Россию ждёт дефицит новостроек с коротким сроком сдачи: эксперты объяснили, чем это вызвано

Рынок новостроек в России остаётся стабильным: высокий спрос, вызванный популярностью льготных программ и ростом ключевой ставки, сбалансирован темпом запуска новых проектов. Однако возможен дефицит жилья с близкими сроками ввода, пишет «Коммерсант» со ссылкой на «Дом.РФ».

По мнению экспертов, существующие стройки позволят обеспечить текущие темпы ввода до 2026 года даже при отсутствии новых проектов. За десять месяцев этого года было запущено на 25% больше новых проектов (47 млн кв. м) по сравнению с объёмом введённого в эксплуатацию жилья (37 млн кв. м). Превышение, способствующее росту строительства, увеличилось по сравнению с началом года (тогда оно составляло 10%).

Такая динамика объясняется активным выводом на рынок новых проектов, которые застройщики формируют в ожидании возможного завершения части льготных ипотечных программ с июля 2024 года. Имеющийся объём строящегося жилья в размере 105,8 млн кв. м позволит поддерживать текущие темпы ввода на 2,8 года вперёд даже без новых запусков, и это будет продолжаться до 2026 года.

Балансирующим фактором стали высокие продажи, которые, по мнению аналитиков, не привели к избытку предложения на рынке. Спрос, стимулированный льготной ипотекой и ростом ставок, стал причиной рекорда по зарегистрированным договорам долевого участия (ДДУ) — 524 тыс. за январь-сентябрь, что на 10% больше, чем годом ранее, и на 26% больше, чем за аналогичный период 2021 года. По прогнозам экспертов, в этом году зарегистрируют максимальное количество ДДУ за всю историю — около 750 тыс.

Рост спроса позволил сократить сроки реализации непроданного строящегося жилья с 3 лет до 2,3 года на начало текущего года. При этом доля проданного жилья пока остаётся на уровне 30%, что ниже, чем в 2020-2021 годах, когда она составляла около 40%. Это объясняется как запуском новых проектов, которые застройщики только начали продавать, так и выводом из оборота домов в связи с вводом их в эксплуатацию. Специалисты нынешнюю ситуацию описывают как сбалансированную, поскольку в 2020-2021 годах на фоне активного стимулирования спроса соотношение продаж и готовности объектов превышало 90%, что указывало на дефицит предложения. В настоящее время этот показатель немного выше нормального уровня и составляет 70%.

Однако на фоне последнего ажиотажного спроса рынок снова начал двигаться в сторону дефицита предложения, и такие риски отмечаются в отношении объектов с высокой готовностью. Например, в проектах с плановым вводом в этом году уже распродано 75% площадей, а половина нереализованного жилья будет введена в эксплуатацию после 2024 года. Кроме того, треть жилья в проектах, планируемых к вводу в 2024-2025 годах, уже продана, несмотря на невысокую готовность объектов. Это немного превышает «нормальный» уровень продаж и позволило застройщикам повысить цены на квартиры в третьем квартале.

Повышение ключевой ставки ЦБ РФ до 15% лишила многих калининградцев возможности покупать жильё в кредит или платить ипотеку за ранее приобретённые квадратные метры.