Банк ДОМ.РФ оформил первую ипотеку на строительство частного дома с использованием эскроу-счета.
Такой экзотический кредит - впервые в России - получила семья с двумя детьми из Казани. Ипотека оформлена по льготной («семейной») госпрограмме, по ставке 6%, на максимальную сумму 6 млн рублей.
Как сообщает сайт банка ДОМ.РФ, средства пойдут на строительство индивидуального двухэтажного дома по договору подряда; подрядчик - местная компания СК «КСТ». Первоначальный взнос и средства кредита будут размещены на счете эскроу в банке до окончания стройки, до мая 2024 года.
Подрядчик будет строить за счет специального кредитного продукта «ИЖС-Подряд» от банка ДОМ.РФ, по ставке «от 1% годовых».
Программа была заявлена еще в июле 2023 года. Ее главная цель, как и в строительстве многоквартирных домов - обеспечить, с помощью эскроу-счета, максимальную надежность сделки.
Поэтому деньги девелоперу и не дадут, пока дом не будет построен. Уточним: существует программа введения эскроу для комплексных проектов, есть другая - для отдельных индивидуальных домов.
К новой программе, конечно, есть вопросы.
Во-первых: много ли денег зарезервировано в банке для фактически бесплатного (если действительно под 1%) кредитования застройщиков? Есть ли такие средства в других банках, не настолько близких к бюджету?
Во-вторых: будет ли эта схема работать в других регионах?
В-третьих: насколько серьезные требования предъявляются к подрядчику?
Пока участники рынка относятся к новой схеме скептически. И сомневается, что она будет массовой.
«На загородном рынке это вообще не будет работать, - полагает Вадим Новиков, девелопер проекта КП «Оберег». - Это какая-то фантазия, не знаю, кто ее придумал. У покупателя сегодня есть два варианта. Или он идет к проверенному застройщику, в коттеджный поселок. Либо покупает землю, нанимает артель и строит. Если у него есть средства, есть «финансовая подушка» - он сэкономит на ценообразовании, покупая все нужное для возведения дома по приемлемым ценам».
Валерий Лукинов, учредитель Экспертного клуба «Загородный девелопмент», полагает, что вариант с «индивидуальными эскроу-счетами» может быть полезным, если будет реализована идея премьер-министра Михаила Мишустина об освобождении от НДС частных застройщиков, участвующих в таких проектах. Но для этого нужны поправки в Налоговый кодекс. (Впрочем, ИП и так НДС вроде бы не платит?)
«Я не очень понимаю, в чем выгода для строителя. Условно: мне надо строить за свои деньги, чтобы через год получить их обратно? Зачем - если я могу строить за деньги клиента? - комментирует Максим Хансон, руководитель АН Insiders. - Конечно, будут строители, которые попробуют в это играть.
С другой стороны - есть проверенные строительные компании, которым люди отдают деньги, по этапам. И нет на рынке сплошного мошенничества: не ведись на заманчивые предложения, не покупай «втрое ниже рынка» - и тебя не обманут. Есть проверенные механизмы: можно посмотреть отзывы, оценить объемы строительства, репутацию, заработанные в предыдущих проектах».
Представители региональных рынок полагают, что включение банка в цепочку ИЖС приведет к увеличению стоимости частного дома.
Главное слабое место, конечно, том, что и льготная ипотека, и фактически бесплатное кредитование застройщика ведут к дополнительным затратам бюджета на субсидирование банка.
В то время, как рынок вроде бы неплохо справляется и без бюджетных дотаций: в Ленобласти за 10 месяцев введено 3,37 млн кв. м жилья. Из них 2,24 млн кв. м (66,5%) - индивидуальное жилищное строительство. Без эскроу.