в среднем составляют 30–50 тысяч рублей. То, кто их оплачивает, нигде не прописано. Но на практике чаще их берет на себя покупатель ипотечной квартиры, как лицо, особенно заинтересованное в сделке.
Тамара Смирнова ипотечный брокер, член Ассоциации кредитных консультантов из Санкт-Петербурга Нюансы соглашения Неизменные параметры ипотеки
В кредитном договоре, который покупатель получает вместе с квартирой, фактически меняются только данные заемщика. Срок кредита, сумма и график ежемесячных платежей, а также другие условия остаются прежними, так как сохраняется сам кредитный договор.
Остаток долга продавца выкупается вместе с процентами, начисленными на дату сделки
Поэтому такую сделку лучше проводить в день планового списания ежемесячного платежа. Иначе в любой последующий день фактическая сумма долга будет выше суммы остатка по кредиту, так как проценты банком начисляются ежедневно.
Необходимость контроля и исправления кредитной истории продавца
Долг, переданный другому заемщику, не всегда автоматически исчезает из кредитной истории продавца. Во избежание отказа в новом кредите из-за высокой долговой нагрузки, связанной со старой ипотекой, рекомендуется проверить свою кредитную историю. Если ранее оформленный кредит не исключили оттуда, продавцу нужно получить в банке справку об отсутствии задолженности по уступленному долгу и самостоятельно обратиться в бюро кредитных историй для исправления данных.
Отсутствие платежных документов от банка
При переуступке долга банк делает внутреннюю проводку, переводя кредит на нового заемщика. При этом привычного платежного поручения, подтверждающего погашение покупателем остатка долга продавца, кредитно-финансовая организация не выдает. Это означает, что для подтверждения платежа участникам сделки необходимо предусмотреть данный порядок расчетов в договоре купли-продажи и оформить соответствующую расписку продавца.
Задвоение кредита у покупателя и продавца
После оформления переуступки долга может возникнуть так называемое задвоение ипотечного кредита. В этом случае кредит виден в личном кабинете банковского приложения и у старого заемщика, и у нового. Для разрешения такой ситуации необходимо, чтобы после перехода права собственности на недвижимость банк изменил данные залогодателя по объекту с продавца на покупателя.
Таким образом, для покупателя приобретение ипотечной квартиры через переуступку долга может стать уникальной возможностью оформить жилищный кредит по привлекательной ипотечной ставке. Продавец также остается в плюсе: для него это отличный шанс реализовать недвижимость максимально быстро и выгодно. Однако, решившись на переуступку ипотечного долга, важно учитывать все нюансы и подводные камни механизма сделки, а также внимательно подходить к выбору специалиста, который будет ее сопровождать.
