МАКСИМ ЧЕНГАЕВ: «Разбираемся вместе»
– Можно доходы детей, полученные от сдачи в аренду квартиры, использовать для погашения ипотеки на приобретение новой квартиры?
– В силу п. 3 ст. 60 Семейного кодекса Российской Федерации (далее – СК РФ) ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка.
Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется ст. 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).
При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (ст. 37 ГК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Таким образом, без предварительного разрешения органа опеки и попечительства сдать в аренду квартиру, собственниками которой, помимо родителей, являются дети, невозможно.
Также обращаем внимание: при сдаче данной квартиры в аренду необходимо уплачивать НДФЛ, в том числе за детей.
Как было указано выше, право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется ст. 26 и ст. 28 ГК РФ.
Так, в силу п. 1 ст. 26 ГК РФ несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в п. 2 данной статьи, с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя.
Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем.
Согласно п. 2 ст. 26 ГК РФ несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет вправе самостоятельно, без согласия родителей, усыновителей и попечителя:
• распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами;
• осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности;
• в соответствии с законом вносить вклады в кредитные организации и распоряжаться ими;
• совершать мелкие бытовые сделки и иные сделки, предусмотренные п. 2 ст. 28 ГК РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в п. 2 этой статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.
К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные п. 2 и 3 ст. 37 ГК РФ.
На основании п. 1 ст. 28 ГК РФ малолетние в возрасте от шести до четырнадцати лет вправе самостоятельно совершать:
• мелкие бытовые сделки;
• сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации;
• сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения.
Проанализировав вышеуказанные нормы закона, можно сделать вывод, что несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет по большей части распоряжаются своими деньгами самостоятельно, а малолетние самостоятельно распоряжаются деньгами только при заключении мелких бытовых сделок.
Объединяющим фактором двух групп несовершеннолетних детей является то, что они выступают в качестве собственников своего имущества.
В силу п. 1 ст. 37 ГК РФ опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
Таким образом, в рассматриваемом случае доходы детей, полученные от сдачи в аренду квартиры, могут быть использованы для погашения ипотеки на приобретение новой квартиры только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
– На ООО есть недвижимость. Хотим ее продать с выводом вырученных средств на физическое лицо. ООО на УСН. Какой налог мы заплатим с продажи недвижимости и выводом средств на физическое лицо?
– Все зависит от упрощенной системы налогообложения, так как она может быть двух видов: «доходы» и «доходы минус расходы».
Также надо будет поднять первоначальный договор купли-продажи, по которому организация принимала на учет и получала в собственность недвижимость. За основу будет браться указанная в нем сумма.
Если недвижимость продается ниже рыночной стоимости и ниже кадастровой стоимости, у налоговых органов возникнут вопросы. Если вы на 6%, то вы все равно заплатите с дохода со всей сделки, если 15%, вы можете уменьшить, и налог будет либо минимальным, либо его не будет (если вы не получили доход).
Еще один момент – оценка. При продаже недвижимости обязательно нужно провести оценку рыночной стоимости, и полученную сумму включить в договор купли-продажи.
Что касается вывода денежных средств, то такого понятия в российском законодательстве нет. Тут много будет зависеть от того, кто является учредителем. Если это стороннее лицо, с ним надо заключить договор об оказании соответствующих услуг, и он получит за это вознаграждение. В любом случае налог, который платит физическое лицо, составляет 13%.
