При каких условиях можно применять Налог на профессиональный доход при сдаче недвижимости в аренду?

Минфин России письмом от 12.10.2023 № 03-04-06/97271 напомнил, когда физлицо (в т. ч. ИП) может применять спецрежим "Налог на профессиональный доход" (т. е. быть самозанятым) при сдаче недвижимости в аренду.

Так, объектом обложения НПД не признаются доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество, за исключением жилых помещений (пп. 3 ч. 2 ст. 6 Закона № 422-ФЗ). Следовательно, НПД облагаются доходы от предоставления в аренду только жилой недвижимости.

Ранее, в письме Минфина России от 17.02.2022 № 03-04-05/11250 также было написано о праве граждан (в т. ч. ИП) применять налоговый режим НПД при сдаче в аренду жилых помещений и что при сдаче в аренду жилых помещений физлицо (в т. ч. ИП) вправе быть самозанятым. При этом нужно указывалось, что если самозанятым является индивидуальный предприниматель, он не вправе совмещать НПД с другими специальными налоговыми режимами, например с УСН (п. 7 ч. 2 ст. 4 Закона № 422-ФЗ). Это значит, что ИП на НПД может вести только разрешенные для самозанятых виды деятельности. Иначе говоря, самозанятый ИП не вправе одновременно сдавать в аренду жилые помещения и иную нежилую недвижимость.

При этом правом сдавать помещение в аренду наделен как сам собственник жилого помещения, так и другое лицо, уполномоченное на это собственником. Соответствующие полномочия оформляются нотариальной доверенностью.

Также Минфин России отметил, при определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные как в денежной, так и в натуральной форме, в том числе доходы от сдачи в аренду или иного использования имущества, расположенного в РФ (пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ). Соответственно, если гражданин не зарегистрирован в качестве самозанятого, то доход от сдачи жилья в аренду облагается НДФЛ. А если гражданин зарегистрирован в качестве ИП (кроме самозанятости), при налогообложении этого дохода применяются правила соответствующего налогового режима, который он применяет.

Кроме того, не вправе применять НПД лица, перечисленные в п.2 ст. 4 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ:

1) лица, осуществляющие реализацию подакцизных товаров, за исключением сахаросодержащих напитков, указанных в подпунктах 23 пункта 1 статьи 181 НК РФ, и товаров, подлежащих обязательной маркировке средствами идентификации в соответствии с законодательством Российской Федерации;

2) лица, осуществляющие перепродажу товаров, имущественных прав, за исключением продажи имущества, использовавшегося ими для личных, домашних и (или) иных подобных нужд;

3) лица, занимающиеся добычей и (или) реализацией полезных ископаемых;

4) лица, имеющие работников, с которыми они состоят в трудовых отношениях;

5) лица, ведущие предпринимательскую деятельность в интересах другого лица на основе договоров поручения, договоров комиссии либо агентских договоров, если иное не предусмотрено пунктом 6 настоящей части;

6) лица, оказывающие услуги по доставке товаров с приемом (передачей) платежей за указанные товары в интересах других лиц, за исключением оказания таких услуг при условии применения налогоплательщиком зарегистрированной продавцом товаров контрольно-кассовой техники при расчетах с покупателями (заказчиками) за указанные товары в соответствии с действующим законодательством о применении контрольно-кассовой техники;

7) лица, применяющие иные специальные налоговые режимы или ведущие предпринимательскую деятельность, доходы от которой облагаются налогом на доходы физических лиц, за исключением случаев, предусмотренных частью 4 статьи 15 вышеуказанного закона;

8) налогоплательщики, у которых доходы, учитываемые при определении налоговой базы, превысили в текущем календарном году 2,4 миллиона рублей.