Листаю сегодня ленту Дзена и попадается мне заметка одного автора, который на "голубом глазу" рассказывает как вот-вот недвижимость упадёт в два раза... прямо возьмёт и упадёт... и столько там благодарных лайков, что я даже обзавидовалась)! Смотрю другую публикацию другого автора, а там вполне адекватный материал с цифрами и выводами не на эмоциях, а основываясь на аналитике - так у него пять лайков на всю статью. Сижу и думаю, а может разгуляться? Начать писать чернуху? Будут вокруг люди, у которых всё плохо, будут рассказывать, как всё вот-вот рухнет?
Ну не любит наш народ реальную оценку и позитив не любит! Вот мы же хорошо живём, реально хорошо, и я не про себя, я в целом, про среднестатистического человека. У нас почти 90% взрослого населения живут в своём, а не в арендованном жилье, люди у нас не голодают, в магазинах всё есть. Да что говорить - у нас люди до сих пор деньги откладывают. Вы же понимаете, что деньги не откладывают, если их нет? Вы видели количество денег на вкладах в банках? Конечно хочется жить немного, а может быть и намного лучше, но это же не значит, что сегодня мы живём плохо? Но нет, народу всегда хочется страшилок, да побольше! Пиши, что всё будет плохо и соответствующая аудитория соберётся, да ещё и ципсо из соседней страны подтянется, чтобы рассказать о том, как плохо у нас сейчас, и о том, что жить мы будем ещё хуже... мда... бытие определяет сознание, или сознание определяет бытие - не ясно, ясно одно: человек существо стадное, и если ему живётся плохо, или он думает, что живётся плохо - он точно хочет, чтобы страдал весь мир вокруг него...ну да ладно, лирика всё это, давайте к теме:
Цены на недвижимость в Краснодаре упадут вдвое?
Для тех, кто благодаря рекомендациям Дзена только что попал на мой канал: меня зовут Екатерина Романенко. В моём телеграме много интересной информации о недвижимости Краснодарского края, а я тот самый свой человек в Краснодаре, который, вместе с помощниками вдоль и поперёк колесит по Краснодарскому краю, который по территории почти как Чехия! Если вы планируете переезд к нам на юг и покупку недвижимости здесь - звоните +7(928)211-33-77. Если Вы хотите работать в недвижимости, и для Вас важно именно помочь человеку, вы готовы тратить месяц, два для достижения результата и мечты именно вашего клиента - такие люди нам нужны, звоните +7(938)422-88-99
Итак, упадут ли цены на недвижимость в Краснодаре? И нужно ли сейчас оперативно продавать всё, что есть?
Для начала давайте разберёмся, что есть, как минимум четыре, или даже пять категорий, рынки которых существуют отдельно друг от друга:
- Квартиры в новостройках
- Квартиры на вторичке
- Дома в Краснодаре
- Дома в пригороде
- Земельные участки
У каждой категории своя специфика, и обсуждать эту специфику нужно отдельно
Упадут ли цены на новостройки в Краснодаре?
Те, кто сегодня впервые сталкивается с Краснодарским рынком - может очень сильно удивиться, ведь новостройки, даже ещё не достроенные в Краснодаре стоят дороже, чем уже сданное жильё и даже жильё с ремонтом. Не удивляйтесь - это следствие программы "льготной ипотеки".
Ещё раз, представьте ситуацию: вы заходите в автосалон, там стоит новенький авто, подходит к Вам менеджер и на ушко так шепчет: "А если вы сейчас заплатите, то через год, ровно такую же машину мы пригоним вам на 30% дороже!" Как вам?)
Дело в том, что обычная ставка по ипотеке сегодня находится в районе 17%, а, так называемая "льготная ипотека" до сих пор на отметке 8%. И, конечно, покупатели буквально выстраиваются в очередь за тем, чтобы взять ипотеку 8%. Застройщики, зная это задирают цены на 30%-40%, в итоге новостройки выходят гораздо дороже, чем нормальная квартира с ремонтом. Контроль за этим процессом со стороны ФАС отсутствует, они делают вид, что ничего не происходит, а банки радостно перевыполняют планы и смотрят на то, как люди, загнанные в угол покупают неликвид
По сути, человек, который сегодня купил метр по 144 000 рублей, является обладателем метра по 105 000 рублей, ам скорее даже по 95 000 рублей, но это пока, хотя...
При этом, сказать с уверенностью, что это не верное решение - сейчас сложно, потому что "льготную ипотеку" вероятнее всего совсем скоро отменят и даже если новостройки при этом сильно упадут в цене - ежемесячный платёж по обычной ставке - будет выше, чем сегодня по льготной. В общем-то не удивительно почему сегодня за новостройками в Краснодаре выстраивается очередь.
Как вы поняли, цены на новостройки держатся только за счёт "льготных ипотечных" программ. А что будет, если их отменят? Цены упадут? Помните вот эту табличку:
Второй столбик это себестоимость стройки, а первый - это рыночная стоимость. И с точки зрения цифр - падать точно есть куда, даже безболезненно, но это только возможность, а рядом с возможностью должно быть ещё и желание...
Интересная штука с ценой. Кто бы что не говорил, а рынок всё-равно покажет реальную картину: есть вторичка, она на сегодняшний день стоит в районе 105000 рублей за метр, и есть себестоимость стройки в Краснодаре, которая находится на отметке 53300 рублей за метр. Интересно да? Вторичный рынок, который находится в свободном путешествии - определяет сегодняшний спрос как себестоимость*2
В общем-то, после отмены, если таковая состоится, "льготной ипотеки" - застройщики будут вынуждены бороться за клиента, потому что баннера, повешенного на мосту - уже давно не достаточно для того, чтобы что-то покупали. Цены могут упасть до 100 000 рублей за метр(вторичка в нормальное время всегда стоит дороже первички). А вот будет ли такое - я не уверена, так как у застройщиков есть достаточно много инструментов, которые они отладили за эти годы. Скорее всего после отмены "льготной ипотеки" застройщики просто продолжат "зашивать" дополнительные проценты в стоимость, как они это делали ранее с "субсидированной ипотекой", которая ни к субсидиям, ни к ипотеке особого отношения не имеет). Мы просто увидим рекламные кампании типа
"Льготная ипотека под 8% всё ещё действует!"
Или что-то подобное, а ЦБ будет делать вид, что никак не может остановить этих нерадивых застройщиков) В общем, вероятность того, что после отмены "Льготной ипотеки" застройщики вдруг снизят цены - не вероятно, и это касается не только Краснодара - это сейчас происходит в любом городе, с той лишь разницей, что в Краснодар, благодаря огромным объёмам стройки находится на виду.
Квартиры на вторичке в Краснодаре. Снизятся ли цены?
Этот рынок гораздо интереснее. На нём сговора нет и быть не может. Ну, сами подумайте, как могут сговориться владельцы квартир? Рынок вторички - это рынок ликвидности. Здесь если нет спроса - цена падает, а если спрос есть - цена растёт. Здесь нет и не будет каких-нибудь льготных программ, нет поддержки от государства. Всё предельно просто: если ваша квартира нужна - она продаётся, если нет - снижайте цену!
Правда, есть ещё один момент: рынок вторички очень сильно связан со стройкой. Да, именно с той самой стройкой, которую иначе как "Краснодарским строительным марафоном" - не называют. А строят у нас действительно много.
просто, чтобы было понимание на сентябрь 2023 года в Краснодарском крае сдано в эксплуатацию 2 252 000 м2 квартир(просто для сравнения в Нижегородской области сдано 574 000м2, а в Свердловской - 1 077 000 м2 - это регионы наиболее схожие с Краснодарским краем по экономическим показателям). Даже в Санкт-Петербурге сдано 2 486 000 м2.
Само собой, спрос, даже в таком регионе как Краснодарский край - достаточно стабилен: сюда каждый год переезжает приблизительно Магаданская область, и если эту цифру учитывать, что становится понятно сколько нужно строить и где нужно строить.
Как только стройка становится менее активной - цены повышаются, как только строят больше - цены останавливаются. И для продаж - это хорошо! Сегодня стоимость вторички одна из самых привлекательных в России! Благодаря тому, что застройщики не в памяти набирают кредитов под стройку - вторичная недвижимость в Краснодаре по цене приблизилась к таким городам как Челябинск, хотя раньше такое и представить было сложно.
Ещё раз, для тех, кто мыслит рационально: у нас не упал спрос, у нас очень сильно выросло предложение! Застройщики, зная, что скоро придёт конец господдержке, как это произошло с сельхозкой - строит не в памяти, пока есть дешёвые деньги! В связи с этим такие цены и это прекрасная возможность для покупателей, потому что ещё три года назад разница между тем же Челябинском и Краснодаром была почти в два раза.
А теперь, давайте посмотрим, что нужно для того, чтобы цены на вторичку в Краснодаре упали?
- Стабильно низкая инфляция! Т.е. покупательская способность денег должна оставаться достаточно стабильной, чтобы люди придерживали деньги, не боясь потери - как вы понимаете это сейчас отсутствует. И по доллару и по евро тоже.
- Отсутствие возможностей у населения купить недвижимость. Здесь и да и нет. Вторичку в Краснодарском крае покупают в основном те, кто продал своё жильё, но есть но, вернее "НО": сегодня, с играми ЦБ - продать жильё в других регионах тоже не так просто, поэтому риски снижения спроса конечно есть, но и продавать за бесценок люди тоже не станут, потому что в замен ничего купить не смогут.
- Массовая вынужденная продажа. Как правило это связано с невозможностью большого количества людей выплачивать свои долги. Пока этого не видно, наоборот, продавать вторичку стали меньше, так как вторичку всегда продавали, чтобы купить себе что-то. Сегодня те, кто брал ипотеку под 10%, продавая, гасит её досрочно и покупает себе замену уже под 17%... ну... такая себе выгода, конечно. Если сюда прибавить темпы инфляции, которые ведут за собой и увеличение доходов(это не реальные доходы населения, а именно рост зарплат в цифре), то картинка получается достаточно интересная: старую ипотеку выплачивать проще, поэтому и продавать можно не спешить. Т.е. инфляция съедает этот рост зарплат, но кредитная нагрузка снижается относительно новых доходов. Понимаете? 10 000 рублей в 2014 году совершенно другая сумма, чем сегодня. В общем продавать не то чтобы спешат, а скорее выжидают.
В общем, сильного роста не видно, но и падения тоже особо ждать не от куда. Как всегда, хороших вариантов мало, а обычных - предостаточно)
И да, никто не отменял срочный продажи инвестиционных квартир, и, конечно их сегодня можно купить даже по 95 000 за метр, но это не то, чтобы вторичка, скорее залежалая первичка.
Упадут ли цены на дома в Краснодаре и пригороде?
И вот мы подобрались к домам. Давайте размышлять из чего состоит дом?
- Участок.
- Строительные материалы.
- Работа.
- Мебель и техника.
Ну и давайте просто поразмышляем: участков, особенно хороших больше не становится. В некоторых пригородах, как говорит один очень умный человек, скоро по миллиметрам делить будут. В общем, не думаю, что адекватный человек вообще может сегодня предположить, что участки в Краснодаре и рядом будут дешеветь. Если кто-то не согласен, очень хочу понять аргументы - напишите в комментариях.
Строительные материалы в Краснодаре...ну что тут говорить? Инфляция и рост цены на всё - это наша сегодняшняя реальность. У нас, конечно, не Турция, но строительные материалы не становятся дешевле, тоже с мебелью и техникой - думаю и здесь никто спорить не будет.
Работа...найти хорошего каменщика или любого специалиста на стройку - всегда было проблемой, но сдерживать цены помогали гости из ближнего зарубежья. Сегодня, когда доллар мотает между 95 и 100 рублями - работникам из строительных и отделочных стран нужно отправлять больше рублей домой, чтобы поддерживать уровень жизни в семье, к которому та привыкла. Поэтому цены на работы даже этих специалистов повышаются, что уж говорить про наш внутренний рынок, где человека с руками днём с огнём не сыскать. В общем, все составляющие дома растут, растут на глазах, а значит и себестоимость дома будет расти.
Упадут ли цены на недвижимость в Краснодаре вдвое? Думаю, Вы и сами знаете ответ на этот вопрос, но помечтать можно. Только если представить, что они упадут нужно учесть, что для этого должны упасть цены на услуги, строительные материалы и землю. И если для новостроек есть хотя какая-то перспектива коррекции после отмены так называемых "льготных программ", то для остального рынка - это было бы странно...