В прошлый раз речь шла о том, почему наши герои взяли именно этот проект. Сейчас — о том, какие еще можно было выбрать, и разных нюансах, на которые надо обратить внимание.
Что выбираем?
«Группа А» предлагает три разные версии каждого типового проекта: простая коробка, средний вариант и практически готовый дом с фасадом. Какой лучше выбрать?
Здесь все очевидно. Если есть возможность собрать деньги, надо выбирать максимально полный вариант. Человеку, слабо понимающему в строительстве, будет сложно досконально разобраться в вариантах фасада, разводке коммуникаций и так далее. Он будет расходовать на это время, которое мог бы потратить на зарабатывание денег. Поэтому лучше по возможности делегировать максимум полномочий компании и заказать там наиболее полный вариант, как и было сделано в нашем случае. Это наиболее выгодно.
Да и вряд ли вы найдете для достройки бригаду, которая будет работать без гешефта для себя. К тому же практика показывает, что лучше, чтобы весь дом строила одна компания, в которой и инженеры, и проектировщики, и строители коммуницируют и могут друга поправить.
Одноэтажный или двухэтажный?
У каждого варианта есть плюсы и минусы. Если участок в форме вытянутого прямоугольника, как наш (такие практически все на Моховой), то вряд ли получится грамотно разместить на нем большой, в 120 квадратов, одноэтажный дом.
По умолчанию считается, что если участок позволяет, лучше рассмотреть одноэтажный вариант. Тогда не придется занимать довольно большое пространство на обустройство лестницы и лестничного холла. По которой, вполне возможно, вам со временем надоест подниматься-спускаться. И которая, кстати, достаточно травмоопасна как для детей, так и для ваших гостей после вечеринки. Да и для вас самих, особенно когда вы состаритесь.
С другой стороны, двухэтажный вариант позволяет четко разделить зоны. В двухэтажном доме можно вынести спальни и ванну наверх, а внизу оставить гостиную и кухню. Дети спят наверху в спальнях, вы гуляете внизу с друзьями - и никто никому не мешает. В одноэтажном варианте этого либо совсем не получится, либо много места будут занимать коридоры. И тогда вожделенный дом будет напоминать вам квартиру в многоэтажке, из которой вы так мечтали выбраться.
Есть нюансы с отоплением, оно более эффективно в двухэтажном варианте. Тепло с первого этажа поднимается на второй, а не уходит сразу на чердак.
Ну и немаловажный момент для многих — вид с балкона. В одноэтажной версии его, как вы понимаете, не будет совсем. И это было одним из важных факторов, почему наши герои выбрали именно двухэтажный дом.
Сколько будет стоить изменение в типовом проекте?
Это будет бесплатно для клиента (если речь, конечно, не идет о глобальных изменениях), хотя даже незначительная перепланировка в одном месте может привести к неожиданным для непрофессионала изменениям в другом. Например, в нашем случае Сергей попросил передвинуть гараж слева направо. Просто потому, что так будет проще заезжать, поскольку в типовом варианте этому мешал столб у въезда в будущий двор. В результате «поехала» планировка как на первом, так и на втором этажах. Что в итоге получилось, мы покажем, когда будет готова коробка (спойлер — многие будут удивлены). Почему она «поехала»? Элементарно — ванная в двухэтажном типовом доме расположена над туалетом, поскольку стояк один. Из-за переноса гаража сдвигается входная дверь и, как следствие, туалет. Ну и так далее.
Соответственно, даже при небольшом изменении проекта часто «едут» коммуникации, комнаты, окна, могут меняться нагрузки на фундамент.
Если же изменения большие, предусматривающие дополнительную площадь застройки и расход материалов, то, конечно, придется доплатить. Если, например, вы к типовому проекту, не предусматривающему гаража (есть и такие, для тех, у кого нет машин), решите его пристроить, это обойдется примерно в полтора - два миллиона.
- Все рассчитывается от площади. Если брать гараж в среднем 24 «квадрата», то это будет стоить от полутора миллионов. Для заказчика изменение самого проекта не стоит ничего. Мы считаем от стоимости «квадратов». Если клиент увеличивает площадь дома, то стоимость контракта увеличивается, и наоборот. То есть клиент либо выигрывает, либо проигрывает на стоимости дополнительных (убранных) «квадратов». В нашей практике есть примеры обоих вариантов, - рассказал Максим, представитель компании "Группа А".
Можно ли заказать изменения в типовом проекте знакомому архитектору?
Можно, но не желательно. Повторимся еще раз — лучше, чтобы те, кто делает эскизный архитектурный проект, выбирает конструктив (то есть материалы), просчитывает инженерию, работали в одной связке. Допустим, архитектор узнает, что клиент хочет передвинуть гараж. Он передает пожелание конструктивщикам, которые смотрят, как это лучше сделать, как меняются фундамент, коммуникации, окна, двери, вентиляция и несущие стены. Проект переделывают и отправляют на доработку обратно архитектору. Важно, чтобы они все были в одной связке. Если все эти люди трудятся в разных местах, то это сильно усложнит и запутает процесс.
Можно ли заменить типовые материалы своими?
Можно. Все это обговаривается на предварительном этапе в индивидуальном порядке. Ограничением является только то, что поставляется в Хабаровск. Если клиент, например, хочет деревянные окна, а не пластиковые, технически никаких проблем в этом не будет, но стоимость чуток увеличится.
То же самое касается чистовой отделки. Она не предусмотрена в типовой комплектации, но если заказчик захочет, ему сделают. Отделка, кстати, достаточно трудоемкий и сложный процесс, но у нас традиционно многие предпочитают заниматься этим самостоятельно.
Почему такие цены?
Если посмотреть на цены типовых проектов, то можно заметить, что проект 120-метрового двухэтажного дома стоит 9 590 000 рублей. А проект заметно меньше, 92-метровый одноэтажный, ненамного дешевле — 8 030 000. «Квадрат» в первом случае получается по стоимости 79,900, во втором — 87,200.
Тут все очевидно — чем больше дом, тем ниже себестоимость «квадрата». Именно поэтому застройщики МКД лепят громадные «человейники», а не потому, что хотят изуродовать город. Двухэтажный дом от одноэтажного, с точки зрения строительства, отличается, по сути, только тем, что идет дополнительный объем стены, добавляются перекрытие и утепление, лестница. Остается такая же крыша, такой же фундамент (конкретно этот застройщик предлагает для всех типовых проектов ленточный свайно-ростверковый вариант) и так далее. То есть объем работ на самом деле меняется не сильно. Как, кстати, и сроки. Если все организовать грамотно, то многие работы можно делать поточно, одновременно.
С этой точки зрения, по себестоимости «квадрата» выгоднее всего трехэтажный дом (то, что закон максимально позволяет для ИЖС без получения разрешения на строительство). Но смысла для одной семьи в третьем этаже нет никакого. Разве что она у вас очень большая, или вы озабочены проблемами статуса, или вам деньги девать некуда.
Что с долларом?
И напоследок — геополитический вопрос. Влияет ли курс доллара на стоимость проекта? Для конкретного заказчика, который уже заключил договор, цена останется фиксированной, вне зависимости от того, куда скакнет курс.
- У каждого застройщика свои нюансы. Если он работает с импортными материалами, то их закупают по курсу, который есть на данный момент. Это влияет на стоимость стройки и конечный результат. Но если клиент приходит и заключает договор на определенную сумму, допустим, восемь миллионов рублей, то с этого момента для него цена не меняется, в какую бы сторону не менялся курс. Хоть доллар поднимется до 200, хоть опустится до 40, конкретный дом достроят за восемь миллионов рублей. Хотя, как мы знаем, тренды всегда идут вверх, а не вниз. Например, скачки курса весной 2022 года не привели к пересчету цены для клиентов, уже заключивших договоры. Мы все свои обязательства выполнили на основании прописанной в документах стоимости, - рассказал Максим, представитель компании "Группа А".
В следующем выпуске мы расскажем о том, как взять ипотеку на строительство дома и много ли времени это занимает.
Напомним, с чего начинался наш проект
1) Пилотный выпуск — «Дом 3.0»: строим коттедж на глазах хабаровчан
2) «Дом 3.0»: как мы оказались на Моховой
3) «Дом 3.0»: почему Моховая стала лучшим местом для строительства
4) «Дом 3.0»: выбираем проект для строительства дома
Отметим, ранее мы подробно рассмотрели земельные вопросы в Хабаровске в проекте «Земельный квест».