Жилье в России дорожает в рублях, но дешевеет в валюте. Оценим ситуацию глазами инвестора.
Что сейчас с ценами
Самый оперативный индикатор стоимости жилья — индекс ДомКлик, который торгуется на Мосбирже. Раз в квартал он сверяется с реальными данными ипотечных сделок, а в остальное время показывает ожидания рынка.
Средняя цена в московских новостройках, купленных с ипотекой от Сбера заметно упала в прошлом году, но весной этого года отскочила вверх и сейчас на 4% ниже прошлогодних пиков.
Данные IRN по всему рынку (с учетом «вторички») дают менее сильные колебания, но подтверждают: в рублях в Москве было падение в пределах 10%, а затем разворот вверх. В валюте все более драматично: -40% от прошлогодних пиков.
Картину в целом по России оценить сложнее: Росстат закрыл данные по стоимости жилья. Но можно свериться с базой все того же Сбера. И тогда мы увидим, что «вторичка» не растет уже два года, а «первичка» снова разгоняется.
Дорогая ипотека
Причина такого расхождения сегментов в том, что государство сохраняет льготные программы для новостроек. Причем все тренды, обозначенные выше, были зафиксированы при средней рыночной ставке по «вторичке» около 8%.
С конца августа, когда рынок начал перекладывать рост ставки ЦБ в стоимость кредитов, вторичная ипотека де факто закрылась для покупателей. Топовые банки выставляют ценник с большим запасом: базовая ставка превышает 17%.
В этой ситуации покупатели и инвесторы, вероятнее всего, будут переключаться на первичный сегмент, где даже с учетом более дорого жилья (в среднем метр «первички» сейчас стоит на 35% больше) ипотечный платеж может оказаться ниже.
Например, для квартиры стоимостью 5 млн руб. аналог во вторичном сегменте обойдется в 3,7 млн. Но стандартный кредит на 25 лет в первом случае будет стоить около 30 тыс. в месяц, а во втором — более 40 тыс.
Как на этом заработать
1. Покупка новостройки
Дисбаланс цен между первичным и вторичным сегментами рынка образовался еще в 2022 г., и пока разница цен на уровне 30–35% держится стабильно. Не исключено, что в ближайший квартал она может еще подрасти.
Покупка на данном этапе несет большие риски для инвестора: спред в пользу новостроек держится, пока из бюджета выделяются средства на субсидии и государство финансирует новые покупки по более высоким ценам.
Если новостройка была куплена ранее, то ее продажа по ценам застройщика невозможна, и инвестор при продаже понесет убыток.
2. Покупка акций
Из тех, что торгуются на бирже, это прежде всего ПИК, Эталон, Самолет, Сбер и ВТБ. У них заметная доля выручки приходится на льготную ипотеку.
- ПИК (Покупать. Цель на год: 1200 руб. / +62%)
Крупнейший застройщик столичного региона. При этом в Москве и Подмосковье выдается около 20% всей массы ипотечных займов в России. Очевидно, что ПИК — первый выбор для тех, кто ждет сохранения жилищных госпрограмм.
- Эталон (Покупать. Цель на год: 120 руб. / +51%)
Восходящая звезда региональной ипотеки. Компания быстро расширяет свой портфель за пределами столицы, где, как мы видели выше, рост цен на жилье практически не останавливался.
- Самолет (Покупать. Цель на год: 5100 руб. / +40%)
Лидер по объему стройки в Московской области и один из лидеров в Новой Москве, где сейчас создается многомиллионная агломерация. Компания показывает сильные отчеты по продажам и поощряет инвесторов выкупом акций.
- Сбербанк (Покупать. Цель на год: 350 руб. / +39%)
Выдает более половины всех ипотечных займов в России. Если считать в рублях, то Сберу и его партнерам отойдет порядка 130 млрд из 260 млрд руб., выделенных из бюджета в этом году. В следующем может быть больше.
- ВТБ (Покупать. Цель на год: 0,035 руб. / +40%)
Второй по значимости игрок на рынке ипотеки и проектного финансирования. 20% всего рынка, что открывает доступ к субсидиям на 50 млрд. в год. Для банка это очень хорошие цифры, это сопоставимо с 10% его годового дохода.
3. Покупка облигаций
Еще один способ заработать на стройке — вложиться в долговые бумаги девелоперов. Доходности у них выше средних по рынку. Сейчас на фоне жесткой политики ЦБ можно зафиксировать хорошие ставки.
- ПИК серия 001Р-02 (на 1 год и 3 мес., доходность 13,4%)
- ЛСР серия 001Р-04 (на 1 год, доходность 13,8%)
- Самолет серия БО-П12 (на 1 год и 12 мес., доходность 13,1%)
- Сэтл серия 001Р-04 (на 1 год и 7 мес., доходность 13,6%)
- Пионер серия 001Р-05 (на 1 год и 3 мес., доходность 14,3%)
- Брусника серия 002Р-01 (на 1 год и 9 мес., доходность 13,7%)
Это самые короткие выпуски облигаций. Есть также на сроки до 3 лет со ставками более 14% годовых. Суммарно до погашения на них можно заработать свыше 40%, что сопоставимо с доходом от аренды квартиры за 6–8 лет.