В конце октября Центробанк поднял ключевую ставку до 15%. А глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина, заявила, что период «дорогих денег» будет долгим.
Напомним: регулятор поднимает ключевую ставку (КС), чтобы усмирить инфляцию. Первое резкое повышение случилось в августе: с 8,5% до 12% годовых. Затем в сентябре - до 13%. Теперь до 15%.
Следующее заседание совета ЦБ - в декабре; эксперты не ждут очередного повышения, но и на снижение не рассчитывают.
Какими будут последствия для рынка недвижимости в целом и для загородного - в частности?
Во-первых, рыночной ипотеке - кирдык. Сначала ВТБ, а затем и Сбер подняли ставки по ипотеке до 15,6%-16,5% - это минимальный уровень, обставленный целым рядом условий.
На эти два банка приходится более 80% ипотечного рынка. Брать кредиты на рыночных условиях покупатели не готовы. Объем сделок на вторичном квартирном рынке начал снижаться.
Во-вторых, увеличиваются затраты бюджета на компенсации банкам по госпрограммам. (Казна выплачивает банкам разницу между льготной и ключевой ставкой). Это делает все более вероятным прекращение льготных программ с 1 июля 2024 года.
В-третьих, дорогие кредиты снижают доходы от предпринимательской деятельности в целом.
Эксперты предсказывают сокращение операций с жильем на 30-50%. Что интересно: на загородном рынке «охлаждение» будет менее заметным - в силу того, что ипотека изначально здесь была менее важной: с использованием кредита проходило 10-15% сделок.
Вероятно, сократится предложение готовых домов на продажу: сейчас затевать строительство таких объектов (цикл - полгода-год) весьма рискованно.
Самым безопасным и массовым товаром на «загородке» остаются участки ИЖС под застройку, самым востребованным - недорогие готовые домики. Но они в дефиците. (См. Экспертные мнения).
Экспертные мнения
Валерий Лукинов, учредитель Экспертного клуба «Загородный девелопмент»:
- Повышение ставки ЦБ до 15% негативно повлияло на первичный рынок загородных объектов. Даже в бизнес-классе «ядро продаж» лотов (участок с подрядом) от 25 млн рублей составляют клиенты с субсидированной ипотекой. Крупные игроки фиксируют отказы банков по ранее одобренным кредитам, причем число отказов доходит до 30%.
Банки снижают риски, ужесточая требования к заемщикам. А слухи об отмене субсидированной ипотеки в 2024 году заставляют покупателей занять выжидательную позицию и отложить покупку до лучших времен.
Более половины опрошенных экспертов Клуба ожидают падение спроса и цен на участки и дома в краткосрочной перспективе. В Подмосковье в поселках Новорижского направления продажи упали вдвое и более.
Максим Хансон, руководитель АН Insiders:
- Не думаю, что изменение ключевой ставки сильно повлияет на предложение на загородном рынке. Спрос на готовые дома, соответствующие условиям льготных программ, действительно есть. А предложение не соответствует требованиям «семейной» ипотеки (под 6%) или ипотеки господдержкой (8% годовых). Не все застройщики готовы формировать нужные пакеты документов.
Например, даже если строит ИП - нужно подавать уведомление о начале и завершении строительства. В Выборгском районе мы столкнулись с ситуацией: в поселении не приняты Правила землепользования и застройки; соответственно, местная администрация не выдает справки о соответствии постройки ПЗЗ.
А банк, для оформления льготной ипотеки, такую справку требует. Строители далеко не всегда знают, какие документы могут понадобиться покупателю. Мы советуем строителям заранее позаботиться о пакете документов, чтобы попасть в пул высокого спроса и низкого предложения. Необходимо грамотное юридическое сопровождение.
Вадим Новиков, генеральный директор компании «Фридом»:
- Высокая ключевая ставка - временная мера, принятая для того, чтобы не допустить высокой инфляции перед выборами. И сдерживать курс доллара. Полагаю, весной 2024 года власти смягчат жесткую кредитно-денежную политику. Дорогие кредиты «придушивают» бизнес. Это влияет на всех, на загородном рынке основная группа клиентов - предприниматели.
Для тех, кто работает в массовом сегменте, наступают непростые времена. Впрочем, девелоперы за последние два года поднакопили жирку. Так что снижение ипотечного спроса на новостройки отчасти будет компенсировано рассрочками и акциями от застройщиков. Они могут себе это позволить, предложить альтернативы. Вариантов много.
Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии недвижимости»:
- Центробанк решает глобальную задачу по сдерживанию инфляции. В сфере недвижимости ближайшие последствия будут негативными. Рыночные ипотечные ставки вырастут до 17% и более. Спрос на такие кредиты минимальный. Объем кредитов, выдаваемых по льготным программам, также сократится: росте ставки увеличится субсидиарная помощь со стороны государства. Вырастут депозитные ставки, и некоторые спекулянты, а также часть граждан, озабоченных сохранением средств, предпочтут хранить деньги на депозитах, а не в недвижимости, которая перестанет активно расти в цене.
Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом»:
- Центробанк все никак не может признать несостоятельность своих методов борьбы за рубль путём все большего охлаждения российской экономики. Бизнес по инерции еще продолжает брать запланированные кредиты, так как планы в момент не пересмотришь, но скоро отказ предпринимателей от развития с помощью заимствований отразится на темпах роста экономики.
Именно сейчас предпринимателям представился уникальный шанс занять ниши ушедших западных компаний А ЦБ, как назло, выбивает финансовую опору из-под бизнеса.
Конечно, возросшие ставки на ипотеку, вместе с выросшими за последние пару лет на 90% ценами на недвижимость, потихоньку «добивают» строительную отрасль, Пока ещё она выезжает на льготных ипотечных кредитах. Остается надеяться на то, что позиция ЦБ - это не консолидированная позиция власти. У руководителей МЭР и Минстроя другая точка зрения, так что, может быть, здравый смысл победит.
Максим Ельцов, генеральный директор ПИА «Недвижимость»:
- Кредиты по 15% на вторичном рынке жилья ещё хоть как-то брали, по новым ставкам на уровне 16-16,5% желающих почти не будет. Часть продавцов снимет объекты с продажи - это те, кто хотел, но уже не сможет купить альтернативную квартиру при новых ставках.
Понятно, что новый уровень ставок резко сократит количество покупателей. Но стимулов для срочной продажи и снижения цен на «вторичке» нет. Переход к фазе снижения цен если и случится, то не сразу. А вот число сделок будет снижаться.
Спрос на новостройки по госпрограммам тоже будет плавно убывать. И вот тогда мы увидим новое состояние рынка. Не факт, что оно порадует застройщиков и банкиров.