Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ)
Прежде чем перейти к ещё одной жемчужине в коллекции нарушений, затрону, легонечко, тему, сопутствующую составлению СРЗУ. В тот момент она была очень животрепещущей и вызывала общественный резонанс, большое количество судов. Благо, для ищущих себе участок, на момент написания статьи, тема, во многих частях, сошла со сцены, утратила актуальность. Эта тема настолько объёмна, что если расписать её подробно, получиться отдельная статья, причём больше, чем исходная. Именно на эту тему было потрачено больше всего времени, при изучении текущей сферы.
При составлении СРЗУ, необходимо учитывать ЗОУИТ, указанные в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), правила должны быть на сайте муниципального образования. Существуют различные типы зон, использование их регулируется соответствующими документами. В самом начале пути, когда я только учился составлять СРЗУ, об особых зонах узнал на кадастровой карте. Там есть режим отображения этих зон, включается в настройках карты. Только зоны там присутствуют далеко не все, представлены некоторые типы, все зоны есть в ПЗЗ. После клика на такую зону, отобразится информация о ней, именно так началось моё познание.
Помимо причин отказа в предварительном, которые я подробно описал, в моих первых заявлениях присутствовали причины с ЗОУИТ. Участки, выбранные мной, находились в особых зонах, потому как в них обилие незанятых территорий. И в этих же зонах находятся зарегистрированные и строящиеся дома, что и сбивало с толку. Не укладывалось в голове, как на одном участке кто-то свил своё гнездо, живёт не первый десяток лет, а в двух шагах, в той же особой зоне, теперь получить участок нельзя. Я пытался разобраться очередной ли это произвол, из разряда «собственность третьих лиц», или законное положение вещей.
Было прочитано непомерное количество форумов по теме. Нормативные документы, с которых я начал знакомство с ЗОУИТ, не давали однозначного ответа, правомерно ли расположение участка в зоне или нет, письмена можно было трактовать по-разному. Однако, после углубления в тему, нашлись правовые акты для различного вида зон, плюс фактический опыт, почерпнутый из форумов. Они позволили резюмировать картину и определить дальнейшую тактику в этом направлении.
Так, постановление Правительства РФ от 03.03.2018 г. N222 "Об утверждении Правил установления санитарно-защитных зон…" и федеральный закон от 03.08.2018 N342-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс …" внесли ясность в ситуацию с некоторыми типами зон.
Типы особых зон (распространённые):
- - Охранная зона инженерных коммуникаций (ЛЭП, газопровод);
- - Водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы;
- - Придорожная полоса автодорог, ЖД полоса отвода и охранная зона;
- - Санитарно-защитные зоны (СЗЗ), санразрывы.
Проверить наложение ЗОУИТ на ЗУ и ограничение оборотоспособности можно через сервисы на госуслугах. При создании СРЗУ проверку можно произвести по ПЗЗ.
В двух словах про ЗОУИТ. Газопровод нужно избегать, если там построиться, то могут снести. ЛЭП небольшое наложение возможно, а на старых ЗУ прямо под ЛЭП и дома строят, но нужна экспертиза сетевой компании. Водоохранные зоны – ограничения зависят от пояса санитарной охраны, в первом строить ничего нельзя, во втором строить можно, но нельзя выкупать землю в собственность. В СЗЗ строиться нельзя. Когда я вел активную деятельность, этих зон было в избытке, но сейчас не наблюдаю их в ПЗЗ, возможно дело в том, что теперь СЗЗ должны быть установлены по закону, перед внесением в ПЗЗ. Придорожная полоса – в нормах была информация о том, что строительство требует согласования.
Интересный пример на эту тему, почерпнутый из одного решения суда. Люди взяли с аукциона участок, строились, потом появилась СЗЗ и они судились с администрацией за возмещение потерь на строительство, т.к. оно теперь признавалось незаконным. Решение было в пользу граждан.
Немного юмора. Вот пример участка, расположенного в нескольких ЗОУИТ, отказ в предоставлении которого, по неопытности, я пытался оспорить. И следом пример обращения, где аргументируется неправомерность отказа. Уже позднее ознакомился с документами, опровергающими эти аргументы.
Нарушения связанные с ЗОУИТ
Не просто так, выше, я затронул тему ЗОУИТ, иначе с радостью бы её исключил из повествования. Оказалось, что сотрудников земельного отдела ограничения, накладываемые ЗОУИТ, совсем не тревожили. Приведу примеры.
Пример 1
В декабре 2018 г., мной было подано заявление о предварительном по ЗУ, который расположен в СЗЗ. Это было одно из первых заявлений и, на тот момент, я ещё не знал, что такое СЗЗ и где её смотреть. Поступил отказ. Основание отказа – «нахождение ЗУ в собственности третьих лиц». Эта причина расписана несколько заголовков назад, было обращение в МИО МО, и затем она исчезла. После повторной подачи заявления, поступил отказ, но уже по другим основаниям: «нахождение ЗУ в санитарно-защитной зоне». По некоторым другим ЗУ, расположенным неподалеку, пришли такие же отказы.
Поначалу, я не мог понять, что это за СЗЗ, на кадастровой карте она не представлена, и не очередной ли это произвол администрации. Далее последовало изучение темы ЗОУИТ и признание правомерности отказа. Но это не всё, интересное только начинается. В январе 2019 г., на территории испрашиваемого ЗУ, был сформирован другой ЗУ! Не смотря на то, что изменений в этой части ПЗЗ никаких не было и СЗЗ никуда не делась. Сведения о нём появились на кадастровой карте. ВРИ нового ЗУ – «Ведение огородничества». Речь об этом ВРИ и махинациях с ним пойдет в следующем пункте, из которого станет ясна цель образования ЗУ, а в данном контексте, имеет значение сам факт формирования ЗУ в СЗЗ и вытекающие нарушения.
- Согласно СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, в СЗЗ не допускается размещать: жилую застройку, включая отдельные жилые дома, ландшафтно-рекреационные зоны, зоны отдыха, территории курортов, санаториев и домов отдыха, территорий садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков, а также других территорий с нормируемыми показателями качества среды обитания.
- Согласно пп.5.1 п.8 ст.39.11, п.14.1 ст.39.16 ЗК РФ основание для отказа в предоставлении ЗУ: «Земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, установленные ограничения использования земельных участков в которой не допускают использования земельного участка в соответствии с целями использования такого земельного участка, указанными в заявлении о предоставлении земельного участка».
ЗОУИТ, в которой расположен указанный ЗУ, препятствует его использованию в соответствии с целями использования, и, следовательно, предоставление его не законно. В дальнейшем СЗЗ исчезла, но это не отменяет совершенных нарушений.
Части заявления, которое направлялось в госорганы, относящиеся к описанному примеру:
Пример 2
Этот пример особый. Именно с этого пятачка земли всё начиналось и по нему мной было направлено целых пять заявлений о предоставлении. Так же как и в прошлом примере, я, по незнанию, направил заявление о предварительном по ЗУ, который расположен в СЗЗ. Сначала поступил отказ такого рода: СРЗУ подготовлена не кадастровым инженером, а также «невозможно определить местоположение испрашиваемого ЗУ» (хотя СРЗУ была сформирована автоматически через сервис Росреестра). Оба эти случая рассмотрены в пункте про СРЗУ. Препятствия были устранены, затем новое заявление и теперь отказ из-за «собственности третьих лиц», который был нивелирован. И снова новое заявление – отказ «нахождение ЗУ в СЗЗ», а также охранная зона газопровода (я его тоже цепанул частично). Правомерность этих причин отказа подтвердилась. Кристально ясно, здесь строить нельзя, но события принимают интересный оборот.
Дата последнего отказа мне 10.12.2018. На сайте torgi.gov.ru 07.03.19 опубликовано извещение о возможности участия в торгах по ЗУ для ЛПХ, расположение которого накладывается на мою СРЗУ. ПЗЗ не менялся, СЗЗ никуда не делась. Помимо СЗЗ здесь еще и газопровод, как уже сказано:
- Согласно федеральному закону от 31.03.1999 N 69-ФЗ, использование территорий в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения не допускается без согласования с организацией-собственником системы газоснабжения или уполномоченной ею организацией.
Невероятное совпадение: управление архитектуры и градостроительства, каким-то чудом, согласует (якобы) формирование участка, расположенного в нескольких запрещенных зонах. И этот участок именно в том месте, где началась моя бюрократическая борьба.
По извещению на предварительное поступили заявки от желающих приобрести ЗУ, точнее говоря, от тех особей, речь о которых в шла в пункте «Аукционные вымогатели». Далее должна была последовать подготовка к аукциону, один из начальных этапов которой, это формирование ЗУ, внесение в кадастр. Плата за кадастровые работы осуществляется из бюджета. Но участок, впоследствии, по неизвестным причинам, не был сформирован. Если бы работы были проведены, администрации можно было бы инкриминировать необоснованные расходы.
Возможный умысел публикации извещения состоит в блокировании территории расположенной между этим ЗУ и ЗУ №191. ЗУ №191 является предметом следующего примера и будет там проанализирован, а пока закончим с этим.
Если по извещению будет образован участок, то подъезд к территории, обозначенной на фото, будет блокирован. Дело в том, что это не занятая территория, пригодная для предоставления, на которую я посягал своими заявлениями. Существование сформированного ЗУ, послужило бы основанием для отказа по такой причине, как отсутствие подъезда. Причина эта, по поводу и без повода, присутствовала во многих отказах на мои заявления, в довесок к остальным.
Интерес к этой территории можно объяснить намерениями использовать её в личных целях, таких как в следующем пункте ВРИ «Огородничество», и которые едва можно назвать законными. Если подойти к вопросу со всей щепетильностью, то следует изучить, кому принадлежат смежные, с этой территорией, ЗУ (эта мысль не случайна, но не стану её развивать, возможно, предположение ошибочно).
Часть заявления, которое направлялось в госорганы, относящаяся к описанному примеру:
Пример 3
ЗУ №572, он же №191 до перераспределения, образован недавно и судя по всему участок этот новый. Этот ЗУ образован и предоставлен в собственность с возможными нарушениями, в отношении которых необходимо провести проверку.
По сведениям, представленным на сайте Росреестра на 02.03.2019, ЗУ образован 29.12.2018 и предоставлен в собственность 30.01.2019, категория земель ЗУ и ВРИ не установлены. Извещение о возможности участия в торгах по данному ЗУ не публиковалось, аукцион в отношении ЗУ не проводился. Следует провести проверку оснований предоставления ЗУ в соответствии с ЗК.
Также, в случае отсутствия установленных категории земель и ВРИ на момент предоставления, согласно п.8.5, п.8.6 ст.39.11, п.20, п.21 ст.39.16 ЗК РФ основание для отказа в предоставлении ЗУ: в отношении земельного участка не установлен вид разрешенного использования; земельный участок не отнесен к определенной категории земель.
Нарушения, связанные с образованием участка:
- - ЗУ полностью находился в СЗЗ;
- - ЗУ образован в двух территориальных зонах, «Ж-2» и «Р-2»;
- - Расположение ЗУ не обеспечивает проезд.
ЗУ на момент образования находился в СЗЗ, следовательно, образование его не законно. На текущий момент, эта СЗЗ исчезла из ПЗЗ, вероятно, в связи с изменениями в законодательстве и постановлением Правительства РФ от 03.03.2018 г. N222, упомянутом ранее.
Пересечение с территориальной зоной «Р-2» больше чем просто техническое 5м2, согласно ПЗЗ от 11.2017, также как и ПЗЗ с изменениями от 03.2020. Однако в ПЗЗ от 12.2022, судя по схеме функциональных зон, были внесены изменения и граница зоны «Р-2» теперь огибает ЗУ.
Согласно п.7 ст.11.9 ЗК РФ, не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением земельного участка, образуемого для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов.
По это причине, кстати, у меня тоже был отказ. Обоснованный, но тот случай с существующим ЗУ и никаких мер для устранения причины, препятствующей осуществлению законных намерений заявителей, предпринято не было. О таком явлении как «бездействие» сотрудников администрации ещё будет сказано.
Расположение ЗУ не обеспечивает проезд, т.к. минимальное расстояние между ЗУ №572 и ЗУ напротив составляет 1,4м. С противоположной стороны ЗУ вплотную прилегает к лесу.
В соответствии с СП 42.13330.2016 (СНиП 2.07.01-89*, применение на обязательной основе, Постановление Правительства РФ от 26.12.2014 N 1521), расчетная ширина проезда для сельских поселений составляет 4,5м (таблица 11.4).
Согласно п.6 ст.11.9 ЗК РФ, образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
ЗУ образован в нарушение приведенных правил, вероятно, умышленно расположен таким образом, чтобы блокировать проезд и заградить прилегающую территорию, ради интересов, о которых говорилось в предыдущем примере.
На октябрь 2023 с участком произошли следующие изменения. ЗУ был перераспределен: изначально, площадь его составляла 6 соток, а затем увеличилась до 9,65 соток. Дважды происходила смена собственника, 08.2020 и 06.2021.
Часть заявления, которое направлялось в госорганы, относящаяся к описанному примеру:
Пример 4
Неподалёку от ЗУ №572 есть другой ЗУ, с очень схожей ситуацией. ЗУ №147 образован и предоставлен в собственность с возможными нарушениями, в отношении которых необходимо провести проверку.
ЗУ образован 10.12.2018 и предоставлен в собственность 15.04.2019. Извещения и аукциона не было, как и в прошлом примере.
Нарушения, связанные с образованием участка:
- - Полностью находился в СЗЗ;
- - Образован в двух территориальных зонах, «Ж-2» и «Р-2»;
- - Находится в зоне минимальных расстояний газопровода.
Отличия от случая с ЗУ №572: на октябрь 2023 не было перераспределения и строительства, собственник не менялся.
Кстати, этот ЗУ образован как раз на той территории, о блокировании которой говорилось в примере №2 и №3, и, похоже, подтверждает мои предположения.
Конец четвёртой части статьи, продолжение следует.